İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları, kiracı ile kiraya veren arasındaki en yoğun uyuşmazlık konularından biridir. Bir dükkanı, mağazayı, restoranı veya kliniği kiralayan işletmeci, çoğu zaman ciddi bir yatırım yaparak mekanı kendi faaliyetine uygun hale getirir; ancak kira ilişkisi sona erdiğinde “bu masrafları kim öder”, “mahsup mümkün müdür” ve “eski hale getirme kimin sorumluluğundadır” soruları büyük hukuki krizlere dönüşebilir. Bu rehberde, işyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları konusunda Yargıtay içtihatları, yürürlükteki mevzuat hükümleri ve doktrin görüşleri ışığında kapsamlı bir hukuki analiz sunulmaktadır.
Kiracının İşyerinde Tadilat Yapma Hakkı ve Ev Sahibinin İzni
Bu bölümde işyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının hukuki temeli ve kiracının değişiklik yapma yetkisinin sınırları ele alınmaktadır. İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının kime ait olacağı sorusuna geçmeden önce, kiracının kiralanan yerde hangi koşullarda değişiklik yapabileceğinin netleştirilmesi gerekir. Zira izinsiz yapılan bir tadilat, masrafın geri alınmasını engellemekle kalmaz, aynı zamanda tahliye sebebi de oluşturabilir.
Dükkanda (İşyerinde) Büyük Değişiklikler Yapmak İçin Ev Sahibinin Yazılı İzni Zorunlu mudur?
“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.”
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları doğurabilecek her türlü müdahale bakımından bu düzenleme gereğince kiracının kiralanan işyerinde fiziki, yapısal veya mimari nitelikte değişiklikler yapabilmesi kural olarak kiraya verenin açık veya yazılı onayına bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2022 tarihli, 2022/6869 E. ve 2022/9652 K. sayılı kararında belirtildiği üzere; “kiracı, kural olarak, kiralananda ancak kiraya verenin açık veya zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir. Bu izinle kiracı, iznin kapsamına giren tadilat ve onarımları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ihlal etmeksizin yapabilme imkanına sahip olur”.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları bakımından iznin sınırları da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.05.2023 tarihli, 2023/383 E. ve 2023/1689 K. sayılı ilamında da “Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda tadilat ve onarım yapması da aynı derecede sözleşmeye aykırı bir davranıştır” tespiti yapılmıştır.
Sözleşmede özel bir izin şartı öngörülmüşse buna titizlikle uyulması zorunludur. Kararda geçen sözleşme hükmünde; “Kiracı mal sahibinin yazılı izni olmadan kiralananın bir kısmında veya tamamında ve kullanımına tahsis edilmiş herhangi bir yerinde bu tadilat dışında herhangi bir tadilat veya ilave eksiltme yapamaz. Aksi takdirde kiralananı eski haline getirmeye veya meydana gelecek zarar ve ziyanı ayrıca ödemeye zorunludur.” ifadesinin tarafları bağladığı kabul edilmiştir.
Benzer şekilde bu kararda, sözleşmedeki “Kiracı, kiralayanın yazılı izni ve onayını almak koşulu ile masraflarını kendisi karşılayarak mecur da binanın mevcut betonarme ve statik yapısını bozmadan tadilat, tesisat ve düzenleme yapacaktır” şartının bağlayıcılığı teyit edilmiştir.
Duvarların Yıkılması, Odaların Birleştirilmesi veya Zemin Değişikliği İzinsiz Yapılırsa Tahliye Sebebi midir?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları kalemleri arasında en riskli olanı, kiracının kiraya verenin izni olmaksızın ana taşıyıcıları, ara duvarları yıkması, odaları birleştirmesi veya esaslı zemin tadilatlarına girişmesidir; bu tür müdahaleler TBK m. 316 kapsamında özenle kullanma borcunun açık bir ihlalidir.
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları bakımından izinsiz yapılan yıkım ve tadilatlar durumunda kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini ve taşınmazın eski durumuna getirilmesini ihtar edebilir; süresinde aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.
Dikkat: Kasten ağır bir zarar verilmesi veya binanın statik yapısının tehlikeye atılması halinde ise süre verilmeksizin sözleşme derhal feshedilebilir. Ana taşıyıcı sisteme, kolon veya kirişe müdahale eden izinsiz tadilatlar bu kapsamda değerlendirilir.
Elektrik Tesisatının Değiştirilmesi, Klima Sistemi (Havalandırma) ve Tabela Takılması İçin Proje Onayı Gerekir mi?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları yalnızca kiracı-kiraya veren ilişkisiyle sınırlı kalmayabilir; işyerlerinde yürütülen ticari faaliyetler sebebiyle ana gayrimenkule yapılacak müdahaleler, tesisat değişiklikleri, havalandırma-baca montajları ve dış cephe tabelaları yalnızca kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi değil, anagayrimenkulün ortak alanlarını ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini de ilgilendirir.
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm malikleri ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
Dolayısıyla işyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları kapsamında ortak alanlara müdahale içeren havalandırma, baca, tabela ve esaslı tesisat projelerinde kat malikleri kurulunun beşte dört yazılı rızası ve mevzuata uygun belediye/tadilat proje onaylarının alınması yasal bir zorunluluktur. Özel hukuk bakımından kiraya verenin verdiği izin, kamu hukuku ve imar mevzuatından doğan ruhsat, onay ve proje yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz; idareden ruhsat veya onay alınmış olması da kiraya verenin sözleşmesel rızası yerine geçmez.
Bu kararda, “kiracının kiralananı işletmeye açmadan önce her türlü tedbiri, gerekli ruhsatı ve izin belgelerini almak, iş yerini bununla ilgili mevzuata uygun hale getirmek ve bu halde bulundurmak zorunda olduğu” ve tacir olan kiracının “basiretli bir tacir gibi davranıp kiralamadan önce taşınmazın durumunu ve iş yeri ruhsatı alınıp alınamayacağını araştırarak ona göre kira sözleşmesini yapması gerektiği” belirtilmiştir.
İşyerinde Tadilat Öncesi Dikkat Edilmesi Gereken Adımlar
- Yazılı İzin ve Kapsamın Belirlenmesi: İşyerinde yapılacak her türlü tadilat, tabela montajı ve tesisat yenilemesi için TBK m. 321/1 uyarınca kiraya verenden yazılı onay alınmalı; tadilatın projeye uygunluğu ve masrafların kime ait olacağı izin metninde açıkça belirtilmelidir.
- Mahsup Protokolünün Düzenlenmesi: Tadilat bedelinin kiradan düşülmesi hedefleniyorsa, taraflar arasında açık, ay ve vade belirten yazılı bir takas/mahsup protokolü akdedilmeli; kiracı hiçbir koşulda şifahi mutabakata güvenerek tek taraflı eksik kira ödememelidir.
- Statik ve Ortak Alan Değişikliklerinde KMK Şartı: Taşıyıcı sisteme, dış cepheye veya ortak havalandırma/baca kanallarına yönelik işlemlerde KMK m. 19 uyarınca anagayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ve belediye onaylı tadilat projesinin mevcudiyeti aranmalıdır.
- Tahliye ve Teslim Tutanakları: Tahliye anında taşınmazın durumu, sökülen ve bırakılan imalatlar tutanağa bağlanmalı; kiraya veren teslim alma anında tespit ettiği hasar ve sözleşmeye aykırı tadilatları TBK m. 335 gereğince gecikmeksizin yazılı olarak ihtar etmeli veya mahkeme/noter kanalıyla delil tespiti yaptırmalıdır.
Tadilat ve Dekorasyon Masrafları Ev Sahibinden İstenebilir mi?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının kiraya verenden talep edilip edilemeyeceği, yapılan harcamanın hukuki niteliğine bağlıdır. Türk Borçlar Hukuku dogmatiğinde kiracının yaptığı harcamalar zorunlu, faydalı ve lüks masraflar olarak üçlü bir ayrıma tabi tutulmaktadır.
Hukuktaki “Faydalı Masraf” ve “Lüks Masraf” Ayrımı Nedir? Hangi Tür Yatırımların Parası Geri İstenebilir?
| Masraf Türü | Niteliği | Kiraya Verenden Talep Edilebilirlik |
|---|---|---|
| Zorunlu Masraf | Taşınmazın korunması, harap olmasının önlenmesi amacıyla yapılan, kaçınılmaz giderler (çatı akması, ana tesisat arızası vb.) | Tamamı talep edilebilir (TBK m. 526 vd., TBK m. 530) |
| Faydalı Masraf | Taşınmazın objektif kullanım değerini, işlevselliğini ve ekonomik getirisini kalıcı olarak artıran imalatlar | Tahliye anında kalan yıpranmış değer artışı istenebilir (TBK m. 77, m. 530) |
| Lüks Masraf (Tezyinat) | Yalnızca kiracının zevkine, özel konseptine veya kimliğine yönelik süsleme ve dekorasyon harcamaları | Kural olarak talep edilemez; kiraya veren tazmin yükümlüsü değildir |
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları arasındaki ayrımı somutlaştıran mahkemenin “kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı giderler, hangilerinin lüks giderler olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi” ve “zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle rayiç bedelleri tespit edilip” karar vermesi gerektiği belirtilmiştir (Aynı yönde: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.12.2025, 2025/2511 E., 2025/5991 K.; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. H.D., 10.10.2024, 2023/1691 E., 2024/2444 K.).
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının hesaplanma yöntemi bu kararda somutlaştırılmıştır: “sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa lüks giderler ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin hesaplamaya dahil edilmemesi, aksi kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatların değerinin, bu imalat tarihindeki mahalli rayicin esas alınması suretiyle belirlenmesi ve bu şekilde belirlenen değerden kullanım süresine göre yıpranma bedelinin düşülmesi gerekir”.
Restoran, Klinik veya Mağaza İçin Yapılan Özel (Lüks) Dekorasyon Masrafları Çıkarken Ev Sahibine Yıkılabilir mi?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları bağlamında işyerinin özel ticari faaliyetine yönelik yapılan konsept tasarımlar, özel aydınlatmalar ve dekoratif kaplamalar kural olarak lüks masraf niteliğindedir ve kiraya verene yükletilemez.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları içinde tezyinat kavramının niteliğini açıklayan bu kararda, tezyinat kavramının “süsleme anlamına geldiği” ve “kozmetik faaliyetinin yürütülmesi için zorunlu olmayıp görsel zenginlik katan menkuller” niteliğindeki harcamaların “tezyinat yani süsleme sayılması gerektiği” ifade edilmiştir. Kararda ayrıca, dükkandan sökülen aydınlatmaların “olağan aydınlatma sınırlarını aştığı”, bunların kiracı tarafından “ihtiyaç niteliğinde” görülse dahi “tezyinat kavramına dahil” olduğu sonucuna varılmıştır.
Yapılan değişikliklerin mülkün genel kiralanabilirliğine katkı sağlamadığı, aksine sınırlandırdığı durumlarda kiraya verene hiçbir yarar sağlamayacağı şu şekilde vurgulanmıştır: “taşınmaza yapılan tadilatların mecurun yeniden kiralanması sırasında kısıtlama yaratacağı, ancak, davacının ticari faaliyet konusuna benzer özel amaçla kullanılmak üzere kiralanabileceği tapuda ikametgah olarak tescilli bağımsız bölümün, işyeri olarak kiraya verilmesinin oldukça zor hatta imkansız olması, dolayısı ile davacının taşınmazda yaptığı tadilat ve yeniliklerin davalıya hiçbir yarar sağlamayacağı”.
İşyerinin (Mülkün) Değerini Kalıcı Olarak Artıran Masrafların (Değer Artış Payı) Tahliye Sonrası Talep Edilmesi
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları sözleşmede aksine bir kısıtlama bulunmadığı takdirde, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tahliyenin ardından kiraya verenden talep edilmesi vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının geri alınabilirliğini konu alan bu kararda “Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme (BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür” ilkesi vurgulanmıştır.
- “Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 526. ve devamındaki maddelerinde düzenlenen “vekâletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir”
- “Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir” ilkeleri teyit edilmiştir.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları için kiraya verenin benimsemesi halinde talep hakkını tanıyan bu kararda “Kiracı; kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden, alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir” denilmiş, kiraya verenin tadilatları benimsememesi halinde 6098 sayılı TBK m. 530 uyarınca gerçek olmayan vekaletsiz iş görme çerçevesinde talep hakkının doğacağı açıklanmıştır.
Sözleşmedeki Kritik Madde: “Yapılan Tüm Masraflar Bedelsiz Olarak Kiraya Verene Bırakılacaktır” Maddesi Geçerli midir?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları için kira sözleşmelerine konulan “masrafların talep edilemeyeceği” veya “kiraya verene bedelsiz terk edileceği” yönündeki kayıtlar, sözleşme serbestisi kapsamında kural olarak geçerlidir ve tarafları bağlar.
“Sözleşmeye; kiracının kiralanandaki imalat, tadilat ve onarımlar yapmasını, tahliye ederken kiralananı yeni bir değişiklik yapmadan olduğu gibi terk etmesini ve bu nedenle kiraya verenden herhangi bir bedel talep etmemesini öngören hükümler konulabilir” tespitiyle, sözleşmedeki “kiracı tarafından kiralanana yapılan her türlü harcama ve giderler (tadilat, dekorasyon, v.b.) kira bedeline karşılık tutulamaz. Takas edilemez. Sözleşmenin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde hiç bir şekilde talep edilemez” düzenlemesinin geçerli olduğu kabul edilmiştir.
“Kural olarak kiracının akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yönelik değer arttırıcı masraf ve harcamaları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilmesi için konuya ilişkin sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmaması gerekir. Sözleşmede bir hüküm var ise tarafların ona göre hareket etmesi gerekir” ve “Serbest irade ürünü olan sözleşme hükümleri geçerli olup, tarafları bağlar” denilerek “Kiracı taşınmaz içinde izin alarak tadilat yapsa dahi bunların bedelleri kesinlikle mal sahibinden istenemeyecektir” ilkesi uygulanmıştır (Aynı yönde: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.06.2015, 2015/4014 E., 2015/6357 K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.12.2018, 2017/4099 E., 2018/13040 K.).
Sözleşmenin Erken Feshi Halinde İstisna
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları bakımından bununla birlikte yerleşik içtihatlar uyarınca, masrafların kiraya verene bırakılacağına dair sözleşme hükümleri, kira süresinin normal seyrinde tamamlanarak tahliye edilmesi durumları için öngörülmüştür. Kiralananın haklı veya haksız olarak sözleşme süresinden önce erken tahliye edilmesi halinde kiracı, sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu masrafları kalan kira süresiyle orantılı olarak isteyebilir.
“anılan hüküm ancak kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanabilecektir. Kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir” denilmiştir. Bu bedel, “belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi” yoluyla hüküm altına alınır (Aynı yönde: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.01.2022, 2021/8314 E., 2022/52 K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.06.2021, 2021/4172 E., 2021/7406 K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.09.2021, 2021/6073 E., 2021/9105 K.; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, 10.10.2024, 2023/1691 E., 2024/2444 K.).
Kiracının Yaptığı Masrafı Kira Bedelinden Düşmesi (Mahsup Etmesi)
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarına ilişkin en riskli senaryolardan biri, kiracının bu masrafları kendiliğinden kira bedelinden düşme girişimidir. Bu bölümde mahsup işleminin hukuki sınırları ele alınmaktadır.
Kiracı, Yaptırdığı Tadilat Masrafını (Faturayı Göstererek) Tek Taraflı Olarak Kira Bedelinden Düşebilir mi?
Hayır. İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları söz konusu olduğunda kiracının tek taraflı olarak harcama faturalarını gerekçe gösterip kira bedelinden mahsup veya takas yapması hukuken geçersizdir. Kira bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan asli edim yükümlülüğüdür ve TBK m. 313 gereğince kararlaştırılan tarihte tam olarak ödenmelidir. Kiraya verenin tadilata onay vermiş olması (TBK m. 321/1), bu masrafların kira borcundan mahsup edileceği yetkisini doğrudan kiracıya bahşetmez; fatura yalnızca harcamanın fiilen yapıldığını kanıtlayan bir belgedir.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının tek taraflı mahsubu meselesinde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2025 tarihli, 2025/200 E. ve 2025/4226 K. sayılı kararında ve 21.04.2026 tarihli, 2025/5394 E. ve 2026/2396 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, işyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları için kiracının yaptığı işler bakımından “kiraya verenin yapma borcunda olmadığı, diğer bir anlatımla kiracının kiralama amacına uygun kullanmak için yaptığı tadilat ve onarımlar söz konusu olduğundan, yapılan çalışma ve giderler doğal olarak kiracının yükümlülüğünde olacaktır” ilkesi uygulanmıştır.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının kira bedelinden mahsubunu doğrudan engelleyen bu kararda, sözleşmede yer alan “Kiracı, yapacağı dekorasyon giderlerini kiralayandan talep edemeyeceği gibi bu giderleri hiç bir şekilde kira bedelinden mahsup edemez” kaydının kiracının tek taraflı mahsup girişimlerini peşinen engellediği hükme bağlanmıştır.
Kiracının “mal sahibinin haberi olmadan tadilat yapamayacağı gibi yaptığı tadilatları da kiraya mahsup edemez” kuralına tabi olduğu belirtilmiştir.
Ev Sahibinin Onayıyla Yapılan Tadilatlarda Mahsup İşlemi Nasıl Belgelenmelidir?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının kira alacağından mahsup edilebilmesi için taraflar arasında 6098 sayılı TBK m. 19 çerçevesinde açık, net ve yazılı bir mutabakat veya mahsup protokolü bulunmalıdır.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarının mahsubunda ispat yükünü netleştiren bu kararda “Sözleşmedeki ifadelerin yeterince açık olmaması yahut metnin muğlak olması halinde tarafların iradelerini ortaya koymaya imkân veren yardımcı olgulara bakılmalıdır” denilmiştir. Sözlü izinlere veya belirsiz vaatlere dayanılarak kira bedelinin eksik ödenmesi, ileride ispat güçlüğü doğuracaktır. Bu nedenle mahsup edilecek tutar, hangi ayların kirasından ne miktarda kesinti yapılacağı yazılı belgeye bağlanmalı ve taraflarca imza altına alınmalıdır.
İşyerinde Tadilat ve Dekorasyon Masrafları İçin Geçerli ve Risk Taşımayan Bir Mahsup Protokolünde Bulunması Gereken Unsurlar
- İşin Kapsamı ve Proje: Yapılacak imalatların keşif özeti ve teknik sınırları.
- Üst Limit ve Bütçe: Kiradan mahsup edilecek tutarın tavan sınırı ve faturalandırma şartı (KDV dahil/hariç ayrımı).
- Mahsup Takvimi: Masrafın hangi ayların kira bedelinden, ne oranda veya ne kadar tutarla kesileceği.
- İfa ve Kontrol Şartı: Masrafın mahsubu için imalatın tamamlandığının kiraya veren veya teknik temsilcisi tarafından yazılı onayı.
- Fesih ve Eski Hale Getirme Koşulları: Sözleşmenin erken feshi halinde kalan mahsup bakiyesinin akıbeti.
Büyük Tehlike: Masrafı Hukuksuz Yere Kiradan Kesip Eksik Kira Yatırmak Yüzünden Temerrüde Düşmek (Tahliye Edilmek)
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları nedeniyle kiracının tek taraflı olarak masraf faturası kesintisi yaparak kirayı eksik ödemesi, kiraya verene temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye hakkı verir.
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Dikkat: İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları gerekçesiyle kiracı, yaptığı tadilatı gerekçe göstererek kirayı eksik yatırdığında, kiraya veren yasal otuz günlük tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilir. Otuz gün içinde eksik yatırılan kira tamamlanmazsa kiracı temerrüde düşer ve mahkemece tahliyesine karar verilir.
İki Haklı İhtar Riski: İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları nedeniyle oluşan Bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin haksız masraf kesintisi sebebiyle eksik yatırılması ve haklı ihtara konu olması halinde, TBK m. 352/2 uyarınca kira yılı bitiminde de tahliye davası ikame edilebilir. İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları nedeniyle kira alacağı olduğunu düşünen kiracının stratejik olarak izlemesi gereken yol, kirayı tam ve muntazam ödeyip harcama bedelini ayrı bir eda veya alacak davası yoluyla kiraya verenden talep etmektir.
Tahliye Anında Dükkanı Teslim Krizleri: “Eski Hale Getirme” ve “Sökme Hakkı”
Kira ilişkisinin sona ermesiyle birlikte işyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları meselesinin en kritik aşaması başlar: taşınmazın hangi durumda teslim edileceği ve kiracının kendi yaptırdığı unsurları söküp götürüp götüremeyeceği.
Sözleşme Bittiğinde Kiracı Dükkanı “Bulduğu Gibi (Eski Haline Getirerek)” mi Teslim Etmek Zorundadır?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları konusunda kiralananın tahliyesindeki temel kural, taşınmazın teslim alındığı haliyle geri verilmesidir. Ancak olağan kullanımdan doğan eskimelerden kiracı sorumlu tutulamaz.
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları için eski hale getirme yükümlülüğünü teyit eden bu kararda “başlıklı 334 üncü maddesi uyarınca kiracının, kiralalanı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlü olduğu, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacağı” belirtilmiştir.
Buna karşın, TBK m. 321/2 hükmü uyarınca; “Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.” Sözleşmede açıkça eski hale getirme yükümlülüğü düzenlenmemişse ve değişikliklere izin verilmişse kiracı eski hale getirmeye zorlanamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.02.2011, 2010/10698 E., 2011/1709 K.).
Kiracı Çıkarken Kendi Yaptırdığı Vitrini, Asma Tavanı veya Özel Kapıları Söküp Götürebilir mi? (Kiracının Sökme Hakkı)
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları kapsamında kiracının sökme hakkı, taşınmaza zarar vermeksizin ayrılabilen ve sözleşmeyle kiraya verene bırakılması kararlaştırılmamış menkul nitelikli eşyalar için geçerlidir.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları kapsamında sökme hakkının sınırlarını çizen bu kararda kiracının “ana gayrimenkulün ayrılmaz parçası haline gelmemiş taşınabilir tüm dekorasyon malzemesini, ana gayrimenkule zarar vermeden götürme hakkına sahip olduğu” ancak sözleşmede teslim şartı varsa kiralananı “boş, hasarsız, temiz ve iyi bakımlı yani kiraladığı ilk günkü gibi teslim edeceği” açıklanmıştır.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları kapsamında sözleşmede imalatların taşınmazda bırakılacağı öngörülmüşse sökülüp götürmek hukuka aykırıdır. Sözleşmedeki “kullanılan demirbaşların hepsi (asmatavan, duvar kaplamaları, cephe ve iç doğrama-camları, kapılar, kalorifer sistemi, klimaların iç ve dış üniteleri) sağlam teslim edilecek olup, kiracının bu konuda söz hakkı yoktur” şartına aykırı sökümler tazminat sebebi sayılmıştır.
“sözleşmenin 6. maddesine göre kiralanana yapılan ilavelerin hiçbir bedel talep edilmeksizin tahliye anında kiralayana teslim edileceği kararlaştırıldığına göre kiralanana yapılan laminat parkenin de sökülüp götürülmesi doğru değildir” denilmiştir.
Doktrinde de benzer bir ilke benimsenmektedir: sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının kiraya verene yaptığı eklemelerden sökülüp alınabilecek olanları sözleşme sonunda alıp götürme hakkı vardır; taşınmazın bütünleyici parçası haline gelen ve sökülmesi kabil olmayan iyileştirmeler bakımından ise kiracı ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak talepte bulunabilir (bu ilke, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 14.02.1983 tarihli, 8405 E. ve 841 K. sayılı kararına dayanmaktadır).
Söküldüğünde Binaya Zarar Verecek Sabit Tesislerin (Gömme Sistemler, Özel Yalıtımlar) Akıbeti Ne Olur?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları arasında yer alan, söküldüğü takdirde binanın mimari, betonarme veya statik bütünlüğüne zarar verecek, tahribat yaratacak olan mütemmim cüz (ayrılmaz parça) niteliğindeki sabit tesisler sökülemez.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları içinde sabit tesislerin akıbetini belirleyen bu kararda “Mecurda izin dahilinde yapılacak her türlü sabit hale gelen tesis kiralayanın malı addedilecek ve kiralayana terk edilecektir…. bu tadilat ve yenileme ile ilgili sabit hale gelen her türlü tesis ve dekorasyon kiracı tarafından alınıp götürülemez ve kiralayanın malı addedilir” ve “Sözleşmenin bu hükmüne göre kiracı yapılacak tadilat bedelini talep edilmeyeceğini kararlaştırmış olduklarından sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca, davacı yaptığı faydalı ve zorunlu masraflar için bedel talep edemeyecektir” hükümleri uyarınca, sabit imalatlar kiraya verene kalır.
Sözleşmedeki “Sözleşme Sonu yükümlülükler” çerçevesinde “taraf iradelerinin kiralanana yapılan tamirat ve tadilat konusunda kiraya verenden talepte bulunulamayacağı, kiracının söküp götürebileceklerini götürecileceği ancak bu durumda da zararın kiracıya ait olacağı” değerlendirmesi yapılmıştır.
Kiracının Eski Hale Getirmeyi Reddederek Anahtarı Bırakması Durumunda Ev Sahibinin Açacağı “Tazminat Davası”
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarına ilişkin uyuşmazlıkların en ağır sonucu, kiracının sözleşmeye aykırı tadilatları gidermeden veya taşınmazı hasarlı şekilde bırakıp tahliye etmesi halinde kiraya verenin hor kullanma ve eski hale getirme tazminatı davası açabilmesidir. Kiracının izinsiz değişiklikleri düzeltmeksizin veya teslim borcuna aykırı biçimde taşınmazı terk edip anahtarı bırakması, borcun gereği gibi ifa edildiği anlamına gelmez; kiracı taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini terk ettiğini ve anahtarı usulüne uygun teslim ettiğini ispatlamakla mükelleftir.
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları gerekçesiyle anahtar bırakılması halinde kiraya verenin hukuki başvuru süreci genellikle üç aşamadan oluşur: öncelikle anahtarı teslim alırken ihtirazi kayıt koyarak Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla delil tespiti yaptırılması; ardından tespit edilen hasarlar, izinsiz imalatlar ve eski hale getirme maliyeti üzerinden hor kullanma tazminatı talep edilmesi; son olarak eski hale getirme çalışmalarının devam edeceği makul süre boyunca mahrum kalınan kira kaybının da tazminat kapsamına dahil edilebilmesidir.
“Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masraflarına ilişkin açılacak davada yapılacak bilirkişi incelemesinin yöntemi şu şekilde açıklanmıştır: “kiracının kiralananda yaptığı tadilat ve değişikliklerin nelerden ibaret olduğu tespit edilmesi, bunların kira sözleşmesi uyarınca kiralananda bırakılması gerektiğinden sözleşmeye aykırı olarak sökülüp götürülen tadilat ve değişiklikler var ise bunların bedelinin, ayrıca kiracının olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma ve eskimelerden sorumlu olmayacağı gözetilerek talep konusu hasar kalemleri bakımından her bir kalem hasarın olağan kullanımdan mı hor kullanımdan mı kaynaklandığı konusunda alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak hor kullanımdan kaynaklı hasarın tazmini için gereken bedelin belirlenmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir”.
Dürüstlük Kuralı Sınırı: Kiraya verenin talep edeceği tazminat miktarı, somut zarar ve piyasa onarım bedeliyle sınırlıdır; sözleşmede fahiş ve orantısız götürü tazminat şartları bulunsa dahi hakim TBK m. 115 ve TMK m. 2 kapsamında hakkaniyet indirimi uygulayabilir.
İşyerinde Tadilat ve Dekorasyon Masrafları Konusunda Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları, mahsup protokolleri, eski hale getirme ve sökme hakkı uyuşmazlıkları teknik bilirkişi incelemesi ve titiz sözleşme yorumu gerektiren davalardır. Somut durumunuza özgü değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp’tan Yazınİşyerinde Tadilat ve Dekorasyon Masrafları Hakkında Sık Sorulan Sorular
İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları, harcamanın niteliğine göre değişir. Zorunlu ve faydalı masraflar kural olarak kiracı tarafından karşılanır, ancak tahliye anında kalan yıpranmamış değer artışı vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden talep edilebilir. Yalnızca kiracının kişisel zevkine yönelik lüks/tezyinat masrafları ise kiraya verenden hiçbir şekilde istenemez.
Evet. TBK m. 321/1 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yazılı izin olmaksızın yapılan esaslı tadilatlar TBK m. 316 kapsamında özenle kullanma borcunun ihlali sayılır ve 30 günlük ihtara rağmen giderilmezse tahliye sebebi oluşturabilir.
Hayır. Kira bedeli kiracının asli edim yükümlülüğüdür ve tek taraflı mahsup girişimi hukuken geçersizdir. Mahsup ancak taraflar arasında yazılı, açık ve net bir protokol bulunması halinde mümkündür. Aksi halde kiracı temerrüde düşer ve tahliye riskiyle karşılaşabilir.
Faydalı masraf, taşınmazın objektif kullanım değerini kalıcı olarak artıran imalatlardır ve tahliye sonrası yıpranma payı düşülerek talep edilebilir. Lüks masraf (tezyinat) ise yalnızca kiracının kişisel zevkine veya işletme konseptine hizmet eden süsleme harcamalarıdır ve kural olarak kiraya verenden istenemez.
Evet, bu tür feragat kayıtları sözleşme serbestisi kapsamında kural olarak geçerlidir ve tarafları bağlar. Ancak Yargıtay, bu hükmün yalnızca kira süresinin normal bitiminde uygulanabileceğini kabul etmektedir; sözleşme süresinden önce erken tahliye halinde kiracı, kalan süreyle orantılı olarak faydalı masraf bedelini talep edebilir.
Taşınmaza zarar vermeden sökülebilen, sözleşmede kiraya verene bırakılması kararlaştırılmamış demonte unsurlar (raf sistemleri, spot aydınlatmalar vb.) söküp götürülebilir. Ancak binaya zarar verecek sabit tesisler (gömme sistemler, asma tavan konstrüksiyonu, özel yalıtımlar) mütemmim cüz sayılır ve sökülemez; sözleşmede demirbaş bırakma şartı varsa bu şarta uyulmalıdır.
Hayır. TBK m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskimelerden sorumlu değildir. Ayrıca TBK m. 321/2 gereğince kiraya veren yazılı olarak kararlaştırmadıkça, izin verdiği değişikliklerin eski haline getirilmesini isteyemez. Eski hale getirme yükümlülüğü esas olarak izinsiz ve sözleşmeye aykırı müdahaleler için geçerlidir.
Kiraya veren öncelikle anahtarı ihtirazi kayıtla teslim alıp Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla delil tespiti yaptırmalı, ardından hor kullanma ve eski hale getirme tazminatı davası açmalıdır. Mahkeme, hasarın olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığını bilirkişi marifetiyle tespit ettirerek karar verir.
Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. İşyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları, mahsup, eski hale getirme ve sökme hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşme hükümlerinin ve somut olayın koşullarının bir hukuk uzmanı tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için bir avukata danışmanızı öneririz.
Av. Turgut Ekrem — turgutekrem.av.tr
İlgili Yazılar: İşyerine Yapılan Milyonluk Yatırımların Erken Tahliyede Geri Alınması · İşyerinin Kullanım Amacının Değiştirilmesi · Kiralık Dükkana Ruhsat Alınamaması · 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi · Gayrimenkul Hukuku · Hakkımızda · İletişim
[…] Yazılar: İşyerinde Tadilat ve Dekorasyon Masrafları · İşyerine Yapılan Milyonluk Yatırımların Erken Tahliyede Geri Alınması · İşyerinin […]