10 yıllık kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıya tanıdığı istisnai ve güçlü bir haktır: ev sahibi, hiçbir haklı sebep göstermeksizin, yalnızca süre ve bildirim şartlarına uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu hak yalnızca görünüşte basittir; uygulamada süre başlangıcının yanlış hesaplanması, ihtarnamenin zamansız gönderilmesi veya sözleşmenin “yenilendiği” iddiası yüzünden pek çok dava süre yönünden reddedilmektedir. Bu rehberde 10 yıllık uzama süresinin nasıl hesaplandığını, ihtarname şartlarını ve güncel Yargıtay/Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarını madde madde inceliyoruz.
10 Yıllık Uzama Süresi Nedir ve Başlangıç Tarihi Nasıl Hesaplanır?
10 Yıllık Uzama Süresi (TBK Madde 347) Nedir? Hiçbir Haklı Sebep Göstermeden Tahliye Mümkün mü?
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
10 yıllık kiracının tahliyesi bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural, kiraya verenin salt sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye isteyememesidir. Ancak kanun koyucu, kiraya verene on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç, esaslı onarım, yeniden inşa veya temerrüt gibi) göstermek zorunda kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır; bu hak, 10 yıllık kiracının tahliyesi mekanizmasının temelini oluşturur. TBK m. 347 emredici nitelikte olup mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında kamu düzeni düşüncesiyle kurulmuş bir denge kuralıdır.
Aynı ilke; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2026 tarihli, 2025/5550 E. ve 2026/1404 K.; 15.01.2026 tarihli, 2025/6170 E. ve 2026/137 K.; 24.01.2017 tarihli, 2017/1539 E. ve 2017/471 K.; 18.09.2017 tarihli, 2017/4178 E. ve 2017/12107 K.; 30.10.2017 tarihli, 2017/6087 E. ve 2017/14808 K.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2015 tarihli, 2015/6184 E. ve 2015/9183 K.; Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2023 tarihli, 2023/2318 E. ve 2023/2235 K. ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi’nin 15.02.2024 tarihli, 2023/2142 E. ve 2024/352 K. sayılı kararlarında da istikrarlı biçimde vurgulanmıştır.
En Büyük Hukuki Yanılgı: 10 Yıllık Sürenin Başlangıç Tarihi Sözleşmenin İmzalandığı Tarih midir?
10 yıllık kiracının tahliyesi davalarında en çok hata yapılan konu, süre başlangıcının doğru hesaplanmasıdır.
1+10 Yıl Kuralı Nasıl Hesaplanır? (Örnek: 1 Yıllık Sözleşmelerde Tahliye Hakkı Neden 11. Yılın Sonunda Doğar?)
1 yıllık belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkının doğabilmesi için asıl kira süresi (1 yıl) + kanuni uzama süresi (10 yıl) + izleyen uzama yılı kuralı tatbik edilir:
| Aşama | Süre Niteliği | Örnek Tarih Aralığı | Açıklama |
|---|---|---|---|
| 1. Aşama | Asıl Kira Süresi | 01.01.2012 – 31.12.2012 | 1 yıllık sözleşme süresidir. |
| 2. Aşama | 10 Yıllık Uzama Süresi | 01.01.2013 – 31.12.2022 | 10 yıllık yasal uzama dönemidir (toplam 11 yıl dolar). |
| 3. Aşama | İzleyen Uzama Yılı ve Fesih | 01.01.2023 – 31.12.2023 | Dönem bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılmak kaydıyla 31.12.2023 itibarıyla tahliye istenir. |
Dolayısıyla 1 yıllık sözleşmede fesih ve dava hakkı fiilen 11. uzama yılının bitiminde (toplamda 12. takvim yılında) sonuç doğurmaktadır. 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkının 11. yılın sonunda doğmasının teknik sebebi, 1 yıllık asıl sürenin üzerine 10 yıllık yasal uzamanın eklenmesi ve fesih bildiriminin de bu süreyi izleyen uzama yılının sonu hedeflenerek yapılması zorunluluğudur.
Benzer şekilde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 24.10.2023 tarihli, 2022/1706 E. ve 2023/1959 K. sayılı kararında da 01.01.2009 başlangıçlı 1 yıllık sözleşmede 10 yıllık uzama süresinin 01.01.2020 tarihinde dolduğu kabul edilmiştir.
Süre Hesabında Sözleşmenin Yenilenmesi: Tarafların Sonradan Kendi Aralarında “Yeni Sözleşme” İmzalaması 10 Yılı Sıfırlar mı?
10 yıllık kiracının tahliyesi hesaplamasında sözleşmenin yenilenip yenilenmediği kritik bir ayrım noktasıdır. Kira ilişkisinin devamı sırasında sözleşmenin süresinin kanun gereği kendiliğinden uzaması yeni bir kira akdi meydana getirmez; mevcut sözleşme aynı şartlarla devam eder ve bu olağan uzamalar 10 yıllık uzama süresini kesinlikle sıfırlamaz. Buna karşın tarafların bir araya gelerek mevcut kira sözleşmesini iradi olarak feshedip baştan itibaren yeni bir kira sözleşmesi akdetmeleri halinde hukuki durum değişir.
10 yıllık kiracının tahliyesi hesaplamasında uygulamadaki en kritik ayrım şudur: sadece kira bedelinin güncellenmesi, artış oranının belirlenmesi veya sözleşmenin süresinin uzatıldığına dair ek protokol yapılması yeni bir sözleşme niteliğinde kabul edilmez ve 10 yıllık süreyi sıfırlamaz; kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnameleri de yeni bir kira sözleşmesi oluşturmadığından süreyi kesmez. Buna karşılık tarafların açık iradesiyle eski sözleşme tasfiye edilip yeni başlangıç tarihi, yeni depozito ve esaslı unsurlarla yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa süre sıfırlanır.
“Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır” denilerek sürenin yeni sözleşmeye göre hesaplanacağı belirtilmiştir.
“Ancak her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca 01.01.2014 tarihli yeni bir yazılı kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmeye göre, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.01.2015 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir” ifadeleri kullanılmıştır.
“Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca 01/08/2007 tarihli yeni bir yazılı kira sözleşmesi düzenlenmiştir” denilerek, “Bu sözleşmeye göre… 31/07/2008 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir” sonucuna varılmıştır.
“Davacının dayandığı 01.01.1987 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözlemesinden sonra akdedilen 01.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi yenilenmiştir” tespiti yapılmıştır.
Bu kararda ise tersi bir sonuca ulaşılmıştır: “Davacının dosyaya sunmuş olduğu bu kira sözleşmesi üzerinde durularak bu kira sözleşmesinin taraflar arasında yenilenmiş kira sözleşmesi olduğunun tespiti halinde bu sözleşmeye göre davanın TBK’nun 347/1/son cümlesi uyarınca sürede olmadığı ve davanın reddi gerekeceği” vurgulanmıştır. Bu karar, “yeni sözleşme” iddiasının bazı hallerde davacı kiraya veren aleyhine de sonuç doğurabileceğini göstermesi bakımından dikkat çekicidir.
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnameleri de yeni bir sözleşme teşkil etmez ve 10 yıllık kiracının tahliyesi süresini sıfırlamaz.
01.09.1995 tarihli 5 yıl süreli sözleşmede uzamanın 01.09.2000’da başladığı ve 01.09.2010’da on yıla ulaştığı belirtilmiş, ayrıca “Davalı tarafından 17.08.2010 tarihinde imzalanan tahliye taahhüdü, Mahkemenin kabulünün aksine yeni bir kira sözleşmesi niteliğinde olmayıp davalının taşınmazı 31.12.2014 tarihinde tahliye edeceğine dair TBK’nun 352/1. fıkrasına göre düzenlenen tahliye taahhüdüdür” denilerek tahliye taahhütnamelerinin on yıllık süreyi sıfırlamayacağı ortaya konulmuştur.
Konut (Ev) ve Çatılı İşyeri Sözleşmeleri Bakımından 10 Yıl Kuralının Uygulanmasında Fark Var mıdır?
10 yıllık kiracının tahliyesi kuralı hem konut hem çatılı işyeri kiraları için aynı şekilde uygulanır. 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi konut ve çatılı işyeri kiraları için aynı fıkra bünyesinde düzenlenmiş olup, 10 yıllık kiracının tahliyesi süre, bildirim ve tahliye mekanizması bakımından iki kira türü arasında kural olarak farksızdır. Bununla birlikte, kiralananın taşınmaz vasfının konut veya çatılı işyeri olmaması durumunda TBK m. 347 hükmü hiç uygulanmaz.
“Dava konusu kiralananın niteliğinin baz istasyonu olması nedeniyle Konut ve Çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi yerlerden değildir. Bu sebeple uyuşmazlığın çözümünde genel hükümlere tabi kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekir” tespiti yapılarak, çatısız taşınmazlarda TBK m. 347’deki 10 yıllık uzama süresi mekanizmasının tatbik edilemeyeceği hükme bağlanmıştır.
İhtarname (Bildirim) Süresi ve Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Ev Sahibi Hangi Tarihte İhtarname Göndermelidir? (Yeni Kira Döneminden En Az 3 Ay Önce Bildirim Şartı)
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”
10 yıllık kiracının tahliyesi hakkının kullanılabilmesi için TBK m. 347/1 uyarınca kiraya verenin, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması zorunludur. 10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde bu üç aylık şart, ihtarnamenin notere verildiği tarihi değil, ihtarnamenin kiracının eline fiilen ulaştığı (tebliğ edildiği) tarihi ifade eder; salt ihtarnameyi notere vermek yeterli değildir.
Benzer şekilde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 24.10.2023 tarihli, 2022/1706 E. ve 2023/1959 K. sayılı kararında da ihtarnamenin en az 3 ay öncesinden 28.09.2020 tarihinde tebliğ edilmesiyle şartın gerçekleştiği kabul edilmiştir.
10 Yıl Dolmadan Önce (Erken) Yapılan Bildirimler Hukuken Geçerli Sayılır mı?
10 yıllık kiracının tahliyesi hakkının vaktinden önce, süre dolmadan kullanılmaya çalışılması uygulamada sık görülen bir hatadır.
Kararın karşı oy gerekçesinde, “TBK 347/2 maddesinin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenen ihtarın davaya esas alınamayacağı” ve dönemin bitiminden üç ay önce tebliğ edilen usulüne uygun bir ihtar bulunmadığı takdirde davanın dinlenemeyeceği açıklanmıştır.
Noterden Gönderilen Bildirim (İhtarname) Kiracıya Ulaştıktan Sonra Dava Tam Olarak Ne Zaman Açılabilir?
İhtarname tebliğ edilmiş olsa dahi uzama yılı fiilen sona ermeden 10 yıllık kiracının tahliyesi davası açılamaz; dava, ancak fesih bildiriminde bulunulan uzama yılının bittiği tarihi takip eden günden itibaren açılabilir.
Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2017 tarihli, 2017/4178 E. ve 2017/12107 K. sayılı kararında uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim koşuluna uyulduğunda davanın süresinde açıldığı kabul edilmiş; Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2023 tarihli, 2023/2318 E. ve 2023/2235 K. sayılı kararında da davacının tahliye davasını ya sürenin sonunda ya da bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açabileceği tespiti yapılmıştır.
Dava Açmak İçin Arabuluculuk Süreci Zorunlu mudur?
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Bu hüküm uyarınca TBK m. 347’ye dayalı 10 yıllık kiracının tahliyesi davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur; aksi halde dava usulden reddedilir. 10 yıllık kiracının tahliyesi davasında arabuluculuk son tutanağı düzenlenmeden doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.
“Bu davanın yazılı fesih bildirimi yapılan dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18/A -1-a maddesine uygun olarak dava şartı arabuluculuk yoluna gidilerek anlaşmama halinde açılmalıdır” hükmü verilmiştir.
Yargıtay Kararları ve İspat (Delil) Süreçlerindeki Teknik Zorluklar
Yargıtay’ın 10 Yıllık Uzama Süresine İlişkin İçtihatları: Süre Hesaplamasında Mahkemelerin Katı Yaklaşımı
10 yıllık kiracının tahliyesi davalarında Yargıtay, süre şartlarını son derece katı biçimde denetlemektedir.
“(1) Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”
Bu geçiş hükmü, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararında incelenmiştir. Aynı konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 17.09.2014 tarihli, 2014/7855 E. ve 2014/9878 K. sayılı ve 27.10.2015 tarihli, 2015/6184 E. ve 2015/9183 K. sayılı kararları da mevcuttur. Geçiş süreleri 01.07.2012 yürürlük tarihi itibarıyla tamamlandığından, güncel 10 yıllık kiracının tahliyesi uyuşmazlıklarında artık doğrudan TBK m. 347 hükümleri tatbik edilmektedir.
“01.07.2012 yürürlük tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolan ya da kalan süresi beş yıldan az olan kira sözleşmelerine uygulanacak olan 6101 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinin eldeki davada uygulanmayacağının anlaşılmasına göre” denilerek geçiş süreleri tamamlandığından doğrudan TBK m. 347’nin tatbik edileceği belirtilmiştir.
Sözlü Kira Sözleşmelerinde veya Yazılı Sözleşmesi Kaybolan Kiralarda 10 Yıllık Sürenin Başlangıcı Nasıl İspatlanır?
10 yıllık kiracının tahliyesi davasında kira ilişkisinin kurulduğu ve başladığı kesin tarihi ispat yükü, tahliyeyi talep eden davacı kiraya verene aittir; bu ispat yükünün yerine getirilememesi davanın süre yönünden reddine yol açar. 10 yıllık kiracının tahliyesi davalarında yazılı sözleşmenin bulunmadığı (sözlü kira) veya yazılı metnin zayi olduğu/kaybolduğu hallerde başlangıç tarihinin tespiti teknik bir ispat problemidir; kira ilişkisinin başlangıç tarihi hukuki bir fiil/olgu niteliğinde olduğundan kiraya veren tarafından her türlü delille (serbest delil ilkesi) kanıtlanabilir.
- Abonelik Kayıtları: Kiralanan taşınmaza ilişkin ilk elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerinin tesis tarihleri.
- Banka Kayıtları: İlk kira bedellerinin yatırıldığı banka dekontları, hesap ekstreleri ve banka açıklama kısımları.
- MERNİS Kaydı: Kiracının ilgili adrese ilk yerleşimine ilişkin Nüfus ve Vatandaşlık İşleri (MERNİS) yerleşim yeri bildirim tarihleri.
- Belediye Kayıtları: Belediye çevre temizlik vergisi ve emlak beyan kayıtları.
- Diğer Deliller: Taraflar arasındaki önceki noter ihtarnameleri, yazışmalar veya tanık anlatımları.
Yeni Ev Alan Kişi, İçeride Zaten 10 Yılı Dolmuş Bir Kiracı Varsa Kendi İhtiyacını İspatlamadan Doğrudan TBK 347’ye Dayanabilir mi?
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
10 yıllık kiracının tahliyesi hakkı bakımından yeni malik, taşınmazı iktisap etmesiyle birlikte kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı sıfatını (kiraya veren sıfatını) kendiliğinden kazanır. Bu nedenle taşınmazı satın alan yeni malik, önceki malik döneminde başlayan ve 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkının koşulları zaten oluşmuş bir kira sözleşmesinde, TBK m. 351’de düzenlenen kendi konut veya işyeri “ihtiyacını” ispatlamasına gerek olmaksızın, doğrudan TBK m. 347/1 hükmüne dayanarak uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih ihtarnamesi göndermek suretiyle sebepsiz fesih ve tahliye hakkını kullanabilir.
Alt Kiracıların Durumu: 10 Yıllık Süre Dolduğunda, Asıl Kiracı Çıkarılırken Alt Kiracı da Tahliye Edilir mi?
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” “Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
10 yıllık kiracının tahliyesi sonuçları alt kiracıyı da etkiler: alt kiracının taşınmazdaki kullanım hakkı, asıl kiracının kira akdine sıkı sıkıya bağlı fer’i (türev) nitelikte bir haktır; alt kiracı ile asıl kiraya veren (ev sahibi) arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurulmaz. TBK m. 347 uyarınca asıl kiraya veren, 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkını kullanarak asıl kiracıya karşı sözleşmeyi feshedip tahliye kararı aldığında, asıl kiracının kullanım hakkı sona erer ve bununla birlikte alt kiracının taşınmazdaki varlığının hukuki dayanağı da kendiliğinden ortadan kalkar.
Sık Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde süre hesaplaması, ihtarname şartları veya arabuluculuk başvurusu hakkında hukuki destek almak için Av. Turgut Ekrem Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. 10 yıllık kiracının tahliyesi davaları teknik süre hesaplarına dayandığından profesyonel destek almanız önerilir. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
Bir yanıt yazın