Apartman ve Site Yönetimi Hukuku
Kat mülkiyeti hukuku, çok sayıda paydaşın aynı yapı ya da yapı topluluğu içinde haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen, gündelik yaşama doğrudan etki eden bir hukuk dalıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında doğan uyuşmazlıklar; aidat ödenmemesi, ortak alanların kullanımı, yönetim plânına aykırı tasarruflar, yönetici-kat maliki anlaşmazlıkları gibi pek çok başlığı içermektedir. Hukuk büromuz bu alanda hem kat maliklerini hem de yönetim kurullarını ve site yönetimlerini temsil etmektedir.
İstanbul’un site ve apartman yoğun yapısı düşünüldüğünde, KMK’dan kaynaklanan davaların pratikteki ağırlığı oldukça yüksektir. Sulh hukuk mahkemelerinde ve gerektiğinde icra mahkemelerinde yürütülen bu davalarda, kararı belirleyen faktör genellikle yönetim plânının doğru yorumlanması, yönetim kararlarının prosedüre uygunluğu ve kat malikleri kurulu kararlarının hukuki niteliğidir.
Aidat ve Ortak Gider Alacakları
Site veya apartman yönetimince kat maliklerinden tahsil edilemeyen aidat ve ortak giderlerin tahsili için icra takibi ve itirazın iptali davaları açıyoruz. Geç ödemeler için kanuni faiz, gecikme tazminatı ve avukatlık ücretinin de talep edilmesi gerekmektedir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilen alacaklarda itirazın iptali davası açılması, kötü niyetli itirazlarda icra inkâr tazminatı talebini de mümkün kılar. Aidat alacağı, KMK m. 22 uyarınca müşterek mülkiyetin önceliği niteliğinde sayılır ve gayrimenkul üzerinde kanuni ipotek hakkı doğurur.
Yönetim Plânına Aykırılık Davaları
Bağımsız bölümün yönetim plânına aykırı kullanımı (örneğin konut olarak tahsis edilmiş bağımsız bölümün işyerine çevrilmesi, gürültü oluşturacak faaliyetler, ortak alanın işgali), yönetim plânının değiştirilmesi gerektiren durumlar ve yönetim plânının iptali davalarını yürütüyoruz. Yönetim plânı değişikliği için KMK m. 28 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün rızası gerekmekte, bazı esaslı değişiklikler için tüm maliklerin oybirliği aranmaktadır.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali
KMK m. 33 uyarınca kat malikleri kurulu kararları, kanuna, sözleşmeye veya yönetim plânına aykırı olduğu takdirde mahkemece iptal edilebilmektedir. İptal davası, karar tarihinden itibaren 6 ay, her hâlde 1 yıl içinde açılmalıdır. Toplantı çağrısının usulüne uygunluğu, karar yeter sayısı, kararın oylanış biçimi gibi prosedürel itirazlar bu davaların belirleyici unsurlarıdır.
Ortak Alan Uyuşmazlıkları
Bahçe, otopark, çatı, balkon kapanması, dış cephe değişiklikleri ve klima takılması gibi konularda ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar yoğunlukla yaşanmaktadır. Eski hâle iade davası, ortak alan tahsisinin iptali ve kullanım usulünün yeniden düzenlenmesi davalarını sürdürüyoruz. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin daha geniş uyuşmazlıklar için gayrimenkul hukuku sayfamızı da inceleyebilirsiniz.
Yönetici Atanması ve Görevden Alınması
Olağan ya da olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılamadığında veya yönetici seçilemediğinde, KMK m. 34/4 uyarınca her kat maliki sulh hukuk mahkemesinden yönetici tayini talep edebilir. Görevini ihmal eden, mali tabloları sunmayan veya kasten zarar veren yöneticilerin görevden alınması da hukuki yola başvurularak sağlanabilir.
Toplu Yapılarda (Site) Yönetim
2007 değişikliği ile toplu yapılara özel hükümler getirilmiştir (KMK m. 66 vd.). Birden fazla bağımsız bölümden oluşan sitelerde blok yönetim plânı, toplu yapı temsilcileri kurulu, toplu yapı yönetim kurulu gibi yapılar arasındaki ilişkiler özel uzmanlık gerektirmektedir.
Komşuluk Hukuku ve Gürültü
Bağımsız bölümlerden kaynaklanan aşırı gürültü, koku, sızıntı gibi katlanılması güç çekilmezliklere karşı KMK m. 18 ve TBK m. 730 uyarınca dava hakları söz konusudur. Bu süreçlerde delil tespiti (gürültü ölçümü, bilirkişi raporu), önleme talebi ve tazminat birlikte değerlendirilir.
Yönetim Kurullarına ve Site Yönetimlerine Hukuki Danışmanlık
Tahsilat süreçlerinin sistemleştirilmesi, yönetim plânının revize edilmesi, kurul toplantı çağrılarının hukuka uygun düzenlenmesi, sözleşme yönetimi (güvenlik, temizlik, peyzaj) ve aylık-yıllık hukuki danışmanlık hizmetleri sunuyoruz. Yönetim kurullarının düzenli hukuki destek alması, kararlarının iptali tehdidini önemli ölçüde azaltmaktadır. Ayrıntılar için danışmanlık hizmetleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidatımı ödemiyorum, ne olur?
Aidat alacağı KMK m. 22 uyarınca kanuni ipotek hakkı doğurur ve gecikme tazminatı işler. Yönetim, ödeme yapılmaması hâlinde icra takibi başlatabilir; icra inkâr tazminatı da uygulanabilir. Devamlı ödeme yapmama hâlinde KMK m. 25 uyarınca bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kötüye kullanılması iddiasıyla, çok istisnai şartlarda devir-temlik istemi gündeme gelebilir.
Yöneticiyi nasıl görevden alırız?
Yöneticinin görevden alınması, kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alacağı bir kararla mümkündür (KMK m. 34/5). Acil durumlarda, görevini ihmal eden veya kötüye kullanan yönetici aleyhine sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Görevden alınan yönetici, görev süresine isabet eden ücret ve harcamalarına ilişkin hesap vermekle yükümlüdür.
Daire sahibi olmadığım için kat malikleri kurulunda oy kullanabilir miyim?
Oy hakkı kural olarak kat malikine aittir. Kiracılar oy kullanamaz. Ancak kat maliki, vekâletname ile başka bir kişiyi (kiracı dahil) toplantıda temsil edebilir. Vekâletname yazılı olmalıdır.
Balkonumu kapatmak istiyorum, izin almam gerekir mi?
Bağımsız bölümün dışında, dış cepheye yansıyan değişiklikler yapı koruma altındadır ve KMK m. 19 uyarınca diğer kat maliklerinin oybirliğiyle alınacak bir kararı gerektirir. Tek başına yapılan kapatmalar, eski hâle iade davasına konu olabilmektedir. Pratik çözüm, yönetim plânına eklenen bir cephe standardının tüm maliklerce kabulüdür.
Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı kime, nasıl yapılmalıdır?
Çağrı, yönetici tarafından yazılı olarak ve toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine yapılmalıdır. Çağrıda gündem, toplantı tarihi, saati, yeri ve yeter sayı sağlanamadığı takdirde yapılacak ikinci toplantının tarihi de yer almak zorundadır. Eksik veya geç tebliğ edilen çağrı, alınacak kararın iptali için meşru bir gerekçedir.