Kira borcu nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini veya apartman aidatı gibi yan giderleri ödememesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği en etkin hukuki yoldur. Uygulamada bu süreç, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca başlatılan “Tahliye Talepli İcra Takibi” (Örnek 13) üzerinden yürütülmekte; sürecin başarıyla sonuçlanması ise şekli şartlara sıkı sıkıya bağlı kalınmasını gerektirmektedir. Bu makalede kira borcu nedeniyle tahliye sürecinin ön şartları, 30 günlük ödeme süresinin hesaplanması, itiraz mekanizması ve güncel Yargıtay içtihatları bir arada ele alınmaktadır.
Konuyla bağlantılı kaynaklarımız: Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları, İcra Süreci ve Emsal Kararlar, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği. Güncel kira artış oranını Kira Artışı Hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.
Kiracı tahliyesiyle ilgili diğer rehberlerimiz: tahliye taahhütnamesiyle tahliye süreci için Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları ve apartman aidat borcunun icra yoluyla tahsili için Aidat Ödenmezse Ne Olur? Aidat Borcu İcra Takibi yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
TBK m. 315 — Kiracının Temerrüdü: Kiracı, muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemediği takdirde temerrüde düşer. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir süre vererek bu sürede ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
TBK m. 341 — Yan Giderler: Kiracı, kiralananın kullanımıyla ilgili ısıtma, aydınlatma, su ve apartman aidatı gibi giderlere katlanmakla yükümlüdür. Bu giderler kira bedeliyle aynı hukuki rejime tabidir.
İİK m. 269 — Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek 13): Kira ve yan gider alacaklarının tahsili ile taşınmazın tahliyesi amacıyla gönderilen özel bir ödeme emridir. Konut ve çatılı işyerlerinde borçluya 30 günlük ödeme süresi tanınır; borçlunun 7 gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır.
İİK m. 269/a — Hak Düşürücü Süre: Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcun tamamını ödemezse, alacaklı bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.
Arabuluculuk: İcra mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında dava şartı arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır; doğrudan icra mahkemesine başvurulabilir.
Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Nedir? Hangi Şartlarda Mümkündür?
Kira borcu nedeniyle tahliye, kiracının muaccel hâle gelmiş kira bedelini veya yan giderleri kendisine tanınan süre içinde ödememesi üzerine kiraya verenin kira sözleşmesini feshederek taşınmazın boşaltılmasını talep edebilmesidir. TBK m. 315 uyarınca bu hakkın doğabilmesi için öncelikle bir temerrüt hâlinin oluşması gerekmektedir. Uygulamada kira borcu nedeniyle tahliye talebi, adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin başlatılan İİK m. 269 kapsamındaki icra takibi üzerinden ileri sürülmekte; bu takip hem alacağın tahsilini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda hedeflemektedir.
Aidat ve Yakıt Gibi Yan Giderlerin Ödenmemesi Tahliye Nedeni Sayılır mı?
Bu süreçte sıkça karşılaşılan bir soru, yalnızca kira bedelinin değil apartman aidatı, yakıt bedeli veya merkezi ısıtma gideri gibi yan giderlerin ödenmemesinin de tahliye nedeni oluşturup oluşturmadığıdır. TBK m. 341 uyarınca kiracı bu giderlere katlanmakla yükümlü olduğundan, yan giderlerin ödenmemesi de kira bedelinin ödenmemesiyle eşdeğer bir temerrüt sebebi kabul edilmektedir. Ancak Yargıtay, aidat alacağının miktarı veya niteliği ayrı bir yargılamayı (fatura ve ticari defter incelemesini) gerektiriyorsa, dar yetkili icra mahkemesinin bu talebi reddetmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Apartman yönetimiyle ilgili aidat uyuşmazlıklarının farklı boyutları için apartman yöneticisinin defter teslim etmemesi hakkındaki rehberimiz de yol gösterici olabilir.
Yan gider kapsamı bağlamında adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin başlatılan Örnek 13 takiplerinde kira bedelinin yanı sıra yan giderlerin (aidat) ödenmemesi durumunda da tahliye talep edilebileceği teyit edilmiştir. Ancak aynı kararda, aidat gibi ortak gider alacaklarının miktarı ayrı bir yargılamayı gerektiriyorsa dar yetkili icra mahkemesinin tahliye talebini reddetmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Örnek 13 ile Örnek 7 Arasındaki Fark Nedir?
Bu tür bir tahliye talebinde bulunacak kiraya verenin doğru takip yolunu seçmesi büyük önem taşımaktadır. Örnek 7 (Genel Haciz Yolu) yalnızca alacağın tahsili içindir; tahliye ihtarı içermez ve borçluya yalnızca 7 günlük ödeme süresi tanınmaktadır. Örnek 13 ise hem alacak tahsilini hem de tahliyeyi aynı anda hedeflemekte; TBK m. 315 ve 362’deki ihtarları içererek kiracıya konut ve çatılı işyerlerinde 30 günlük özel bir ödeme süresi tanımaktadır. Kira borcu nedeniyle tahliye amaçlanıyorsa mutlaka Örnek 13 takip yolu tercih edilmelidir; Örnek 7 üzerinden tahliye talep edilmesi mümkün değildir.
| Özellik | Örnek 7 (Genel Haciz) | Örnek 13 (Tahliye Talepli) |
|---|---|---|
| Amaç | Yalnızca alacak tahsili | Alacak tahsili + tahliye |
| Ödeme süresi | 7 gün | 30 gün (konut/çatılı işyeri) |
| İtiraz süresi | 7 gün | 7 gün |
| Tahliye imkânı | Yok | Var (İİK 269/a) |
| Dayanak | İİK genel hükümleri | İİK 269, TBK 315/362 |
Tahliye Davası Açabilmek İçin Hangi Ön Şartlar Aranır?
Kira borcu nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için Yargıtay içtihatlarında beş temel ön şartın birlikte gerçekleşmiş olması aranmaktadır. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması hâlinde icra mahkemesi tahliye talebini reddetmektedir.
- Muaccel bir kira veya yan gider alacağı bulunmalıdır.
- Takip talebinde açıkça “tahliye” istenmiş olmalıdır.
- Borçluya haciz ve tahliye istemli Örnek 13 ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmelidir.
- Kanuni ödeme süresi (konut ve çatılı işyerleri için 30 gün) tanınmalıdır.
- Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilmelidir.
Davanın kabul edilebilirliği bağlamında temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için muaccel alacak, takip talebinde açık tahliye istemi, usulüne uygun Örnek 13 tebliği, kanuni ödeme süresinin tanınması ve 6 aylık süre içinde başvuru şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
Talebin usulü bağlamında takip talebinde açıkça tahliye istemi bulunmuyorsa icra müdürünün kendiliğinden Örnek 13 ödeme emri gönderemeyeceği, gönderilse dahi bu ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilemeyeceği belirtilmiştir.
30 Günlük Ödeme Süresi Nasıl Hesaplanır, Süre Dolmadan Dava Açılırsa Ne Olur?
Bu süreçte en kritik usuli aşamalardan biri, 30 günlük yasal ödeme süresinin doğru hesaplanmasıdır. Bu süre, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır. Sürenin son gününün resmî tatile denk gelmesi hâlinde süre, tatili takip eden ilk iş gününe kadar uzamaktadır. Kira borcu nedeniyle tahliye davası, ancak bu 30 günlük süre tam olarak dolduktan sonra açılabilmektedir; süre dolmadan açılan davalar temerrüt henüz oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmektedir.
Süre hesabı bağlamında 30 günlük ödeme süresinin son gününün resmî tatile rastlaması hâlinde sürenin ilk iş gününe uzayacağı belirtilmiştir.
Erken açılan tahliye davasının sonucu bağlamında 30 günlük yasal ödeme süresi dolmadan açılan tahliye davalarının, temerrüt henüz oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
Kira borcu nedeniyle tahliye talebinin zamansal şartı bağlamında 30 günlük ödeme süresinin dolmasından önce açılan tahliye davasının reddedilmesi gerektiği aynı doğrultuda benimsenmiştir.
Kira borcu nedeniyle tahliye talebiyle icra mahkemesine 30 günlük süre dolmadan başvurulması, davanın tamamen reddiyle sonuçlanabilmektedir. Bu durumda mahkeme yalnızca (varsa) itirazın kaldırılmasına karar verebilir; ancak tahliyeye hükmedemez.
Kiracı İtiraz Ederse Süreç Nasıl İşler?
Kira borcu nedeniyle tahliye takibine karşı kiracının 7 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı bu süre içinde borca veya kira ilişkisinin varlığına itiraz edebilir. İtiraz edilmesi hâlinde alacaklının doğrudan tahliye talep etmesi mümkün olmayıp; İİK m. 269/b-c uyarınca icra mahkemesinde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açılması gerekmektedir. Bu dava türünde dava şartı olan arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmamakta, doğrudan icra mahkemesine başvurulabilmektedir.
“Ödedim” İtirazında İspat Yükü Kimdedir?
Kira borcu nedeniyle tahliye takibinde kiracının en sık başvurduğu itiraz gerekçelerinden biri, borcu ödediğini ileri sürmesidir. Ancak kira ilişkisini reddetmeyip yalnızca “ödedim” diyerek itiraz eden kiracının bu iddiasını ispat yükü kendisine aittir. Bu ispat, sözlü beyan veya tanıkla değil; noter tasdikli belge veya resmî makbuz gibi yazılı ve kesin nitelikte delillerle yapılmalıdır.
Kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde ödeme itirazının ispatı bağlamında kira ilişkisini reddetmeyip “ödedim” diyerek itiraz eden borçlunun bu iddiasını noter tasdikli belge veya resmî makbuzla ispat etmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
Kısmi veya Geç Ödeme Temerrüdü Ortadan Kaldırır mı?
Kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde temerrütten kurtulabilmek için borcun 30 günlük süre içinde eksiksiz biçimde ödenmesi gerekmektedir. Borcun yalnızca bir kısmının ödenmesi veya sürenin sonunda geç yapılan ödemeler temerrüdü ortadan kaldırmamaktadır. Ayrıca ödemenin temerrüdü engelleyebilmesi için paranın fiilen alacaklının tasarrufuna geçmiş olması esastır; icra dosyasına ödeme yapılmış olsa dahi bir ihtiyati tedbir kararıyla paranın alacaklıya ödenmesi engellenmişse temerrüt yine de gerçekleşmiş sayılmaktadır.
Kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde ödemenin niteliği bağlamında temerrütten kurtulmak için borcun tamamının 30 gün içinde ödenmesi gerektiği; kısmi veya geç ödemelerin temerrüdü engellemeyeceği netleştirilmiştir.
Kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde ödemenin geçerliliği bağlamında paranın alacaklının tasarrufuna fiilen geçmesinin esas olduğu; icra dosyasına ödeme yapılsa dahi ihtiyati tedbirle paranın alacaklıya ödenmesi engellenmişse temerrüdün gerçekleşeceği belirtilmiştir.
İtiraz Edilmezse Ne Olur? 6 Aylık Hak Düşürücü Süre Nasıl İşler?
Kira borcu nedeniyle tahliye takibinde kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcun tamamını ödemezse, alacaklı bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden doğrudan tahliye talep edebilmektedir. Bu 6 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, süre içinde başvuru yapılmaması hâlinde tahliye talebinde bulunma hakkı ortadan kalkmaktadır.
Kira borcu nedeniyle tahliye talebinin süresi bağlamında borçlunun 7 gün içinde itiraz etmemesi ve 30 gün içinde borcun tamamını ödememesi hâlinde alacaklının bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebileceği hükme bağlanmıştır.
Kira borcu nedeniyle tahliye davası açma süresinin başlangıcı bağlamında 6 aylık dava açma süresinin, 30 günlük ödeme süresinin dolmasıyla birlikte başladığı teyit edilmiştir.
İcra Mahkemesinin İnceleme Yetkisinin Sınırları Nedir?
Kira borcu nedeniyle tahliye davalarında icra mahkemesi, dar yetkili bir mahkeme olarak görev yapmaktadır. Bu nedenle icra mahkemesinin inceleme yetkisi, borçlunun ihtar süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediği konusuyla sınırlıdır; kira ilişkisinin esasına veya karmaşık maddi hukuk uyuşmazlıklarına ilişkin kapsamlı bir yargılama yapma yetkisi bulunmamaktadır. Yasal şartların oluştuğu tespit edilirse taşınmazın tahliyesine karar verilmektedir.
Kira borcu nedeniyle tahliye davasında yargılama usulü bağlamında icra mahkemesinin inceleme yetkisinin, borçlunun ihtar süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediği konusuyla sınırlı olduğu; takip hukuku çerçevesinde yasal şartların oluştuğu tespit edilirse taşınmazın tahliyesine karar verileceği hükme bağlanmıştır.
Kira sözleşmesinin farklı nedenlerle sona erdirilmesi ve tahliye süreçleri hakkında daha fazla bilgi için iş akdi feshedilen kapıcının tahliyesi konulu rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
Emsal Yargıtay ve Hukuk Genel Kurulu Kararları
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Kira ve aidat borcu nedeniyle tahliye takibi başlatma, Örnek 13 ödeme emri hazırlama, itirazın kaldırılması ve tahliye davası açma veya kiracının itirazına karşı savunma konularında profesyonel hukuki destek için vakit kaybetmeden iletişime geçin.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
[…] nedeniyle başlatılan tahliye süreçlerindeki icra mahkemesi yetkisiyle karşılaştırma için kira borcu nedeniyle tahliye rehberimizi de […]