İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi hâlinde TBK m. 350 uyarınca açılan; kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlayan kira hukuku davalarının en yaygın türüdür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; mülk sahibinin, eşinin, alt veya üstsoyunun taşınmaza konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyması hâlinde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla açtığı davadır. TBK m. 350/1 uyarınca bu hak, kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde kullanılmak zorundadır. Yargıtay, ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasını aramakta; anlık ya da geçici ihtiyaçları tahliye sebebi olarak kabul etmemektedir.
TBK m. 350/1 — İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyarak belirleyeceği tarihten itibaren bir ay içinde açacağı davayla sona erdirebilir.
TBK m. 355 — Yeniden Kiralama Yasağı: Kiraya veren, tahliyeden sonra haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde son kira yılının bir yıllık bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Hangi Durumlarda Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası birkaç farklı durumda gündeme gelmektedir. Kiraya verenin hâlihazırda kirada oturması ve kendi mülkünde yaşamak istemesi en yaygın senaryodur; Yargıtay, kirada oturmanın ihtiyacın varlığını ispat etmek için tek başına yeterli olduğunu kabul etmektedir. Reşit çocuğun evlenmesi veya ayrı bir eve çıkmak istemesi de geçerli bir tahliye sebebidir; reşit kişi anne veya babasıyla birlikte oturmaya zorlanamaz. Bunların yanı sıra kiraya verenin ya da yakınlarının tayin, emeklilik veya sağlık nedeniyle yaşadığı şehir değişikliği ile mülk sahibinin işyeri açmak ya da genişletmek amacıyla taşınmaza ihtiyaç duyması da dava açma gerekçeleri arasında yer almaktadır.
- Kiraya veren kirada oturuyor ve kendi mülkünde oturmak istiyor
- Kiraya verenin reşit çocuğu evleniyor veya ayrı eve çıkmak istiyor
- Kiraya veren ya da eşi tayin/nakil nedeniyle o ile taşınıyor
- Kiraya verenin üstsoyu (anne/baba) ayrı konuta ihtiyaç duyuyor
- Kiraya veren mülkünde işyeri açmak ya da genişletmek istiyor
- Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yakını o taşınmaza ihtiyaç duyuyor
Nerede Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur; arabuluculuk son tutanağı alınmadan dava ikame edilemez.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Evet. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk 01.09.2023 tarihinden itibaren dava şartı hâline gelmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için önce arabuluculuk bürosuna başvurulması, görüşmenin sonuçsuz kalması ve son tutanağın alınması zorunludur. Yargıtay, arabuluculuğa tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra başvurulması gerektiğini de ayrıca netleştirmiştir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde bir sonraki kira yılı beklenmek zorunda kalınır.
İhtiyaç Gerçek ve Samimi Olmak Zorunda mıdır?
Evet. Yargıtay yerleşik içtihadında ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasını aramaktadır. Geçici, anlık veya henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. İhtiyacın sadece dava tarihinde değil, yargılama boyunca da devam etmesi şartı aranmakta; bu durum dilekçe ve delillerde açıkça ortaya konulmalıdır.
- Kiraya verenin hâlihazırda kirada oturduğunu gösteren kira sözleşmesi
- Reşit çocuğun nüfus kaydı ve evlilik cüzdanı (evlenme durumunda)
- Tayin/nakil belgesi (tayin durumunda)
- İşyeri açılışına ilişkin belgeler (ticari ihtiyaç varsa)
- Tanık beyanları
- Keşif ve bilirkişi incelemesi
Tahliyeden Sonra Taşınmazı Başkasına Kiralayabilir miyim?
Hayır, en az üç yıl boyunca kiralayamazsınız. TBK m. 355 uyarınca tahliyeden sonra haklı bir neden olmaksızın üç yıl içinde taşınmaz eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranılması hâlinde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi gerekir. Bu ağır yaptırım, ihtiyacın samimiyetini zaten kanıtlayan bir unsur olarak değerlendirilmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği
| DAVACI | : [Davacı Adı Soyadı] (TC Kimlik No: [TC Kimlik Numarası]) |
| ADRES | : [Davacı Adresi Yazılacak] |
| VEKİLİ | : Av. [Vekil Adı Soyadı] ADRES: [Vekil Adresi Yazılacak] |
| DAVALI | : [Davalı Adı Soyadı] (TC Kimlik No: [TC Kimlik Numarası]) |
| ADRES | : [Davalı Adresi/Kiralanan Taşınmazın Adresi Yazılacak] |
| KONU | : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle kiralananın tahliyesi istemimizden ibarettir. |
| DAVA DEĞERİ | : [Yıllık Kira Bedeli Tutarı Yazılacak] TL (Harca esas değer) |
1. Kira Sözleşmesi ve Taşınmazın Durumu Hakkında
Müvekkil [Davacı Adı Soyadı], mülkiyeti kendisine ait olan ve “[Kiralanan Taşınmazın Tam Adresi]” adresinde bulunan taşınmazı, [Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya vermiştir. Davalı halen ilgili taşınmazda kiracı olarak oturmaktadır.
2. İhtiyacın Doğması ve Samimiyeti
Müvekkilimin (veya eşinin/altsoyunun/üstsoyunun) söz konusu taşınmaza konut/işyeri gereksinimi doğmuştur. İlgili gereksinim [İhtiyacın nedeni detaylıca açıklanacak: Örn. Müvekkilin kirada oturması, çocuğunun evlenmesi, tayin durumu, çocuğunun reşit olup ayrı eve çıkma isteği vb.] sebebiyle ortaya çıkmış olup, bu ihtiyaç son derece gerçek, samimi ve zorunludur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2023/4583, K. 2024/3289, T. 23.10.2024 tarihli kararında da açıkça ifade edildiği üzere, tahliye kararı verilebilmesi için “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu” hususunun kanıtlanması aranmaktadır. Dilekçemiz ekinde sunduğumuz deliller ve yargılama aşamasında dinlenecek tanık beyanları ile müvekkilin ihtiyacının zorunluluğu tereddüde mahal vermeyecek şekilde ispat edilecektir.
[Eğer ihtiyaç sahibi müvekkilin reşit çocuğu ise şu paragraf eklenecektir:]
Müvekkilimin reşit olan çocuğu ayrı bir meskende yaşama iradesine sahiptir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin E. 2023/3813, K. 2024/2569, T. 07.11.2024 tarihli kararında vurgulandığı üzere, “reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz.” Bu kapsamda müvekkilin altsoyunun konut ihtiyacı yasal ve meşru bir tahliye sebebidir.
[Eğer müvekkil hâlihazırda kirada oturuyorsa şu paragraf eklenecektir:]
Müvekkilim hâlihazırda başka bir taşınmazda kiracı olarak ikamet etmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/9523, K. 2014/10948, T. 13.10.2014 tarihli kararında da belirtildiği üzere, “Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.” Müvekkilin mülkiyet hakkını kullanarak kendi evinde oturmak istemesi en temel hakkı olup, başkasının evinde kiracı olarak kalmaya zorlanamaz (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2022/580, K. 2022/2356, T. 08.12.2022).
Müvekkilimin ihtiyacı anlık veya geçici bir heves olmayıp, süreklilik arz etmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/3336, K. 2014/4259, T. 02.04.2014 tarihli kararında belirtilen “Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.” ilkesi çerçevesinde, müvekkilin ihtiyacı hâlihazırda doğmuş ve günceldir. Ayrıca bu ihtiyaç sadece dava açılış tarihinde değil, yargılama süreci boyunca da devam edecektir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3075, K. 2017/7795, T. 23.05.2017).
Müvekkilimin üzerine kayıtlı başka taşınmazların bulunması ihtimalinde dahi, mülk sahibinin hangi taşınmazında oturacağını seçme hakkı bulunduğundan, bu durum ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldırmamaktadır (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2022/580, K. 2022/2356, T. 08.12.2022).
3. Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı ve İhtiyacın Samimiyeti
Müvekkilim, tahliye sonrasında taşınmazı bizzat [veya ihtiyaç sahibi yakını] kullanacak olup, kanuni yükümlülüklerinin bilincindedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin E. 2023/3813, K. 2024/2569, T. 07.11.2024 tarihli kararında da hatırlatıldığı üzere, “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Yine aynı kararda açıklandığı üzere, “kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Müvekkil, bu ağır hukuki ve cezai yaptırımları bilerek bu davayı ikame etmekte olup, bu durum dahi tek başına niyetinin ve ihtiyacının samimiyetini ortaya koymaktadır.
4. Dava Şartı Arabuluculuk ve Süreler
Dava açılmadan önce yasal zorunluluk gereği arabuluculuk yoluna başvurulmuş, ancak [Arabuluculuk Son Tutanak Tarihi] tarihli son tutanak ile anlaşma sağlanamadığı imza altına alınmıştır. Arabuluculuk başvurumuz, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2025/3292, K. 2025/5039, T. 21.10.2025 tarihli kararında emredilen “dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir” kuralına uygun olarak, dava açma süremiz başladıktan sonra gerçekleştirilmiştir.
Ayrıca, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yer alabilecek olası ihbar süresi şartları, kanundan doğan tahliye hakkımızı kısıtlayamaz. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/1157, K. 2024/1036, T. 24.04.2024 tarihli kararında da açıklandığı üzere, sözleşmedeki bildirim süreleri “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yönünden yeni dönem başlamadan bir ay öncesinden ihtar koşulu olarak kabul edilemeyeceğinden”, davamız yasal süresi içerisinde usulüne uygun olarak açılmıştır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, müvekkilin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı hasıl olduğundan, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi talebiyle Sayın Mahkemenize başvurma zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (md. 350 ve ilgili diğer maddeler), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili sair mevzuat.
Karşı tarafın sunacağı delillere karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydıyla;
- [Tarih] başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi,
- Tapu Kayıtları,
- Arabuluculuk Son Tutanağı (Ekte sunulmuştur),
- İhtarname ve tebliğ şerhleri (Eğer gönderilmişse),
- Nüfus Kayıt Örneği (İhtiyaç sahibinin altsoy/üstsoy olması durumunda),
- Müvekkilin hâlihazırda kirada oturduğunu gösterir kira sözleşmesi (Varsa),
- Tanık anlatımları (İsim ve adresleri ile hangi vakıaya ilişkin dinletilecekleri bilahare bildirilecektir),
- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi,
- Yemin ve her türlü yasal delil.
Yukarıda arz ve izah edilen ve Sayın Mahkemenizce resen gözetilecek nedenlerle;
- Haklı davamızın KABULÜNE,
- Müvekkilin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı nedeniyle, davalının mülkiyeti müvekkile ait olan “[Kiralanan Taşınmazın Tam Adresi]” adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,
- Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini bilvekâle saygıyla talep ederiz. [Tarih]
Av. [Vekil Adı Soyadı]
(e-imzalıdır)
- Onaylı Vekaletname Örneği
- Arabuluculuk Son Tutanağı Aslı/e-imzalı sureti
- Kira Sözleşmesi Örneği
- Tapu Kaydı Örneği
- [Varsa İhtarname ve Tebliğ Mazbatası]
- [Varsa İhtiyacı İspatlayan Diğer Belgeler — Örn. Müvekkilin kendi kira sözleşmesi, tayin belgesi vb.]
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye Davası İçin Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira uyuşmazlıkları ve arabuluculuk süreci konularında profesyonel destek için iletişime geçin.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın