Kiracınız kirasını art arda değil ama yıl içinde iki farklı ayda geciktirdi ve siz artık bu belirsizlikten kurtulmak istiyorsunuz. İşte tam da bu noktada devreye giren “iki haklı ihtar” müessesesi, doğru uygulandığında kiracıyı hiçbir tazminat ödemeden, sadece iki yazılı ihtarla tahliye edebilmenizi sağlayan güçlü ama bir o kadar da usul hatasına açık bir haktır. Bu yazıda iki haklı ihtar şartlarının nasıl oluştuğunu, hangi hatanın davayı baştan kaybettirdiğini ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda sürecin nasıl işlediğini eksiksiz olarak ele alıyoruz.
İki Haklı İhtar Nedir ve Kanuni Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Hukuken “Haklı İhtar” Ne Demektir? Hangi Tür Ödeme Gecikmeleri İhtar Konusu Yapılabilir?
İki haklı ihtar müessesesinin dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasıdır:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Hukuken haklı ihtar, muaccel hale gelmiş kira bedelinin vadesinde ödenmemesi sebebiyle kiracıya yazılı olarak bildirilen ve tebliğ anında borcun henüz ifa edilmemiş olduğu ihtardır. Bir iki haklı ihtar sebebinin doğması için üç unsurun bir arada bulunması gerekir: talep edilen kira alacağının muaccel olması, hangi döneme ve aya ilişkin olduğunun açıkça gösterilmesi ve tebliğden önce kiracı tarafından ödenmemiş olması.
Kiracının asli edim borcu kira bedelidir; ancak sözleşmede kiracıya yüklenmiş olan ve miktarı açıkça hesaplanabilen ortak giderler, yakıt parası ve eksik ödenen bakiye kira bedelleri de iki haklı ihtar konusu yapılabilir. Buna karşın, vadesi henüz gelmemiş aylar için sözleşmeye konulmuş muacceliyet şartına veya cezai şart hükmüne dayanılarak çekilen ihtarlar geçerli bir haklı ihtar oluşturmaz:
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
“TBK’nun 352/2 maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için; kiracının ödemediği kiraların aynı kira dönemi içerisinde farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması, ihtarnamede belirtilen kira bedellerinin muaccel olması, kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi ve ihtarnamelerin tebliğinden önce, kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekmektedir.”
En Kritik Kural: “Aynı Kira Yılı İçinde” İki Farklı İhtar Şartı (Kira Yılı Kavramı Nasıl Hesaplanır?)
TBK m. 352/2’de yer alan düzenleme takvim yılına değil, kira yılı esasına dayanmaktadır. Kira yılı, kira sözleşmesinin fiilen başladığı tarih esas alınarak hesaplanan on iki aylık sözleşmesel periyottur; 1 Ocak – 31 Aralık dönemiyle karıştırılmamalıdır. İki haklı ihtar şartının vücut bulabilmesi için, iki ayrı ihtara konu ödeme gecikmelerinin ve ihtarların tebliğ işlemlerinin mutlaka aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi zorunludur; farklı kira yıllarına yayılan ihtarların birleştirilerek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebine dayanak yapılması hukuken mümkün değildir.
“Kira yılı kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi esas alınmak suretiyle saptanır. Kira parasının ödeme zamanına itibar edilerek yasaya ve içtihatlara aykırı biçimde kira yılı tesbit edilemez.”
“Kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir” kuralı vurgulanarak somut olayda “1.7.2010-1.7.2011 kira yılı içinde Ağustos ve Şubat aylarına ait kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmiştir” tespiti yapılmıştır.
Ayrıca yerleşik içtihatlarda süresiz sözleşmeler ile kira bedelinin yıllık ödendiği sözleşmelerde iki haklı ihtarın uygulanamayacağı belirtilmiştir; zira bu tür sözleşmelerde kanunun aradığı “aynı kira yılı içinde farklı aylara ait iki ayrı ödeme gecikmesi” yapısal olarak oluşamaz.
“Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” hükmü verilmiştir.
Aynı Aya Ait Tek Bir Kira Borcu İçin Peş Peşe İki İhtar Çekilirse Geçerli Olur mu?
Geçerli olmaz. İki haklı ihtar şartının gerçekleşebilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde farklı aylara ait muaccel kira borçlarına ilişkin olması gerekir. Aynı ayın ödenmeyen kira parası için aralıklı veya peş peşe yapılan mükerrer ihtarlar tek bir ihtar sayılır; ikinci bir haklı ihtar oluşturmaz. Muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerekirken bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
“Aynı kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtar çekilmesinin gerekli olduğu”, “muaccel olan tüm kiraların tek bir ihtara konu edilmesi gerektiği, muaccel bedellerin bölünerek iki haklı ihtara konu yapılamayacağı” ve “ihtarların birlikte çekilecek olması nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye nedeninin bulunmadığı” hükme bağlanmıştır.
Kiranının Sadece Bir Kısmının (Eksik) Ödenmesi veya Aidatların Yatırılmaması İki Haklı İhtar Sebebini Oluşturur mu?
Kira bedelinin vadesinde tam olarak yatırılmayıp eksik ödenmesi (kısmi ifa) durumunda, ödenmeyen bakiye kısım için yazılı ihtar gönderilebilir ve bu ihtar TBK m. 352/2 anlamında haklı ihtar teşkil eder. Zira alacaklı, muaccel ve belirli bir borcun kısmi ifasını kabul etmek zorunda olmadığı gibi, borcun eksik kalan kısmı için de yasal yollara başvurma hakkına sahiptir. Ancak bu kuralın uygulanmasında dürüstlük kuralı bir sınır oluşturur: kalan eksiklik sırf banka havale/EFT masrafı kesintisinden veya birkaç kuruşluk yuvarlama farklarından ibaretse, bu denli cüzi bir miktar için ihtar çekilerek tahliye zemini yaratılması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir; buna karşın kira artış oranının sözleşmeye veya kanuna uygun uygulanmaması sebebiyle doğan zam farkları haklı bir ihtar dayanağı oluşturur.
Aidat ve yan giderler bakımından da benzer bir çerçeve geçerlidir. TBK m. 346 gereğince kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; TBK m. 352/2 metninde tahliye sebebi doğrudan “kira bedelini ödemediği için” şeklinde düzenlenmiştir. Bununla birlikte, sözleşme veya yönetim planı uyarınca kiracının katlanmakla yükümlü olduğu, miktarı belirli ve likit nitelikteki aidat, yakıt ve ortak gider borçlarının vadesinde ödenmemesi de Yargıtay uygulamasında haklı ihtarın konusu olarak kabul edilmektedir; ancak bu giderlerin ihtara konu edilebilmesi için borcun varlığının ve miktarının açıkça belgelenebilir olması şarttır. Aidat borcu nedeniyle ayrıca icra takibi başlatma seçeneği hakkında aidat borcu icra takibi yazımızdan da faydalanabilirsiniz.
Kiracının kendi kabul ettiği eksik tutarı ihtarların tebliğinden sonra yatırması durumunda “davalı, aylık kira bedellerini kendi kabul ettiği miktardan ihtarların tebliğinden sonra ödediğinden ihtarlar haklıdır” tespiti yapılmıştır.
İhtarın Şekli, Tebligat ve İcra Ödeme Emrinin Etkisi
İhtarın Mutlaka Noter Aracılığıyla mı Çekilmesi Gerekir? (Yazılılık Şartı)
Hayır. TBK m. 352/2 ihtarın yalnızca “yazılı olarak” gerçekleştirilmesini şart koşmuştur; kanun koyucu resmi bir şekil veya noter aracılığı zorunluluğu öngörmemiştir. Bu kapsamda noter aracılığıyla keşide edilen ihtarnameler, adi yazılı bildirimler ve mektuplar, iadeli taahhütlü mektuplar, telgraflar ve icra daireleri marifetiyle gönderilen ödeme emirleri yazılılık şartını karşılar. Uygulamada ihtarın noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilmesi geçerlilik koşulu değildir; ancak ispat kolaylığı ve tebliğ tarihinin kesin tespiti bakımından tercih edilen bir yöntemdir. İhtarnamede kiralananın adresi, ödenmeyen kira ayı/dönemi, talep edilen borç tutarı ve ödeme talebinin sarih biçimde yazılması şarttır; ihtarda hesap veya yazım hatası yapılmış olması, istenen dönemin anlaşılabilir olması kaydıyla ihtarın haklılığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
“İcra Dairesinden Gönderilen Ödeme Emri (Örnek 13)”, Noter İhtarı Yerine Geçer mi? (Yargıtay’ın Yaklaşımı)
Evet, geçerlidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269 vd. maddeleri kapsamında kiracı aleyhine başlatılan ilamsız icra takipleri neticesinde icra dairesi tarafından kiracıya tebliğ edilen “Örnek No: 13” Tahliye Talepli Ödeme Emri, TBK m. 352/2 kapsamında aranan yazılı ihtar yerine geçer. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre usulüne uygun şekilde tebliğ edilen ve tebliğ anında borcun henüz ifa edilmediği tespit edilen icra ödeme emirleri, iki haklı ihtardan biri (veya her ikisi) olarak kabul edilir. Ödeme emrinin icra takibine vücut vermesi, onun maddi hukuk bağlamındaki yazılı ihtar niteliğini ortadan kaldırmaz.
“İcra dairelerinin marifetiyle kiracıya tebliğ edilen tahliye talepli veya alacak takibine ilişkin ilamsız icra ödeme emirleri, kanunun aradığı yazılı ihtar şartını sağlar. Usulüne uygun tebliğ edilen ve tebliğ anında borcun henüz ödenmemiş olan icra ödeme emirleri 6098 sayılı Kanun’un 352/2. maddesi anlamında haklı ihtar sayılır.”
“01.02.2013 tarihli ödeme emri ile ödenmeyen 2012 Ekim ila 2013 Ocak ayı kira bedeli istenmiş; ödeme emri davalıya 05.02.2013 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ihtara konu kira bedeli tebliğden sonra 06.03.2013 günü ödendiğinden bu ihtar da haklıdır” denilmiştir.
Çekilen İhtarname Kiracıya (Veya Mernis Adresine) Tebliğ Edilmezse Haklı İhtar Oluşur mu?
Oluşmaz. İhtarname, varması gerekli tek taraflı bir irade ve bilgi açıklaması niteliğinde olduğundan, hukuki sonuç doğurabilmesi için muhatap kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş (ulaşmış) olması zorunludur. Muhatabına tebliğ edilemeyen, “bila-tebliğ” dönen veya geçersiz tebligat hükümleriyle işlem gören ihtarlar haklı ihtar sayılmaz ve tahliye davasına dayanak yapılamaz.
“Kendisine tebligat yapılacak kimse veya yukarıdaki maddeler mucibince tebligat yapılabilecek kimselerden hiçbiri gösterilen adreste bulunmaz veya tebellüğden imtina ederse, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza mukabilinde teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırmakla beraber, adreste bulunmama halinde tebliğ olunacak şahsa keyfiyetin haber verilmesini de mümkün oldukça en yakın komşularından birine, varsa yönetici veya kapıcıya da bildirir. (…) Gösterilen adres muhatabın adres kayıt sistemindeki adresi olup, muhatap o adrese hiç oturmamış veya o adresten sürekli olarak ayrılmış olsa dahi, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza karşılığında teslim eder.”
“İlgili tebligat 14.01.2011 tarih ve 6099 sayılı yasa ile değişik 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 21/2 maddesi hükmüne uygun ve geçerli olup” ihtarlara konu aylar kira bedelleri ihtarnameler tebliğ edildikten sonra ödendiğine göre ihtarların haklı olduğu ve bu durumda iki haklı ihtar olgusu gerçekleştiğinden davacının dava açmakta haklı olduğu tespit edilmiştir.
“Tüzel kişilere tebliğ, yetkili temsilcilerine, bunlar birden fazla ise yalnız birine yapılır, kendisine tebliğ yapılacak kimse her hangi bir nedenle mutat iş saatlerinde yerinde bulunmadıkları veya o sırada evrakı bizzat alamayacak durumda olmaları halinde tebliğ, tüzel kişinin o yerdeki memur veya müstahdemlerinden birine yapılır” ve “bu durumda tebliğ edilemeyen ihtarnameler hukuki sonuç doğurmayacağından bunlara bağlı olarak tahliye kararı verilemez” ifade edilmiştir.
Doktrinde tartışmalı bir noktaya da dikkat çekmek gerekir: kiraya verenin kira yılının son ayındaki gecikme sebebiyle süresinde keşide ettiği ihtarın, posta gecikmesi sebebiyle kira yılı bittikten sonra kiracıya ulaşması ihtimalinde, TBK m. 352/2’deki “iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa” ifadesi dikkate alınarak kiracının gecikmeye sebep olduğu ve kiraya verenin kusuru bulunmadığı gerekçesiyle ihtarın geçerli sayılabileceği bir kısım yazarlarca ileri sürülmektedir. Bu, yerleşik ve baskın Yargıtay uygulamasından ayrılan azınlık görüşü niteliğinde olup, ispat risklerini bertaraf etmek adına tebligatın kira yılı dolmadan tamamlanmış olması esastır.
Sözleşmede Birden Fazla Kiracı Varsa İhtarname Kime Çekilmelidir? Tüm Kiracılara Gönderilmesi Şart mıdır?
Sözleşmede birden fazla kiracı taraf olarak yer alıyorsa, aralarındaki mecburi takip/dava arkadaşlığı nedeniyle ihtarların istisnasız tüm kiracılara ayrı ayrı yöneltilmesi ve her birine usulüne uygun tebliğ edilmesi şarttır. Tahliye borcu niteliği itibarıyla bölünemez bir edimdir; kiracılardan sadece birine çekilen veya yalnızca birine tebliğ edilen ihtarname, diğer kiracıları bağlamayacağı gibi, tahliye davası açılması için gerekli olan “iki haklı ihtar” şartını da oluşturmaz.
Sözleşmede birden fazla kiracı bulunması hâlinde iki haklı ihtar şartının kiracıların tamamı yönünden gerçekleşmesi gerektiği vurgulanmış; ayrıca bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması zorunluluğu teyit edilmiştir.
“6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca açılacak iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir”, “kiralayanlar birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur” ve bu hususların “dava hakkına ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden nazara alınır” olduğu tespit edilmiştir.
İhtar Sonrası Ödemeler ve Temerrüt Ayrımı
İhtarname Kiracıya Ulaştıktan Sonra Kiranın Hemen Ödenmesi, O İhtarın “Haklılığını” Ortadan Kaldırır mı?
Kural olarak hayır, ortadan kaldırmaz. İki haklı ihtar düzenlemesinin koruma amacı, kiracının kira borcunu süresinde ifa etmeyerek kiraya vereni sürekli ihtar çekmek ve hukuki süreç başlatmak zorunda bırakmasını engellemektir. İhtarın haklılığı, tebliğ anındaki duruma göre tayin edilir: ihtarname veya icra ödeme emri kiracıya tebliğ edildiği gün veya tebliğden sonraki bir tarihte kira borcu ödenirse, bu ödeme gecikmiş bir ifadır ve ihtarın “haklı ihtar” niteliğini zedelemez. Buna karşın kiracı, kira borcunu ihtarname tebliğ edilmeden (veya ihtarname düzenlenmeden) önce banka kanalıyla usulünce ödemişse, bu ihtarname tebliğ edilse dahi “haksız ihtar” sayılır ve iki haklı ihtar hesabına dahil edilemez.
“İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.”
“İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez” ve “ödeme emrinin tebliğinden sonra davalı kiracının kira borcunu konutta ödemeli olarak davacı kiraya verene göndermiş olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz”.
“Mahkemenin gerekçesinin aksine, keşide edilen bu ihtarnamelerde istenen kira bedellerinin hangi aya ait olduğunun belirtilmemesi ihtarnameleri geçersiz kılmaz ve iki haklı ihtarın koşullarının oluşmasına engel olmaz.”
“Davacı ihtara konu aylar kirası tebliğden sonra ödendiğini belirtmiş, davalı ise bu ödemeye karşı çıkmadığına göre bu ihtar haklıdır” ve “ihtar tebliğine rağmen bir ödemede bulunmadığından bu ihtar da haklıdır” değerlendirmesi yapılmıştır.
Aynı ilke, konuya ilişkin sayısız Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında yeknesak biçimde teyit edilmiştir: E. 2012/19185, K. 2013/2700, T. 19.02.2013 (“kira parası ihtardan sonra ödendiğinden bu ihtarname de haklı bir ihtardır”); E. 2010/10879, K. 2011/1683, T. 21.02.2011 (“ihtar konusu alacağın ihtar tebliğinden sonra ödenmesi yeterlidir”); E. 2012/10713, K. 2012/12978, T. 08.10.2012; E. 2013/15341, K. 2013/16258, T. 04.12.2013; E. 2014/8939, K. 2014/9995, T. 18.09.2014; E. 2011/3191, K. 2011/8464, T. 20.07.2011; E. 2014/8995, K. 2014/10370, T. 24.09.2014; E. 2015/6657, K. 2015/9421, T. 04.11.2015; E. 2014/13400, K. 2014/14503, T. 24.12.2014 ve E. 2013/13944, K. 2013/14932, T. 06.11.2013 sayılı kararlarında da bu ilke aynen tekrarlanmıştır.
Sadece Bir Günlük Gecikme Bile Haklı İhtar Çekmek İçin Yeterli midir?
Kira sözleşmesinde ödeme günü belirli bir vade olarak kararlaştırılmışsa (örneğin her ayın 1’i veya her ayın ilk 5 günü), vadenin sona ermesiyle borç kendiliğinden muaccel hale gelir. Vadenin dolmasını takip eden günden itibaren çekilen ve tebliğ anına kadar ödenmeyen ihtarname hukuken haklıdır; dolayısıyla teorik olarak bir günlük gecikme dahi haklı ihtar için yeterlidir. Ancak ödeme gününün resmi tatile denk gelmesi hâlinde süre, tatili izleyen ilk iş gününün mesai bitimine kadar uzar ve bu süre dolmadan gönderilen ihtar haklı kabul edilmez.
“Ödeme gününü son günü olan 05.07.2015 tarihi Pazar (tatil) gününe rastladığından ödeme süresi 06.07.2015 tarihine uzamıştır” ve “Temmuz ayı kira parası muaccel olmadan ödeme gününde talep edildiğinden bu ihtar geçerli değildir ve tahliyeye esas alınamaz”.
İki Haklı İhtar İle Temerrüt Nedeniyle (Tahliye Talepli İcra) Tahliye Arasındaki En Önemli Fark Nedir?
Bu iki tahliye mekanizması, uygulama şartları, kanuni dayanakları ve usulleri bakımından birbirinden tamamen farklıdır:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
| Kriter | Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315) | İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2) |
|---|---|---|
| Gecikme Sayısı | Tek bir aya ait kira gecikmesi yeterlidir. | Aynı kira yılında farklı aylara ait en az iki gecikme şarttır. |
| İhtarda Süre ve Fesih İradesi | Kiracıya konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün mehil verilmesi ve “ödenmezse akdin feshedileceği” ihtarının yazılması şarttır. | İhtarda ek süre verilmesi veya fesih iradesi yazılması şart değildir. |
| Süre İçinde Ödemenin Etkisi | Kiracı verilen 30 günlük yasal sürede ödeme yaparsa tahliye engellenir. | İhtardan sonra ödeme yapılsa dahi ihtar haklı kalır; dönem sonunda tahliye davası açılabilir. |
| Dava Açma Zamanı | 30 günlük ödeme süresi dolmadan derhal açılabilir veya İcra Mahkemesinden tahliye istenebilir. | İhtarlar ne zaman çekilirse çekilsin, ancak kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir. |
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.10.2012 tarihli, E. 2012/10713 ve K. 2012/12978 sayılı kararında bu ayrıma da değinilmiş; iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç olmadığı, buna karşın 30 günlük sürenin temerrüde dayalı tahliye davalarında önem kazandığı vurgulanmıştır.
Kiracı İlk İhtardan Sonra Düzenli Ödemeye Başlar Ancak Sene Sonunda Bir Kez Daha Geciktirirse Süreç Nasıl İşler?
Kiracının ilk ihtardan sonraki aylarda kira bedellerini düzenli ve eksiksiz ödemiş olması, ilk ihtarın geçerliliğini ve haklılığını ortadan kaldırmaz. İki haklı ihtarın peş peşe gelen aylarda olması gerekmez; ihtarlar arasında aylar süren düzenli ödeme dönemlerinin bulunması yasal süreci etkilemez. Aynı kira yılı içinde herhangi bir ayda ikinci bir gecikme yaşanır ve buna ilişkin ikinci haklı ihtar usulünce tebliğ edilirse, kanunun aradığı iki haklı ihtar koşulu eksiksiz gerçekleşmiş olur.
“Davaya konu ihtarların tebliği usule uygun olup, iki haklı ihtara konu edilecek ihtarnamelerde, davalı borçluya ödeme süresi verilmesi gerekmez” hükmü yer almaktadır.
Örneğin, 1 Ocak 2025 – 31 Aralık 2025 kira yılında kiracı Şubat ayı kirasını geciktirdiği için birinci haklı ihtar tebliğ edilmiş; ardından Mart-Ekim arasındaki tüm kiralar gününde ödenmiş; fakat Kasım 2025 kirasını geciktirdiği için kendisine ikinci haklı ihtar tebliğ edilmişse, kanunun aradığı iki haklı ihtar koşulu eksiksiz gerçekleşmiş olur. Kiraya veren, kira yılının bitimi olan 31 Aralık 2025 tarihini takip eden bir aylık hak düşürücü süre içinde (Ocak 2026 sonuna kadar) tahliye davası açma hakkını elde eder.
Dava Açma Süresi ve Yargıtay İçtihatları Doğrultusunda Süreç
İki Haklı İhtar Şartı Oluştuğunda Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır? (Kira Yılının Bitimi Kuralı)
TBK m. 352/2 gereğince tahliye davası; kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmak zorundadır. Kira yılı tamamlanmadan dava açılamayacağı gibi, bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra da dava açılamaz; süre geçtikten sonra açılan davalar esasa girilmeksizin reddedilir.
“İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir” ve “bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur”.
Bu bir aylık hak düşürücü süre kuralı, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında istikrarlı biçimde tekrarlanmaktadır: E. 2012/6364, K. 2012/9669, T. 27.06.2012; E. 2010/7079, K. 2010/11872, T. 01.11.2010; E. 2012/10713, K. 2012/12978, T. 08.10.2012; E. 2014/8939, K. 2014/9995, T. 18.09.2014; E. 2011/3191, K. 2011/8464, T. 20.07.2011; E. 2014/8844, K. 2014/11098, T. 15.10.2014 ve E. 2017/2776, K. 2017/5394, T. 18.04.2017 sayılı kararlarında da “iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur” ilkesi aynen benimsenmiştir.
TBK m. 353 uyarınca, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık sürede kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse (ihtarla bildirmişse), dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası Hangi Mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi) Görülür?
“(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları (…) görürler.”
Bu düzenleme uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Buna karşın, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 vd. maddeleri uyarınca icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülür; ancak Örnek 13 ödeme emrine dayalı olarak maddi hukuk anlamında iki haklı ihtar oluşmuşsa, TBK m. 352/2’ye dayanan tahliye davası doğrudan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır.
Yargıtay İçtihatlarına Göre Muaccel (Henüz Vadesi Gelmemiş) Aylar İçin Çekilen İhtarnamelerin Geçersizliği
TBK m. 346 uyarınca, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar (muacceliyet şartı) kesin olarak hükümsüzdür. Yargıtay’ın istikrar kazanan içtihatlarına göre, henüz vadesi dolmamış aylar için çekilen ihtarlar haklı ihtar oluşturmaz. Örneğin, kira bedelinin her ayın belirli bir gününde peşin ödeneceği kararlaştırılmış bir sözleşmede, henüz vadesi gelmemiş bir sonraki ayın kirası da ilk ihtara dahil edilerek istenmişse, bu ihtar vadesi gelmemiş kısım yönünden geçersiz sayılır ve iki haklı ihtar şartının oluştuğundan söz edilemez.
“Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir” ve “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu” tespiti yapılmıştır.
Dava Açılmadan Önce Arabuluculuk Şartı İki Haklı İhtarda da Zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi amir hükmü gereğince, taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. (…) (2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.”
Bu doğrultuda, Sulh Hukuk Mahkemesinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması mecburidir; anlaşamama halinde düzenlenen Arabuluculuk Son Tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir, aksi hâlde dava HMK m. 115/2 gereğince dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Ayrıca arabuluculuk başvurusu, TBK m. 352/2’deki bir aylık hak düşürücü dava açma süresini durdurur; ancak sürecin, hak düşürücü süreler gözetilerek titizlikle yürütülmesi gerekir.
İki Haklı İhtar Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar
- Kira yılınızı doğru belirleyin: Kira sözleşmenizin başlangıç tarihini esas alarak kira yılınızın hangi tarihte başlayıp bittiğini net biçimde hesaplayın; takvim yılıyla karıştırmayın.
- Her gecikmeyi ayrı ayrı belgeleyin: Aynı kira yılı içinde hangi ayların kirası ödenmedi, hangi tarihte muaccel oldu; bunları banka dekontlarıyla karşılaştırarak tespit edin.
- İlk haklı ihtarı usulüne uygun çekin: Vadesi gelmiş ve henüz ödenmemiş ayı, tutarı açıkça belirterek noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü postayla ihtar edin; ödeme süresi veya fesih iradesi yazmanıza gerek yoktur.
- Aynı kira yılı içinde ikinci bir haklı ihtar oluşmasını bekleyin: Farklı bir ayda yeniden gecikme yaşanırsa, aynı usulle ikinci ihtarı çekin; iki ihtarın da usulünce tebliğ edilmiş olması şarttır.
- Tüm kiracılara tebligat yapıldığından emin olun: Sözleşmede birden fazla kiracı varsa, her iki ihtarın da istisnasız tüm kiracılara ayrı ayrı tebliğ edildiğini teyit edin.
- Kira yılı biter bitmez arabuluculuğa başvurup 1 aylık süre içinde dava açın: Kira yılının bitiminden itibaren derhal arabuluculuk bürosuna başvurun ve son tutanağı temin ederek bir aylık hak düşürücü süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davasını ikame edin.
Konuyla İlgili Emsal Kararlar
Sık Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye; kira yılının doğru hesaplanmasından ihtarın şekline, tebligatın usulüne ve bir aylık hak düşürücü dava açma süresine kadar birçok teknik ayrıntı içeren, küçük bir usul hatasının davayı baştan kaybettirebileceği bir süreçtir. Dosyanızı değerlendirip doğru stratejiyi birlikte belirlememiz için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
[…] İki haklı ihtar nedeniyle kiracı tahliyesi […]
[…] İki haklı ihtar nedeniyle kiracı tahliyesi […]