İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi, kiracının kira sözleşmesinde yazılı olan faaliyet konusunu tek taraflı olarak değiştirmesi anlamına gelir; işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi konusunda doğru hukuki strateji tahliye riskini en aza indirir ve kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyan en sık rastlanan akde aykırılık sebeplerinden biridir. Restoranın kafeye, mağazanın ofise veya deponun üretim tesisine çevrilmesi gibi değişiklikler, kiraya verenin yazılı onayı olmadan yapıldığında hem TBK m. 316 hem de apartman yönetim planı ve belediye mevzuatı bakımından ciddi tahliye riskleri doğurur. Bu rehberde işyerinin kullanım amacının değiştirilmesinin hukuki sonuçlarını, 30 günlük ihtarname prosedürünü ve Kat Mülkiyeti Kanunu engellerini güncel Yargıtay içtihatlarıyla birlikte inceliyoruz.
Kira Sözleşmesindeki “Kullanım Amacı” ve Kiracının Faaliyet Değişikliği
Bu bölümde işyerinin kullanım amacının değiştirilmesinin hangi hallerde hukuka uygun, hangi hallerde akde aykırı sayılacağı ve zımni kabulün sınırları somut Yargıtay kararlarıyla açıklanmaktadır.
Kira Sözleşmesinde Yazılı Olan “Kullanım Amacı” Maddesi Neden Hukuken Bağlayıcıdır?
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan, her iki tarafa borç yükleyen rızai bir akittir. Sözleşmede kararlaştırılan tahsis ve kullanım amacı, kiralananın fiziki sınırlarını, yıpranma payını, rizikosunu ve kiraya verenin katlanmakla yükümlü olduğu kullanım kapsamını belirler. İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi bakımından sözleşmede amaca ilişkin açık bir düzenleme bulunmasa dahi, taşınmazın imar durumu ve mimari niteliği kullanım sınırını çizer; dolayısıyla amaca aykırı her fiil doğrudan sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
“Kiracı, kiraladığı yeri yazılı veya sözlü kira anlaşmasında belirlenen kira amacına uygun şekilde ve ihtimamla kullanmakla yükümlüdür.” Bu ilke, işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi hallerinde kiracının sorumluluğunun temelini oluşturur.
“Kiraya veren kiralananı sadece kafeterya olarak kullanılması için kiraya verdiğinden, onun rızasına aykırı her kullanma, akde aykırı bir kullanmadır. Bu kullanımın kiralanana zarar verip vermemesi önemli değildir.” Bu karar, işyerinin kullanım amacının değiştirilmesinde zarar şartının aranmadığını açıkça ortaya koymaktadır.
Benzer şekilde “kiralananın okul/kreş olarak eğitim amaçlı ve sürekli kullanılmak üzere kiralandığı, kiralananın dönemsel olarak kapalı tutulmasının ve bu hususta kiraya verenden izin alınmamasının kiralama amacına ve akde aykırı olduğu” kabul edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2025 tarihli, 2024/2568 E. ve 2025/1574 K. sayılı kararında (I) da sözleşmedeki kısıtlamalara aykırı kullanımın akde aykırılık oluşturduğu tespit edilmiştir.
Kiracı Kendi Kararıyla Restoranı Kafeye, Mağazayı Ofise veya Depoyu Üretim Tesisine Çevirebilir mi?
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi bakımından kiracı, kiraya verenin rızasını almaksızın tek taraflı iradesiyle faaliyet türünü ve kullanım amacını değiştiremez. Faaliyet alanının değiştirilmesi; taşınmazın fiziki niteliğine, ortak alanlara olan etkisine, altyapı yüküne ve ruhsatlandırma şartlarına doğrudan etki eder. Somut olayın özelliklerine göre üç tipik değişiklik ayrı ayrı değerlendirilir:
- Restoranın Kafeye Çevrilmesi: Aynı ticari gıda/hizmet sınıfında kalan, baca, koku, yangın ve altyapı yükünü ağırlaştırmayan, bilakis gıda pişirme yoğunluğunu azaltan değişiklikler somut olayın özelliklerine göre her zaman esaslı bir sözleşmeye aykırılık oluşturmayabilir.
- Mağazanın Ofise Çevrilmesi: Perakende müşteri giriş-çıkışını sonlandırdığı için çoğu durumda binadaki yoğunluğu ve fiziki yıpranmayı azaltır; ancak sözleşmede taşınmazın münhasıran perakende mağaza/vitrin olarak işletilmesi esası öngörülmüşse veya tapu/yönetim planı engeli varsa izin zorunluluğu devam eder.
- Deponun Üretim Tesisine/İmalathaneye Çevrilmesi: Taşınmazın statik dengesine, yangın güvenliğine, iş sağlığı-güvenliği risklerine, gürültü ve atık yönetimine ağır yükler bindirdiğinden, niteliği ve risk profilini kökten değiştiren ağır bir akde aykırılık teşkil eder.
“Borçlar Kanununun 256. maddesine göre kiracı kiralananı kira süresince tam bir ihtimam dairesinde kullanmak bu itibarla malı tahrip etmekten ve şeklini değiştirmekten kaçınmak zorundadır.” Söz konusu kararda, kiralananın tahsis şekli ve amacının dışına çıkılması akde aykırılık olarak nitelendirilmiştir.
Kiracının mermer işi amacıyla kiraladığı taşınmazı bakkal olarak kullanması ve izinsiz tadilat yapması sözleşmeye aykırılık kapsamında incelenmiş, işyerinin kullanım amacının değiştirilmesinin somut olayda akde aykırılık oluşturduğu kabul edilmiştir.
Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Yazılı İzni Olmadan Faaliyet Alanı Değiştirilirse Ne Olur?
“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.”
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi kapsamında kiralananda yapılacak yapısal tadilatlar ve kullanım değişikliği için kiraya verenin yazılı onayı zorunludur. Yazılı onay bulunmaksızın yapılan değişiklikler akde aykırılık oluşturur; kiraya veren tahliye sürecini başlatabileceği gibi TBK m. 334 uyarınca kiralananın teslim alındığı eski haliyle iadesini de talep edebilir.
“Dosya kapsamında yapıldığı tespit edilen tadilatlara onay verdiğinin davalılar tarafından sadır yazılı belge ile ispat edilememesine” ve “projeye aykırı tadilatlar yapıldığının belirlenmesine göre” tahliye ve eski hale getirme kararı onanmıştır. Aynı kararda sözleşmede kiraya verenin yazılı onayı olmadan mecurun üçüncü şahıslara devredilemeyeceğinin kararlaştırıldığı, davalının davacının bilgisi olmadan mecuru diğer davalı şirkete devrettiği somut olayda yazılı izin yokluğu sebebiyle fesih ve tahliye şartlarının oluştuğu hüküm altına alınmıştır.
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi yazılı izin alınmadan gerçekleşmişse, kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar üç aşamadan oluşur:
- Müdahalenin Önlenmesi ve Durdurulması: Henüz başlanmamış tadilat ve faaliyetlerin men edilmesi mahkemeden talep edilebilir; başlamış izinsiz imalatların durdurulması istenebilir.
- Eski Hale İade: Kiracı, TBK m. 334 gereğince kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü olduğundan, kiraya veren giderleri kiracıya ait olmak üzere mecurun eski hale getirilmesini veya buna yetkili kılınmayı talep edebilir.
- Akdin Feshi ve Tahliye: TBK m. 316/2 uyarınca yazılı ihtarname keşide ederek aykırılığın giderilmesi, aksi halde tahliye davası açılacağı ihtar edilir. Kiracının mecura kasten ağır bir hasar vermesi veya mimari statiği bozması durumunda ise TBK m. 316/3 uyarınca derhal fesih mekanizması devreye girer.
Sessiz Kalma Onay Sayılır mı? Ev Sahibinin Değişikliği Görüp Uzun Süre İtiraz Etmemesi (Zımni Kabul) Durumu
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi bağlamında, Borçlar Hukuku genel prensiplerinde sessiz kalma kural olarak icap veya kabul teşkil etmez. Ancak kiraya verenin, kiralanandaki faaliyet değişikliğini ve yapılan açık fiziki tadilatları bilmesine, kira bedellerini hiçbir ihtirazi kayıt koymaksızın düzenli olarak tahsil etmesine rağmen uzun yıllar boyunca sessiz kalması, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde zımni muvafakat (örtülü rıza) olarak kabul edilebilir.
“Anlaşma amacı dışında kullanma eğer bu kullanma şekline kiralayanın açık veya kapalı muvafakatı yoksa akde aykırılık olur ve yapılan uyarmaya rağmen aykırılık giderilmemişse kiralayan veya onun haklarına halef olan kimseye tahliye hakkı verir.” Ancak kararda kiralayanın uzun süre ses çıkarmaması halinde “zaman içinde çifte kullanma şekline gerek eski kiralayanlar, gerekse davacılar ses çıkarmamak suretiyle zımni muvafakatlarının oluştuğu anlaşılmakta olduğundan davanın reddine karar verilmek gerekir” denilmiştir.
“Tarafların birlikte imzaladığı ek protokolün 5. maddesindeki hükmün ve 2008 yılında yapılan tadilatların ve imzalanan sözleşmenin üzerinden geçen 8 senelik sürenin de davacının tadilatlara zımni onay verdiğini gösterdiği” ifade edilerek davanın reddi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.03.2013 tarihli, 2013/2407 E. ve 2013/5503 K. sayılı kararında da zımni muvafakat iddialarının araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.
“Kiralananın açıktan fena kullanımına zımni muvafakat da söz konusu olamayacağından” taşınmazın tahribatı veya açıktan fena kullanımı hallerinde zımni onay savunması dinlenmez. İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi taşınmaza zarar veren bir tahribat niteliğindeyse, kiraya verenin uzun süre sessiz kalması dahi kiracıyı korumaz.
Dikkat — Zımni Rızanın Katı Sınırları: İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi bağlamında kiraya verenin mecuru sadece dışarıdan görmüş olması tek başına zımni kabul için yeterli sayılmaz; faaliyetin mahiyetini ve sözleşme sınırlarını aştığını tam olarak bildiği kanıtlanmalıdır. Kiralananın tahribatı, yapı statiğinin tehlikeye atılması veya mecurun kanuna/ahlaka aykırı fena kullanımı hallerinde zımni rıza savunması hiçbir zaman dinlenmez.
Amaca Aykırı Kullanımın Yaptırımı: Sözleşmeye Aykırılık ve Tahliye Davası
Bu bölümde işyerinin kullanım amacının değiştirilmesinin sözleşmeye aykırılık olarak nasıl yaptırıma bağlandığı ve 30 günlük ihtarname prosedürü ele alınmaktadır.
İşyerinin Amacı Dışında Kullanılması (Örn: Ofis Olarak Kiralanan Yerin İmalathane Yapılması) Tahliye Sebebi midir?
Evet, işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi sözleşmede kararlaştırılan tahsis amacı dışında kullanılması doğrudan akde aykırılık oluşturur ve tahliye sebebidir. TBK m. 316. maddesi uyarınca kiralananın tahsis amacına aykırı işletilmesi, kiraya verene sözleşmeyi feshederek tahliye davası açma imkânı verir.
Kiralananın belirlenen amaç dışında kullanılmasının sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği ve durumun tespiti için “konusunda uzman bilirkişilerin bulunduğu heyetten rapor alınarak” inceleme yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/2568 E., 2025/1574 K. sayılı kararında (II) da amaca aykırı yapılaşma ve kullanım neticesinde “akde aykırılık şartları oluştuğundan” kiracının tahliyesine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi iddiasının kapsamına önemli bir sınır getirilmiştir: “İlke olarak, akde aykırılık veya pek fena kullanım ancak kira konusu yapılan ve kullanmaya terk edilen taşınmaz kısmı ile ilgili olabilir” ve “kira akdi ile kiralanan kısım dışında kalan yerlerin kullanımı, bu yerler ile ilgili kiracının tasarrufta bulunması akde aykırılık oluşturmaz.” Dolayısıyla “sözleşme kapsamı dışında kalan taşınmaz kısmı hakkında akde aykırılık veya pek fena kullanım nedeniyle taşınmazın tahliyesi istenemez.”
Kritik Usul Kuralı: Ev Sahibinin Dava Açmadan Önce Çekmek Zorunda Olduğu “30 Günlük Eski Hale Getirme” İhtarnamesi
“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.”
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında akde aykırılık sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için ihtarname gönderilmesi zorunlu bir dava şartıdır.
“Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür” denilerek, tahliye için “kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir” kuralı vurgulanmış, süre koşuluna uyulmadığında davanın “yasanın aradığı süre koşulu yerine getirilmediğinden” reddedileceği belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8425 E., 2018/458 K. sayılı ve 22.01.2018 tarihli kararında “kiracının akde aykırı olarak kiralananda tadilat yapması halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK’nın 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerektiği” ifade edilmiştir. Aynı ilke, birbirini teyit eden çok sayıda kararda tutarlı biçimde tekrarlanmıştır: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3855 E., 2017/7550 K. sayılı (T. 18.05.2017) ve 2017/1448 E., 2017/405 K. sayılı (T. 23.01.2017) kararları ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6311 E., 2016/807 K. sayılı (T. 10.02.2016) ve 2015/5068 E., 2015/11201 K. sayılı (T. 17.12.2015) kararlarında 30 günlük yazılı ihtar zorunluluğu istikrarlı biçimde teyit edilmiştir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2017/252 E., 2017/332 K. sayılı kararında (II) da 30 günlük süre dolmadan açılan davanın dava şartı yokluğundan reddi gerektiği ifade edilmiştir.
“Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesinde 30 günlük ihtarın istisnaları bu kararda somutlaştırılmıştır: kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hallerinde kiraya veren, süre vermeksizin yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
“Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.” İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi taşınmaza ağır ve geri döndürülemez bir zarar veriyorsa, kiraya veren 30 günlük ihtar prosedürünü beklemeden derhal feshe başvurabilir.
Kiracı 30 Günlük İhtar Süresi İçinde Eski Faaliyetine Dönmezse Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle kiracıya tebliğ edilen 30 günlük yasal süre içerisinde aykırılık giderilmez, izinsiz tadilatlar kaldırılmaz veya sözleşmedeki faaliyet sınırlarına dönülmezse kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde akde aykırılık nedeniyle fesih ve tahliye davası ikame eder. Yargılama süresi bakımından mevzuatta veya içtihatlarda kesin bir gün/ay sayısı öngörülmemekle birlikte, uygulamada sürecin uzunluğunu etkileyen somut yargılama unsurları şunlardır:
- Noter Tebligatının Usulüne Uygunluğu: İhtarnamenin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve 30 günlük sürenin dava açılış tarihinden önce dolup dolmadığı incelenir.
- Bilirkişi İncelemesi: Mecurda mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi (fiziki kullanımın, projenin, makine parkurunun ve yönetim planının tespiti) yargılamanın en uzun aşamasını oluşturur.
- İdari Kayıtların Toplanması: Dosyaya belediye, itfaiye ve tapu müdürlüklerinden celbedilecek idari kayıtların toplanma hızı süreci doğrudan etkiler.
- İstinaf ve Temyiz Aşamaları: İlk derece mahkemesi kararının ardından Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) ve Yargıtay (temyiz) kanun yolu aşamaları eklenir.
Bu usuli safhalar nedeniyle işyerinin kullanım amacının değiştirilmesine dayalı tahliye davaları uygulamada ortalama 1 ila 2,5 yıllık bir sürece yayılmaktadır.
Kullanım Amacı İhlal Edilerek Erken Tahliyeye Neden Olunması Halinde Kalan Ayların Kirası Talep Edilebilir mi?
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle kiracının kusurlu ve sözleşmeye aykırı davranışı sebebiyle sözleşmenin feshedilip tahliyenin gerçekleşmesi durumunda, kiraya veren yoksun kaldığı kira gelirini (makul süre tazminatı) talep edebilir.
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle doğan tazminat ilkeleri bu kararda açıklanmıştır: “Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır” tanımı yapılmış ve kâr mahrumiyetinin bu kapsamda yer aldığı, “Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır” şeklinde değerlendirilmiştir.
Makul Süre Tazminatı ve Zararı Azaltma Külfeti: Kiraya veren, kira süresinin sonuna kadar olan tüm kalan ayların kira bedelini otomatik ve koşulsuz olarak tahsil edemez. Taşınmazın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre (uygulamada piyasa rayicine ve taşınmazın durumuna göre genellikle 2 ila 3 ay) hesaplanır ve kiracı bu makul sürenin kira bedelinden sorumlu tutulur. Kiraya veren, taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli çabayı göstermekle yükümlüdür (TBK m. 52); taşınmaz boş bırakılarak tüm sözleşme süresince kiracıyı borç altında tutmak dürüstlük kuralına aykırıdır. Kiracının amaca aykırı kullanımı sırasında taşınmazda meydana getirdiği kırım, döküm ve tahribatın giderim bedeli (TBK m. 334) makul süre kirasına ek olarak kiracıdan tazmin edilir.
Apartman Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Engelleri
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi kiraya verenin izniyle yapılsa dahi apartman yönetim planı ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri karşısında geçersiz kalabilir.
Ev Sahibi İzin Verse Bile Apartman Yönetimi “Bu Binada Klinik/Restoran Açılamaz” Diyerek Faaliyeti Durdurabilir mi?
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.”
Evet, durdurabilir. İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesine kiraya veren izin vermiş olsa dahi bu rıza veya belediyenin ruhsat vermiş olması, yönetim planındaki yasakları ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini bertaraf etmez. Yönetici veya herhangi bir kat maliki 634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesini, faaliyetin men’ini, mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesini ve tahliyeyi talep edebilir.
“Kat mülkiyetine tabi olan yerde, mimari projeye aykırı imalatlar yapılıp, ortak alana müdahale edilerek dava konusu taşınmazın işyeri olarak kullanılmasına ilişkin ilgili belediyece iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı düzenlenmesinin 634 sayılı Kanun’a aykırılığı ortadan kaldırmayacağı, iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatının sonuca etkili olmadığı” açıkça hükme bağlanmıştır. Belediye ruhsatı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı engelini hiçbir surette ortadan kaldırmaz.
“Yönetim planında da bağımsız bölümlerin ne şekilde kullanılacağı tarif edilmiş olduğundan dava konusu taşınmazda yönetim planının esas alınması gerektiğinin anlaşıldığı, somut olayda dava konusu mesken olan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının yönetim planının açık hükmüne aykırı olduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir” değerlendirmesi yapılmış ve “eski hale getirme işleminin verilen süre içerisinde yerine getirilmediği hallerde kiracının taşınmazdan icraen tahliyesi için tahliye kararının da verilmesi gerektiği, tahliye kararının bir nevi eski hale getirme işinin yaptırımı konumunda olduğu” belirtilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 14.01.2019 tarihli, 2017/5918 E. ve 2019/37 K. sayılı kararında da “sitenin yönetim planının 3. maddesinde meskenlerin başka amaçla kullanılamayacağının düzenlendiği, kat malikleri kurulunca işyeri kullanımına muvafakat verilmediği olayda, yerel mahkemenin KMK m. 24’e aykırı olarak mesken niteliğindeki bölümün işyeri olarak kullanımına son verilmesi ve kiracının tahliyesi yönündeki kararında bir isabetsizlik bulunmadığı” hükme bağlanmıştır.
Tapuda “Mesken (Konut)” Olarak Görünen Yerin İşyerine (Ofis, Kuaför, Muayenehane) Çevrilmesinde Tüm Kat Maliklerinin Oybirliği Şartı
“Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulması kanunen yasaktır (özel kanunlardaki muayenehane istisnaları saklıdır). Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.”
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi tapuda mesken kaydı bulunan yerlerde özel şartlara bağlıdır: İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi tapuda mesken kaydı bulunan yerlerde özel şartlara bağlıdır; 634 sayılı Kanun’un 24. maddesinin birinci fıkrası uyarınca hastane, dispanser, klinik veya poliklinik gibi kurumlar mesken veya işyerlerinde kurulamaz; dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasaktan istisnadır. İkinci fıkra kapsamındaki eğlence, gıda ve toplantı yerleri ile imalathane, dükkan ve galeri gibi yerler ise ancak anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Aynı kararda tapu kaydının belirleyiciliği de vurgulanmıştır: “Dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydında mesken niteliği ile kayıtlı olduğu, yine dava konusu taşınmazın tapuya şerh edilmiş yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükmünün düzenlendiği halde davalı tarafından, ‘işyeri’ olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır” denilerek, oybirliği veya yönetim planı izni olmaksızın meskenin işyerine dönüştürülmesinin kanuna aykırı olduğu vurgulanmıştır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 01.03.2011 tarihli, 2011/1568 E. ve 2011/2788 K. sayılı kararında da tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde işyeri (dershane) açılabilmesi için anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar almasının zorunlu olduğu, oybirliği kararı bulunmadığı takdirde bağımsız bölümün mesken niteliğine dönüştürülmesi için davalılara uygun bir süre verilmesi gerektiği, bu sürede dönüştürülmezse kiracının tahliyesine karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yönetim Planındaki Kısıtlamalar Yüzünden Faaliyeti Durdurulan (Kapatılan) Kiracı, Zararını Ev Sahibinden İsteyebilir mi?
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi taşınmazın tapu ve yönetim planı engelleri sebebiyle sözleşmede vaat edilen faaliyet için kullanılamamasına yol açarsa, bu durum bir “hukuki ayıp” teşkil eder. Sorumluluğun kimde olduğu, ev sahibinin taahhüdünün kapsamına göre ayrışır:
| Durum | Sorumlu Taraf | Sonuç |
|---|
| Kiraya veren sözleşmede açıkça “klinik”, “restoran”, “ofis” olarak kullanılabileceğini taahhüt etmiş, ancak yönetim planındaki yasağı bilmesine rağmen kiracıdan gizlemiş veya gerekli kat malikleri muvafakatini sağlayamamışsa | Kiraya veren | TBK m. 305 vd. uyarınca hukuki ayıptan sorumludur; kiracı kira bedelinden indirim, fesih ve yaptığı zorunlu/faydalı masraflarla uğradığı menfi zararları talep edebilir. |
| Kiracı kendi inisiyatifiyle sonradan yönetim planına aykırı bir faaliyete geçmişse veya tacir olup tapu kütüğündeki ve yönetim planındaki açık yasakları incelemeden riskoyu üstlenmişse | Kiracı | Zarara bizzat katlanmak zorundadır; kiraya verenden tazminat talep edemez. |
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesinde kiracı tacir ise, basiretli tacir yükümlülüğü (TTK m. 18/2) çerçevesinde tapu ve yönetim planı kısıtlamalarını inceleme görevi somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir. Kamu gücüyle borcun ifasının imkânsızlaşması durumunda kusur dağılımı da somut olayın niteliğine göre belirlenir.
Belediye Mevzuatı, Ruhsat Krizleri ve Kamu Kurumları
Bu bölümde işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi sonrasında belediye ruhsatı, mühürlenme ve haklı fesih meseleleri incelenmektedir.
Faaliyet Değişikliği Sonrası Yeni Sektör İçin (Örn: Perakendeden Gıdaya Geçiş) Belediye Ruhsat Vermezse Sorumluluk Kimdedir?
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesinde kira sözleşmesinde kiraya verenin yeni sektöre ilişkin açık bir taahhüdü bulunmadığı hallerde, işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi sonrası ilgili belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatının temin edilememesi riski münhasıran kiracıya aittir. İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesini planlayan kiracı, yeni faaliyet konusunun imar mevzuatına ve binanın hukuki statüsüne uygunluğunu önceden araştırmakla yükümlüdür.
“Kira, sürekli bir akit olduğundan, hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar, kiraya verenin sorumluluğu altındadır” ilkesine yer verilerek, kiracının faaliyetini yürütememesinden doğan zararının tazmin edilebileceği belirtilmiştir.
Kiracının “ruhsat almak üzere başvurduğunda tapuda mesken olarak kayıtlı olması nedeniyle işyeri ruhsatı alamadığını ve kullanamadığını, davalının kat maliklerinin izninin alarak işyeri olarak kullanabilme taahhüdünü yerine getiremediğini ve işyerinin mühürlenerek kapatıldığını ileri sürerek” açtığı davada; sözleşmede kiracının tadilat yapabileceği ve bu tadilatlarla ilgili herhangi bir hak talep edemeyeceği hükmü bulunsa dahi, kiraya verenin kusuru nedeniyle işyerinin mühürlenmesi halinde yapılan zorunlu ve faydalı masrafların vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istenebileceği kabul edilmiştir.
“Davacı tüzel kişi şirketin basiretli taciri öngördüğü veya öngörmesi gerektiği halde öngöremediği olayların sonuçlarına katlanmak zorunda olduğu, sözleşme imzalamadan ve yeri teslim almadan önce gerekli araştırma ve incelemeleri yapması, gerekli hukuki izin ve ruhsatlar yönünden araştırma yapmış olması gerektiği” kabul edilmiştir. Kararda ayrıca “davalı kiraya verenin taşınmazın otele çevrilmesi konusunda davacı kiracıya bir taahhüdünün olmadığı” ve “kiralananın imar durumunun cevaz vermemesinden kaynaklı otele çevrilememesinin objektif imkansızlık olarak kabul edilemeyeceği” tespit edilmiştir.
Yeni Kullanım Amacının Baca, İtfaiye, İş Sağlığı ve Çevre Mevzuatına Aykırı Olması Nedeniyle İşyerinin Mühürlenmesi
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesiyle ortaya çıkan teknik eksiklikler (baca, yangın tahliye merdiveni, havalandırma, çevre ve iş sağlığı kriterleri vb.) veya idari engeller nedeniyle işyerinin yetkili makamlarca mühürlenmesi halinde, kiraya verenin onay vermediği bir işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi söz konusuysa kusur ve hukuki sorumluluk tamamen kiracıya aittir. Bu durum, TBK m. 316 anlamında kiralananın özenle kullanılmaması ve sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
Mühürleme kiraya verenin kusurundan kaynaklanıyorsa sonuç tersine döner: aynı kararda kiraya verenin kat maliklerinin iznini alarak işyeri olarak kullanabilme taahhüdünü yerine getirememesi nedeniyle işyerinin mühürlenmesi halinde, kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebileceği kabul edilmiştir. Ancak kiracı tacir ise, basiretli tacir yükümlülüğü çerçevesinde tapu ve yönetim planı kısıtlamalarını inceleme görevi somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir.
“Bilirkişi raporunda ortak alanlara yapılan müdahalenin ve davalıya ait bağımsız bölümde yapılan projeye aykırılıkların neler olduğu ve nasıl giderilebileceğinin belirtildiği” gözetilerek projeye aykırılıkların giderilmesi ve eski hale getirme gerektiği teyit edilmiştir. Mühürleme işlemi kiralananın başlangıçtaki yapısal ve hukuki ayıbından kaynaklanmıyorsa, mühürlenme kiracıya kira ödememe veya haksız fesih hakkı vermez; aksine kiraya verene TBK m. 316 uyarınca akdi feshetme ve mecurun mühürlenmesinden doğan idari para cezası ve zararları kiracıya rücu etme imkânı tanır. İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi sürecinde bu rücu hakkı sıkça gündeme gelir.
Faaliyet Alanını Değiştirdiği İçin Ruhsatı İptal Edilen Kiracı Kira Sözleşmesini “Haklı Nedenle” Feshedebilir mi?
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi sürecinde, kiracının sözleşmede kararlaştırılan amaca aykırı hareket ederek ve kiraya verenin yazılı onayını almaksızın faaliyet yürüterek ruhsatın iptaline veya işyerinin kapatılmasına bizzat kendi kusurlu fiiliyle sebebiyet vermişse, kendi kusuruna dayanarak sözleşmeyi haklı nedenle feshedemez.
Dikkat — Kusuruna Dayanan Kiracı Haklı Fesih Hakkına Sahip Değildir: İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi bu tür bir davranışa dayanıyorsa: kiracı, kira sözleşmesindeki kullanım amacını tek taraflı olarak aşmış, imara/ruhsata aykırı faaliyeti bizzat başlatmış ve kendi kusurlu davranışı neticesinde idare tarafından ruhsatı iptal edilmişse, hiç kimse kendi kusuruna dayanarak hak elde edemez kuralı gereğince kira sözleşmesini “haklı nedenle” feshedemez. Böyle bir fesih bildirimi haksız fesih niteliğinde olup, kiracıyı tahliye tarihinden itibaren taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca işleyecek kira bedellerinden ve kiraya verenin uğradığı zararlardan sorumlu kılar. Kiracı, kiraya verenin kusurundan veya mecurun asli hukuki ayıbından kaynaklanan bir ruhsat iptali için ise TBK m. 331 (önemli sebeplerle olağanüstü fesih) veya TBK m. 305 vd. (ayıp nedeniyle fesih) hükümlerine başvurabilir; kiraya veren de tahliye tarihine kadar olan kira alacaklarını, taşınmazın yeniden kiralanabileceği makul süre tazminatını ve mecurda meydana gelen tahribat ve idari yaptırımların tazminini talep etme hakkına sahiptir.
Sık Sorulan Sorular
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi her zaman tahliye sebebi midir?
Kural olarak evet, kiraya verenin yazılı onayı olmadan yapılan değişiklikler TBK m. 316 uyarınca akde aykırılık teşkil eder. Ancak amaca aykırılık ancak kira konusu yapılan taşınmaz kısmı ile ilgili olabilir; sözleşme kapsamı dışında kalan kısımların kullanımı işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi kapsamında sayılmaz.
Ev sahibinin uzun süre sessiz kalması faaliyet değişikliğine zımni onay sayılır mı?
Kiraya verenin değişikliği bilmesine ve kira bedellerini itirazsız tahsil etmesine rağmen uzun yıllar sessiz kalması, dürüstlük kuralı çerçevesinde zımni muvafakat sayılabilir. Ancak taşınmazın tahribatı veya açıktan fena kullanımı hallerinde zımni onay savunması dinlenmez.
Kiraya veren dava açmadan önce hangi ihtarı çekmek zorundadır?
TBK m. 316/2 uyarınca kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmesi zorunludur. Bu ihtar dava şartıdır; süre koşuluna uyulmadan açılan davalar usulden reddedilir.
30 günlük ihtar süresine her durumda uyulması gerekir mi?
Hayır. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, sürenin yararsız kalacağının anlaşılması veya davranışının kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hallerinde TBK m. 316/3 uyarınca kiraya veren süre vermeksizin derhal fesih yoluna gidebilir.
Ev sahibi izin verse bile apartman yönetimi faaliyeti durdurabilir mi?
Evet. Kiraya verenin rızası veya belediyenin ruhsat vermiş olması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki yasakları bertaraf etmez. Belediye ruhsatının bulunması dahi yönetim planına aykırılığı ortadan kaldırmaz.
Tapuda mesken olan bir yer işyerine çevrilebilir mi?
KMK m. 24/2 kapsamındaki eğlence, gıda ve ticari yerler ancak anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Hastane, klinik ve poliklinik gibi kurumlar ise mesken veya işyerlerinde hiçbir şekilde kurulamaz.
Belediye ruhsat vermezse sorumluluk kiracıda mıdır yoksa ev sahibinde midir?
Kiraya verenin yeni sektöre ilişkin açık bir taahhüdü yoksa ruhsat alınamaması riski kiracıya aittir; kiracı basiretli tacir yükümlülüğü gereği önceden araştırma yapmalıdır. Ancak kiraya veren taahhüt vermiş ve bu taahhüdü yerine getirmemişse sorumluluk kiraya verene geçer.
Kendi kusuruyla ruhsatı iptal edilen kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir mi?
Hayır. Kiracı kendi kusurlu davranışıyla ruhsatın iptaline sebep olmuşsa, kendi kusuruna dayanarak hak elde edemez kuralı gereğince haklı nedenle feshedemez; böyle bir fesih haksız fesih sayılır ve kiracıyı makul süre kira tazminatından sorumlu kılar.
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi davaları uzman hukuki destek gerektirir. İşyerinin kullanım amacının değiştirilmesi, tahliye riski, 30 günlük ihtarname süreci veya Kat Mülkiyeti Kanunu engelleri hakkında hukuki destek almak için Av. Turgut Ekrem Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
Bir yanıt yazın