Kira artış oranı, her yıl kiracı ile ev sahibi arasında en çok anlaşmazlık yaşanan konuların başında gelir. Yasal üst sınır nedir, sözleşmede artış hükmü yoksa zam nasıl belirlenir, döviz üzerinden kiralarda beş yıl kuralı ne anlama gelir? Bu rehberde Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri ve güncel Yargıtay/Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında tüm süreci madde madde açıklıyoruz.
Yasal Kira Artış Oranı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak kira artış oranı için kiracıyı koruyucu, emredici nitelikte bir üst sınır öngörmüştür. Bu sınırın üzerinde kararlaştırılan artışlar, aşan kısım bakımından geçersizdir.
Her Yıl Yapılacak Kira Zammının Yasal Üst Sınırı Nedir? (12 Aylık TÜFE Ortalaması Kuralı)
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Kira artış oranına ilişkin bu düzenleme kiracıyı koruyucu ve kamu düzenine ilişkin emredici bir nitelik taşımaktadır; taraflar sözleşmeyle bu sınırı bertaraf edemez.
“Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.”
Yasal kira artış oranı tavanı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan bir önceki kira yılının son ayındaki on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranıdır.
01.01.2019 tarihinden itibaren tüm çatılı gayrimenkul kiralarında yasal tavanın 12 aylık TÜFE ortalaması olduğu, Yargıtay tarafından da istikrarlı biçimde teyit edilmiştir.
“Tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” Aynı ilke, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2024 tarihli, 2024/1143 E. ve 2024/2911 K. sayılı kararında ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi’nin 12.02.2026 tarihli, 2025/903 E. ve 2026/275 K. sayılı ilamında da aynen uygulanmıştır.
Belirtilen kira artış oranı yasal tavan niteliğinde olup; taraflar bu oranın altında bir artış oranını serbestçe kararlaştırabilir.
Sözleşmede “Artış Hükmü (Klozu)” Yoksa Kira Zammı Nasıl Belirlenir? Kiracı Zam Yapmak Zorunda mıdır?
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde uygulanacak kira artış oranına dair açık, belirli ve muayyen bir hüküm bulunmuyorsa ev sahibi tek taraflı olarak zam yapamaz ve kiracıyı kendi belirlediği tutarı ödemeye zorlayamaz.
“TBK m.344/2’deki ‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’ hükmü gereği yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için hakim müdahalesi gerektiği” açıkça vurgulanmıştır.
Aynı ilke, “kontrat bitiminde kira rayiç bedelini […] oranında artırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder” şeklindeki belirsiz artış kayıtlarını geçersiz sayan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi’nin 30.10.2024 tarihli, 2024/669 E. ve 2024/928 K.; 23.10.2024 tarihli, 2024/663 E. ve 2024/821 K.; ve 09.10.2024 tarihli, 2024/439 E. ve 2024/393 K. sayılı kararlarında da tekrarlanmış; bu kararlarda “takibe konu kira tutarının ispatının kiralayana ait olduğu” ve borçlunun sonradan ileri sürdüğü itirazın da dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır.
Ev Sahibinin “Piyasa Şartları” Gerekçesiyle TÜFE Sınırının Üzerinde (Tek Taraflı) Zam Yapma Hakkı Var mıdır?
Kiraya verenin piyasa rayiçlerini veya genel ekonomik koşulları ileri sürerek sözleşmenin ilk beş yılı içinde tek taraflı olarak yasal kira artış oranı tavanını aşacak şekilde artış yapma hakkı bulunmamaktadır.
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Dolayısıyla piyasa koşulları ve emsal rayiçlerin dikkate alınabilmesi ancak beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak kira bedelinin tespiti davası ile hâkimden talep edilebilir; kiraya veren tek taraflı iradesiyle bu yönde bir zam uygulayamaz.
| Fıkra | Durum | Uygulanan Kural |
|---|---|---|
| 1. Fıkra | Sözleşmede artış hükmü var | 12 aylık TÜFE ortalaması geçilemez (emredici üst sınır) |
| 2. Fıkra | Sözleşmede artış hükmü yok | Hâkim, TÜFE’yi geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirler |
| 3. Fıkra | 5 yıldan uzun veya 5 yılın sonunda yenilenen sözleşme | Hâkim; TÜFE, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir |
| 4. Fıkra | Kira bedeli döviz olarak kararlaştırılmış | 5 yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz (TBK m. 138 saklı) |
%25 Kira Artış Sınırının Bittiği Dönem ve Mevcut (Güncel) Dönemde Uygulanan Hukuki Düzenlemeler
Konut kiraları bakımından geçmişte, belirli bir dönem için 6098 sayılı Kanun’a eklenen geçici maddelerle yüzde 25’lik yasal kira artış oranı tavanı öngörülmüştü. Bu düzenlemenin güncel kira artış oranı hesaplamasında artık uygulanmadığının bilinmesi önemlidir.
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beş altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beş altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Güncel dönemde TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre kira artış oranı, Eylül 2026 itibarıyla yaklaşık %31,79 düzeyindedir. Kira artış oranı her ay güncellendiğinden, kira artış oranı hesaplaması yapılırken sözleşmenin yenilendiği aya ait güncel TÜİK açıklamasının esas alınması gerekmektedir.
Kiracının Artışı Kabul Etmemesi veya Yanlış Hesaplama
Kiracının sözleşmede kararlaştırılan veya yasal kira artış oranına göre belirlenen zammı uygulamaması ya da hatalı hesaplama yapılması, uygulamada sıkça karşılaşılan bir uyuşmazlık konusudur.
Kiracı Sözleşmede Yazan Orandan (Veya TÜFE’den) Daha Düşük Bir Zam Yaparsa (Eksik Öderse) Ev Sahibi Ne Yapmalıdır?
Sözleşmede belirli ve muayyen bir artış klozunun bulunması halinde kiracı bu artışa uymak zorundadır.
“Özgür irade ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup, tarafları bağlar.”
Kiracı, sözleşmedeki geçerli kira artış oranına veya yasal sınıra uymayarak eksik ödeme yaparsa ev sahibinin izleyebileceği yol şu şekildedir:
- İcra Takibi Başlatma: Kiraya veren, eksik kalan kira farkı alacağı için İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. uyarınca tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) başlatabilir.
- Yasal Ödeme Süresi: Kiracıya TBK m. 315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük yasal ödeme süresi tanınır.
- İtiraz Edilmemesi Halinde Tahliye: Ödeme emrine süresinde itiraz edilmemesi veya itirazın haksız olması durumunda takip kesinleşir ve tahliye kararı verilebilir.
- Yazılı Delille İspat Zorunluluğu: Kiracının eksik ödeme yapmadığını yazılı delille ispat etmesi gerekir; aksi halde tahliye talebi kabul edilir.
Fahiş Kira Artışı Talebi: Ev Sahibinin Zorlamasıyla Kabul Edilen Yüksek Zamlara Karşı İtiraz Edilebilir mi?
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir” ilkesine dayanarak, sözleşmedeki artış oranının yasal (ÜFE) artış oranını geçtiği hallerde yasal sınırı aşan artışın geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır.
Kiracının, eski sözleşmeyi feshedip tamamen yeni bir kira sözleşmesi akdettiği durumlarda müzayaka (zor durumda kalma) iddiasında bulunması halinde bu iddiasını ispatlaması gerekir; aksi hâlde yeni sözleşmedeki artış oranı geçerliliğini korur.
Kira Artışının Yanlış Hesaplanması (Örn: TÜFE Yerine TEFE Kullanılması) Durumunda Fazla Ödenen Paralar Geri Alınabilir mi?
01.01.2019 tarihinden itibaren yasal kira artış oranı kriteri ÜFE/TEFE’den çıkarılarak TÜFE 12 aylık ortalamasına dönüştürülmüştür.
Bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranının, 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu; bu nedenle “01.01.2019 tarihinden itibaren tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden davacının alacağının belirlenmesi” gerektiği ifade edilmiştir.
Sözleşmede TEFE, ÜFE veya yasal kira artış oranı sınırını aşan farklı bir yöntemin uygulanması neticesinde kiracı tarafından yasal tavanın üzerinde ödeme yapılmışsa, emredici düzenlemeye aykırı olarak tahsil edilen fazla tutarlar TBK m. 77 vd. uyarınca sebepsiz zenginleşme oluşturur. Kiracı fazla ödenen tutarları geri isteme davası açabilir veya gelecek kira borçlarına mahsup edebilir.
Kiracının Sözleşme Yenilenirken Eski Kiradan Ödemeye Devam Etmesi Temerrüt (Tahliye) Sebebi midir?
Sözleşmede belirli ve muayyen bir kira artış oranı klozunun bulunması halinde, yenilenen kira döneminde artışlı bedel muaccel hâle gelir.
“Taraflar arasında geçerli kira sözleşmesine göre, kiracı özel hukuk tüzel kişisi olup sözleşmede kararlaştırılan artış şartı sözleşme süresi tamamlanana kadar geçerli ve tarafları bağlayacak olup, davalı kiracı yenilenen her kira dönemi için artış şartına uygun kira bedelini ödemekle yükümlüdür” hükmü yer almaktadır.
Kiracının sözleşmedeki geçerli artış şartına uymayarak eski kirayı ödemesi, borcun eksik ifası anlamına gelir.
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 17. maddesinin 2. fıkrasında (818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 101/2. maddesi) borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle borçlunun temerrüde düşmüş olacağı düzenlemesi bulunduğu; bu nedenle kira ve aidat alacağı için sözleşmede belirlenen ödeme tarihinden itibaren faiz talep edilebileceği tespit edilmiştir.
Söz konusu kira artış oranı farkından doğan borç için gönderilen otuz günlük ödeme emrine veya ihtara rağmen borç ödenmezse temerrüt gerçekleşir ve kiraya veren mahkemeden tahliye talep edebilir.
Döviz Üzerinden ve Yabancı Para İle Yapılan Kira Sözleşmeleri
Kanuna Göre Döviz Üzerinden (Dolar/Euro) Ev Kiralamak Hangi Şartlarda Serbesttir?
1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ve buna dayanılarak çıkarılan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri, Türkiye’de bulunan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve buna bağlı kira artış oranını döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları yasaktır.
Dövizli Sözleşmelerde 5 Yıl Boyunca Neden “Ekstra Bir Artış (Zam)” Yapılamaz? (TBK 344 Kuralı)
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Yabancı paranın değerindeki kur artışlarının kiraya veren bakımından enflasyona karşı zaten koruma sağladığı kabul edildiğinden, kanun koyucu dövizli sözleşmelerde ilk beş yıl boyunca ayrıca bir kira artış oranı (enflasyon/endeks artışı) uygulanmasını yasaklamıştır.
Döviz Kuru Aşırı Yükseldiğinde Kiracının “Uyarlama (İndirim)” Talep Etme Hakkı Var mıdır?
TBK m. 344/4’ün açık atfı ile dövizli kira sözleşmelerinde aşırı ifa güçlüğü ortaya çıktığında kiracının hâkimden uyarlama talep etme hakkı saklı tutulmuştur.
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Kiracının uyarlama davası açabilmesi için sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen ve fiilen bir kira artış oranı niteliği taşımayan olağanüstü bir kur artışının gerçekleşmiş olması ve kiranın ödenmemiş veya ihtirazi kayıt konularak ödenmiş olması gerekir.
Türk Lirasına Geçiş (Bedel Çevirme): Dövizli Kira Sözleşmelerinin TL’ye Çevrilmesi Zorunluluğu
Yeni Kira Bedelinin İspatı ve Elden Değiştirme
Tarafların Sözlü Olarak Yeni Bir Kira Bedelinde (Örn: TÜFE Üzerinde) Anlaşması Hukuken Geçerli midir?
Sözlü olarak kararlaştırılan kira artış oranına ilişkin anlaşmalarda iki temel hukuki sınır bulunur: emredici üst sınır ve ispat sınırı.
“Türk Borçlar Kanununun Kira Bedelinin Belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir’ ifadesinden anlaşılan, kira artış oranının tüfe on iki aylık ortalamasını geçemeyeceğini” belirtmiştir.
Aynı kararda ispat sınırına ilişkin olarak: “takip dayanağı sözleşme sözlü olup, borçlunun kira ilişkisine açıkça itiraz etmiş olması sebebiyle davacı alacaklı tarafından icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasının istenemeyeceği” ve “taraflar arasındaki kira ilişkisinin ihtilaflı olduğu ve ayrı bir yargılamayı gerektirdiği” kabul edilmiştir. Kira artış oranına ilişkin iddialar senetle ispat kurallarına tabidir; kiraya verenin tek taraflı sözlü iddiasına itibar edilmez.
Banka Dekontundaki Açıklamanın Önemi: Yeni Kiranın “Elden” Değil, Mutlaka “Kira Bedeli” Açıklamasıyla Bankadan Ödenmesinin İspat Gücü
“Tespiti istenen dönem itibariyle son ödenen aylık kira bedelinin davacının iddiası ve mahkemenin kabulünün aksine, dosyada bulunan ödeme dekontlarında da açıkça görüldüğü üzere, davalının belirttiği şekilde olduğu anlaşıldığından” ve “dava konusu kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin … tespitine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile … doğru görülmemiş” değerlendirmesi yapılarak banka dekontlarının ödeme ve kira miktarı bakımından kesin ispat teşkil ettiği teyit edilmiştir.
Bu nedenle uygulanan kira artış oranı sonucunda oluşan yeni (artışlı) kira bedelinin banka dekontu açıklama kısmına yalnızca “kira bedeli” ibaresiyle, ay ve yıl belirtilerek işlenmesi; dekontun “elden ödeme”, “borç” veya açıklamasız şekilde yatırılması hâlinde ileride ispat sorunu yaşanabileceği unutulmamalıdır.
Ev Sahibinin Yeni Kira Bedelini Sözlü Olarak Kabul Ettikten Sonra “Geçmişe Dönük Kira Farkı (Eksik Ödeme)” İsteme Hakkı Var mıdır?
Ev sahibinin bankadan yapılan ödemeleri ihtirazi kayıt koymaksızın kabul etmiş olması, yazılı sözleşmedeki geçerli kira artış oranı şartından vazgeçtiği anlamına gelmez.
“Davacının ödenen kira bedellerini kabul etmesi sözleşmedeki artış şartından vazgeçtiği anlamına gelmez” ilkesi tekrarlanmıştır.
Sözleşmede belirli ve muayyen bir kira artış oranı kaydı bulunması hâlinde kiraya veren, yasal sınırlar dâhilinde kalmak koşuluyla geriye dönük 5 yıllık zamanaşımı (TBK m. 147/1) süresi içerisinde eksik ödenen artış farklarını talep etme hakkına sahiptir. Ancak sözleşmede artış kaydı yoksa veya artış kaydı belirsiz ise kiraya verenin geçmişe dönük tek taraflı kira farkı talep etme hakkı bulunmamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Kira artış oranı hesaplaması, sözleşmenizdeki kira artış oranı hükmünün geçerliliği veya eksik ödeme nedeniyle tahliye süreci hakkında hukuki destek almak için Av. Turgut Ekrem Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
Bir yanıt yazın