İşyerinin önündeki alanın kullanımı, kiracı ile ev sahibi arasında olduğu kadar, kiracı ile apartman/site yönetimi ve hatta belediye arasında da sık sık uyuşmazlık konusu olur. Dükkan önündeki bahçe, teras, kaldırım payı veya site otoparkı kural olarak “ortak yer” sayıldığından, işyerinin önündeki alanın kullanımı yalnızca kira sözleşmesiyle değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yönetim planı ve belediye mevzuatıyla birlikte değerlendirilmelidir. Bu rehberde, işyerinin önündeki alanın kullanımı sorununu Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 7. Hukuk Dairesi ve 20. Hukuk Dairesi’nin güncel kararları ışığında, bahçe-teras ayrımından kaldırım işgaliyesine, otopark ve sığınak kullanımından tahliye davalarına kadar uçtan uca ele alıyoruz.
Dükkan Önü (Bahçe ve Teras) Kime Aittir? Tahsisli Alan ve Ortak Alan Ayrımı
İşyerinin önündeki alanın kullanımı sorununun başlangıç noktası, o alanın hukuki niteliğinin doğru tespit edilmesidir. Bir dükkanın önündeki boşluk, bahçe, teras veya avlu; onaylı mimari projede bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilmediği sürece kural olarak “ortak yer” sayılır ve tüm kat maliklerinin arsa payı oranında ortak mülkiyetindedir. İşyerinin önündeki alanın kullanımı konusunda ilk yapılması gereken, tapu kaydına ve onaylı projeye bakmaktır; sözlü anlaşmalar veya fiili kullanım tek başına mülkiyet ya da münhasır kullanım hakkı doğurmaz.
Kiralık Dükkanın Önündeki Boşluk (Bahçe veya Teras) Doğrudan Dükkanın Kullanımına mı Aittir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, ortak yerleri sayma yoluyla tanımlamıştır:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4: “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar… b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri… c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
Bu hüküm karşısında, zemin veya bodrum kattaki dükkanın doğrudan müstakil kullanımına ait olmayıp tüm kat maliklerinin arsa payı oranında ortak mülkiyetinde kalan bahçeler ve açık teraslar, işyerinin önündeki alanın kullanımı açısından belirleyici niteliktedir.
Daire, terasın bina maliklerine ait ortak alan olduğunu, davalıların bu alanı haksız şekilde işgal edip dükkana dahil etmelerinin “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na, (634 sayılı Kanun) Yönetim Planı Hükümlerine aykırı olarak ortak alanlara müdahale edildiği” gerekçesiyle kanuna aykırılık oluşturduğunu vurgulamıştır. Bu karar, işyerinin önündeki alanın kullanımının onaylı projeye ve yönetim planına bağlı olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
“Dava konusu yerin fiilen kullanılmasına ve biçimine dair apartman maliklerinin onayı bulunmadığı” hallerde dükkan önündeki ortak bahçe alanına yönelik müdahalenin kabul edilemeyeceği belirtilmiş; yerel mahkemenin davalının 35 m²’lik kısma yönelik müdahalesinin önlenmesi ve eski hale getirilmesi yönünden verdiği karar, usule ve kanuna uygun bulunarak ONANMIŞTIR. Karar, işyerinin önündeki alanın kullanımında kat maliklerinin onayının esas alınması gerektiğini teyit etmektedir.
Daire, ana taşınmaz projesine göre bağımsız bölüm villalarının çerçeve duvarları içinde kalan alanları bulunduğunu, bunun dışında kalan yerlerin ise ortak alan olarak tahsis edildiğini ve onaylı proje dışında kalan kısımların doğrudan bağımsız bölümün müstakil kullanımına bırakılamayacağını belirtmiştir. Bu içtihat da işyerinin önündeki alanın kullanımının onaylı proje sınırları içinde kalması gerektiğini vurgulamaktadır.
Bu üç karar birlikte okunduğunda, işyerinin önündeki alanın kullanımı konusunda ilk ve en önemli kriterin onaylı mimari proje olduğu anlaşılmaktadır: proje bahçeyi veya terası bağımsız bölümün eklentisi olarak göstermiyorsa, o alan ortak yerdir ve dükkan sahibinin veya kiracısının tek başına tasarrufuna kapalıdır. Kiralanan yerin kullanım amacının değiştirilmesi ise ayrı bir uyuşmazlık konusudur; bu konuyu işyerinin kullanım amacının değiştirilmesi rehberimizde ele aldık.
Apartman Yönetim Planının Önemi: Ortak Alanlar (Bahçe, Otopark) İşyerine “Özgülenmiş (Tahsis Edilmiş)” Olabilir mi?
Ortak yer niteliği, o alanın hiç kullanılamayacağı anlamına gelmez. Kat malikleri kurulu, yönetim planı hükümleriyle mutlak ortak alanlar haricindeki bahçe veya otopark gibi yerlerin kullanım şeklini düzenleyebilir veya belirli bağımsız bölümlere tahsis edebilir. Bu yetkinin dayanağı KMK m.28’dir:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28: “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. … Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
İşyerinin önündeki alanın kullanımı bir yönetim planı tahsisine dayandırılmak isteniyorsa, bu tahsisin kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla ve yazılı olarak yapılmış olması aranır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 17.10.2023 tarihli ve 2022/2091 E., 2023/4827 K. sayılı kararında, “ana gayrimenkulde kat mülkiyeti kurulu olup yönetim planının bulunduğu gözetildiğinde, taraflar arasındaki sözleşme niteliğindeki yönetim planının uyuşmazlığın çözümünde öncelikli olarak uygulanması gerektiği” ifade edilmiş; somut olayda bahçe kısmının 1974’ten bu yana aynı şekilde kullanıldığı ve 2017 yılına kadar 40 yıl boyunca kat malikleri arasında bir uyuşmazlığın çıkmadığı tespit edilmiştir. Bu örnek, işyerinin önündeki alanın kullanımı uzun süreli ve itirazsız olsa dahi, esas belirleyicinin yönetim planı ve kat malikleri kurulu iradesi olduğunu göstermektedir.
Benzer şekilde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2021 tarihli ve 2021/6008 E., 2021/9145 K. sayılı kararında, davanın “kat mülkiyeti kanunu 19. maddesi ve anataşınmaz yönetim planının 2. ve 7. maddesindeki bahçelerin kullanımına ilişkin hükümler gözetilerek” reddine karar verildiğinden onanmıştır.
“Kat Mülkiyeti Yasası’nın 4. maddesi gereğince, dava konusu edilen garajlar (otoparklar) ortak yer niteliğinde olup; her kat maliki, aynı Yasa’nın 16. maddesi gereğince ortak yerlerde arsa payı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanma hakkına sahiptir” denildikten sonra, “ortak yerlerin kullanım hakkının; kat maliklerince, bir veya birden fazla kat malikine verilmesi ve buraların kullanım şeklinin düzenlenmesi mümkündür” tespiti yapılmıştır. Ancak “kullanım hakkının mimari projede değişiklik yapma hakkı vermeyeceği” de vurgulanmıştır. Dolayısıyla işyerinin önündeki alanın kullanımı tahsis edilse dahi, tahsis mimari projeyi değiştirme yetkisi doğurmaz.
“Bilirkişi heyetince onaylı mimari projenin yerinde uygulanması ile yapılan tespitler ve tahsisli ortak alanlarda dahi projeye aykırı sabit imalat yapılmasının uygun olmadığı” belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. Bu karar, işyerinin önündeki alanın kullanımı bir yönetim planı tahsisine dayansa dahi, tahsisin projeye aykırı sabit yapılaşmaya izin vermeyeceğini net biçimde ortaya koymaktadır.
Dikkat: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.10.2017 tarihli ve 2017/3951 E., 2017/7982 K. sayılı kararında, “tüm malikler tarafından imzalanan yönetim planında kat maliklerine ortak yerlere el atma yetkisi verilmediği” belirtilerek, ortak alanların tahsisinde dahi mimari projeye aykırılık teşkil eden imalatların men’i ve eski hale getirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 29.05.2025 tarihli ve 2025/4787 E., 2025/8675 K. sayılı ilamında da (I) “yönetim planına göre ortak yerlerin tek bir kişi adına tahsis edilmesi ve kiraya verilmesinin mümkün olmadığı” belirtilerek, ortak alanların işletmeye dahil edilmesi hukuka aykırı bulunmuştur. Bu kararlar, işyerinin önündeki alanın kullanımının bir yönetim planı tahsisiyle dahi tek kişiye özgülenemeyeceğini göstermektedir.
Ev Sahibinin Kiracıya “Dükkanın Önünü ve Bahçeyi Kullanabilirsin” Demesi Hukuken Geçerli midir? (KMK Engeli)
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, ev sahibinin kiracıya dükkanın önündeki bahçeyi veya ortak alanı sözlü olarak “kullanabilirsin” demesidir. Ancak ev sahibinin kendisi de o alanın maliki değil, yalnızca paydaşıdır; dolayısıyla tek başına veremeyeceği bir hakkı kiracısına devredemez. KMK m.6 son fıkra, yalnızca eklentilerin ve ortak yerlerin bağımsız bölümle birlikte kiralanmış sayılacağını düzenler, münhasır kullanım hakkı yaratmaz:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.6/son: “Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
Kat mülkiyeti rejiminde bir bağımsız bölüm maliki, bizzat kendisinin dahi tek başına mülkiyet iddia edemeyeceği ortak yerlerin münhasır kullanımını kira sözleşmesiyle kiracısına devredemez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2019 tarihli ve 2019/4305 E., 2019/7315 K. sayılı kararında, “davalılardan … apartman ortak kullanım alanı olan çatı katı ve araç garajını sanki mülkiyeti kendisine aitmiş gibi yaklaşık üç yıldır 3. kişilere kiraya verdiği” ve “davalının kat maliklerinin onayını almadan ortak kullanım alanı olan araç garajını kapatarak ve diğer davalı şirket olan ….. market işletmesi olarak kiraya verdiği” tespit edilerek, kat malikinin ortak alanları tek başına kiraya verme veya kullandırma yetkisi bulunmadığı hüküm altına alınmıştır.
Dolayısıyla ev sahibinin kiracıya dükkan önünü veya ortak bahçeyi dilediği gibi kullanabileceğini belirtmesi diğer kat maliklerini bağlamaz; işyerinin önündeki alanın kullanımı, ancak yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla meşruiyet kazanabilir.
Ortak Alan İşgali: Kat Maliklerinin (Apartman Sakinlerinin) 4/5’inin Yazılı Rızası Olmadan Dükkan Önüne Sabit Tente, Kış Bahçesi veya Sundurma Yapılabilir mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. … Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
Bu hüküm karşısında, kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası ve onaylı mimari tadilat projesi bulunmaksızın dükkan önüne sabit tente, kış bahçesi, pergole veya sundurma yapılması açıkça kanuna aykırıdır. İşyerinin önündeki alanın kullanımı bu tür sabit yapılaşmaya dönüştüğünde, uyuşmazlık artık basit bir kullanım tartışması olmaktan çıkıp mülkiyet hakkına müdahale boyutuna ulaşır. Tadilat ve dekorasyon işlerinin masraf ve eski hale getirme boyutu için işyerinde tadilat ve dekorasyon masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
“634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi uyarınca her kat maliki ana gayrımenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup, dosya kapsamı ile aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir” denilmiş; davalının “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (634 sayılı Kanun) 19 uncu maddesi gereğince kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasının ispat edilemediği” gerekçesiyle davanın kabulü onanmıştır. Bu içtihat, işyerinin önündeki alanın kullanımında 4/5 yazılı rıza koşulunun ispat yükünü işletmeciye yüklediğini göstermektedir.
“634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi uyarınca her kat maliki ana gayrimenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup, dosya kapsamı ile aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir” ilkesi tekrarlanmış ve “dava konusu ana gayrimenkulde davalının mimari projeye aykırı imalatlar dolayısı ile ortak alana müdahalede bulunduğu, yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut yeterli nisapta kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı anlaşılmaktadır” gerekçesiyle ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Böylece işyerinin önündeki alanın kullanımı haksız işgale dönüştüğünde eski hale getirme kararı kaçınılmaz hale gelmektedir.
Davacının “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı Kanun) 19 uncu maddesi gereğince davalıların ortak yerlerden sayılan bahçedeki haksız işgallerinin önlenmesini ve taşınmazın projeye uygun hale getirilmesini” talep ettiği ve davanın “müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istemine” dayandığı belirtilerek, ilk derece mahkemesince verilen “eski hale getirme” kararı usul ve kanuna uygun bulunmuştur. Karar, işyerinin önündeki alanın kullanımı uyuşmazlıklarında eski hale getirme talebinin esas alınacağını göstermektedir.
Ortak alana sundurma ve camekan yapılmasının hukuki sonucu açıkça düzenlenmiştir. İlgili hükümde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesine değinilerek “634 KMK’nın 24. maddesi gereğince tapu kütüğü ve yönetim planına mesken olarak gösterilmiş bir bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılabileceğinin kat malikleri kurulunun oybirliği ile verileceği karara bağlı” olduğu tespit edilmiş, ortak alanlara izinsiz tesis yapanlara karşı eski hale getirme uygulanacağı ifade edilmiştir. Bu içtihat, işyerinin önündeki alanın kullanımı kat malikleri kurulu oybirliği olmadan iş yerine özgülenemeyeceğini pekiştirmektedir.
Restoran ve Kafelerde Masa-Sandalye Atılması: Belediye İzni vs. Kat Malikleri
İşyerinin önündeki alanın kullanımı, restoran ve kafe işletmeciliğinde ayrı bir boyut kazanır: burada hem kaldırım gibi kamuya ait alanın belediye izniyle işgali, hem de apartman bahçesi gibi ortak alanın kat malikleri kurulu kararı olmadan kullanılması sorunları iç içe geçer.
Dükkan Önündeki “Kaldırıma (Kamu Alanına)” Masa ve Sandalye Koymak İçin Belediyeden İzin (İşgaliye) Nasıl Alınır?
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu m.52: “Belediye sınırları içinde bulunan aşağıdaki yerlerden herhangi birinin satış yapmak veya sair maksatlarla ve yetkili mercilerden usulüne uygun izin alınarak geçici olarak işgal edilmesi, İşgal Harcına tabidir: 1. Pazar veya panayır kurulan yerlerin, meydanların, mezat yerlerinin her türlü mal ve hayvan satıcıları tarafından işgali, 2. Yol, meydan, Pazar, iskele, köprü gibi umuma ait yerlerden bir kısmının herhangi bir maksat için işgali, 3. Motorlu kara taşıtlarının park etmeleri için il trafik komisyonlarının olumlu görüşü alınarak belediyelerce şehir merkezlerinde tesis edilen ve işletilen mahallerin çalışma saatleri içinde, taşıtlar tarafından işgali… Yukarıda sayılan yerlerin izinsiz işgalleri mükellefiyeti kaldırmaz.” (2464 sayılı Kanun’u görüntüle)
5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.38: “(1) Yetkili makamların açık ve yazılı izni olmaksızın meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımları işgal eden veya buralarda mal satışa arz eden kişiye, belediye zabıta görevlileri tarafından elli Türk Lirası idarî para cezası verilir. (2) Yetkili makamların açık ve yazılı izni olmaksızın meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımlar üzerine inşaat malzemesi yığan kişiye, belediye zabıta görevlileri tarafından yüz Türk Lirasından beşyüz Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.” (5326 sayılı Kanun’u görüntüle)
Kamuya ait kaldırım ve yollarda masa ve sandalye konulabilmesi için ilgili belediyeden usulüne uygun yazılı işgaliye izni alınması ve tahakkuk eden harcın yatırılması şarttır. İşyerinin önündeki alanın kullanımı kaldırım boyutuna taştığında, belediye işgaliye izni tek başına yeterli olmaz; aşağıda görüleceği gibi apartman yönetiminin de ayrıca rızası aranır.
- İşyerinin önündeki kaldırım kullanılacaksa, ilgili belediyeden usulüne uygun yazılı işgaliye izni talep edilir.
- 2464 sayılı Kanun m.52 uyarınca tahakkuk eden işgal harcı yatırılır.
- İzin alınmadan kaldırım işgal edilirse, 5326 sayılı Kanun m.38 uyarınca belediye zabıta görevlilerince idari para cezası verilir.
- Bina ortak alanı (apartman bahçesi, avlusu) kullanılacaksa, belediye izni yetmez; ayrıca kat maliklerinin 4/5 yazılı rızası ve yönetim planına uygunluk aranır.
Kritik Çatışma: Belediyeden Ruhsat ve İşgaliye İzni Alınmış Olması, Apartman Yönetiminin İtirazını Engeller mi?
Uygulamada en çok karışan nokta budur: belediyeden alınan işgaliye izinleri veya çalışma ruhsatları idari işlemler olup, anataşınmazın mülkiyet sınırları içerisindeki ortak alanlarda kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan haklarını ortadan kaldırmaz.
Davalıların “söz konusu kapatmaların kalıcı nitelikte kapatmalar olmayıp ortak kullanıma da engel olmadığı” savunmalarına ve belediyeden işgaliye izni alındığı veya idari onay bulunduğu iddialarına rağmen, anataşınmazın mimari projesine aykırı ortak alan müdahalelerinin korunmayacağı ifade edilmiştir. Yargıtay, “projeye ve izne aykırı olarak ek yapı inşa etmek suretiyle ortak yerlere müdahalelerinin önlenmesi ile eski hale getirilmesine” karar verilmesini hukuka uygun bulmuştur. Belediyenin anataşınmazın parsel sınırları içinde kalan ortak yerler üzerinde özel mülkiyeti ihlal edecek şekilde işgaliye izni verme yetkisi bulunmadığı gibi, idareden alınan izinler kat maliklerinin kanuni muvafakati yerine geçmez. Bu sonuç, işyerinin önündeki alanın kullanımı bakımından belediye ile apartman yönetiminin yetki alanlarının birbirinden bağımsız olduğunu göstermektedir.
Pratik sonuç: İşyerinin önündeki alanın kullanımı için belediye izni yalnızca kamu hukuku ilişkisini (idari para cezası riskini) ortadan kaldırır; özel hukuk ilişkisinde kat maliklerinin veya ev sahibinin açacağı müdahalenin men’i davasına karşı savunma teşkil etmez. Bu nedenle işletmeci, hem belediyeden hem de apartman yönetiminden ayrı ayrı izin almalıdır. İşletme ruhsatı sorunları için kiralık dükkana ruhsat alınamaması rehberimize de göz atabilirsiniz.
Apartman Bahçesine İzinsiz Masa Atan Kafeye Karşı Yönetimin Açacağı “Müdahalenin Meni ve Eski Hale Getirme (Yıkım)” Davası
Ortak bahçeye, avluya veya zemin kat önüne izinsiz masa ve sandalye atan işletmelere karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde hâkimin müdahalesi, müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası açılır. Bu dava türü, işyerinin önündeki alanın kullanımı konusunda yönetimin elindeki en temel hukuki araçtır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33: “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde… hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1: “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
Zemin kat dükkanda kiracı olarak faaliyet gösteren işletmenin “ana taşınmazın zemin kat dükkanında davalı …Ş tarafından … Sarayı adıyla işletilen işletmenin 2014 yılı, Ağustos ayından beri kiracı olarak bulunduğunu apartmana ait bahçeyi fiilen işgal edip, kendi kullandığı dükkanlara kattığını, ayrıca ana yapıya monte ettiği, pergole ile kat maliklerinin görüş açısını kapattığını” tespit ederek yerel mahkemenin “davalı şirketin kullanımında bulunan dükkanın önündeki ortak yer bahçeye vaki müdahalenin menine” dair kararını onamıştır. Karar, işyerinin önündeki alanın kullanımı sınırlarının pergole gibi kalıcı yapılarla aşılamayacağını ortaya koymaktadır.
“Davalı kiracı taşınmazın yan apartman giriş avlusu kısımlarını kafe-restoran işletmesi kapsamına dahil ederek kullanmakta olduğunu, ayrıca davalı söz konusu apartmanın merdiven başlangıcına mutfak tesisatı kurarak işletmesinin kirli tabak, bardak ve diğer araçlarını bu alanda temizlemekte olduğunu, apartman merdiveninin kullanımını önlediğini” belirtilerek “davalının anataşınmazın ortak alanına yaptığı müdahalenin men’ine karar verildiği” onanmıştır.
İşyerinin önündeki alanın kullanımı davalarında mahkemenin izlemesi gereken usul, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 21.04.2025 tarihli ve 2024/14191 E., 2025/5593 K. sayılı kararında ayrıntılı şekilde özetlenmiştir: “ana gayrimenkule ait geçerli ve yürürlükteki mimari proje, vaziyet planı ve ilgili ekleri getirtilerek tapu sicili, yönetim planı ve tüm bu belgeler üzerinden araştırma yapılarak müdahale olduğu iddia edilen alanın tespiti, hukuki değerlendirmesi ve davalıların hukuka aykırı müdahalesi olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiği” belirtilmiş; ayrıca “Medenî hukuk yargılamasına hâkim olan ilkelerden biri taleple bağlılık ilkesidir” vurgusuyla hâkimin “talepten fazlasına veya talepten başka bir şeye karar veremez” kuralına uyması gerektiği hatırlatılmıştır. Bu usul kuralları, işyerinin önündeki alanın kullanımı davalarında talep ile hükmün örtüşmesini zorunlu kılmaktadır.
Benzer şekilde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 30.10.2023 tarihli ve 2023/4598 E., 2023/9918 K. sayılı kararında, uyuşmazlığın “ana gayrimenkulde mimari projeye aykırı imalatların eski hale getirilmesi ve müdahalenin önlenmesi istemine” dayandığı belirtilerek; “ana gayrimenkule ait mimari proje, vaziyet planı ve yönetim planı ilgili yerlerden temin edilmek sureti ile müdahale edildiği iddia edilen alanın hukuki vasfı belirlenerek davalıların bu alana ne şekilde müdahalede bulundukları açık bir biçimde tespit edilmelidir” denilmiştir. İşyerinin önündeki alanın kullanımı uyuşmazlıklarında mahkemenin bu araştırmayı eksiksiz yapması, kararın isabetli olması açısından zorunludur.
Aynı ilkeler Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 06.11.2023 tarihli ve 2023/5047 E., 2023/10391 K. sayılı kararında da yinelenerek; “mahkemece verilen kararın hüküm sonucu kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından herbiri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi ve verilen karar ile iki tarafın leh ve aleyhine hükmedilen görev ve hakların gayet açık ve anlaşılır biçimde yazılması gerekmektedir” ifadelerine yer verilmiştir. Bu ilkeler, işyerinin önündeki alanın kullanımı davalarında hükmün icra edilebilirliği açısından önem taşımaktadır.
Aynı kararın devamında Daire, uyuşmazlığın çözümü için “tapu kaydı, yönetim planı ve mimari proje getirtilerek mahallinde inşaat mühendisi refakatiyle keşif icra edildiği” ve “davalıya ait bağımsız bölümlerde ve ortak alanda davalı tarafından yapılan projeye aykırılıkların neler olduğu, nasıl ve kaç günde giderilebileceğinin bildirildiği” anlaşıldığından davanın kabulünün onandığını belirtmiştir. Bu içtihat, işyerinin önündeki alanın kullanımı uyuşmazlıklarında mahkemenin salt beyanla yetinmeyip teknik bilirkişi keşfiyle somut tespit yapması gerektiğini göstermektedir.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) yönünden ayrı bir usul kuralı: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 27.03.2018 tarihli ve 2017/2962 E., 2018/2302 K. sayılı kararında (I), “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmış olup ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığından; anılan Kanun maddesinin bu istem yönünden uygulama imkanı bulunmamaktadır” denilmiş ve ecrimisil isteminin malvarlığı haklarına ilişkin olduğundan, davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait olduğu vurgulanmıştır.
Bu nedenle ortak alana izinsiz masa-sandalye atılması sebebiyle hem eski hale getirme (sulh hukuk) hem de ecrimisil (asliye hukuk) talep ediliyorsa, görev ayrımına dikkat edilmelidir. İşyerinin önündeki alanın kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklarda doğru mahkemeye başvurulması, davanın usulden reddedilmesini önler.
Kuaför, Market veya Manavların Dükkan Önüne Teşhir Reyonu, Ürün Tezgahı veya Duba Koyarak Yolu Kapatmasının Yaptırımları
İşletmelerin ortak alanlara ürün tezgahı, soğutucu motor, duba veya tabela koymaları da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında el atma niteliğindedir.
“Dava konusu uyuşmazlık projeye aykırılığın eski hale getirilmesi ve müdahalenin men’i istemine ilişkindir” tespiti yapılarak dükkanların ortak alanlara sergi tezgahları, buzdolapları, makineler, çöp bidonları, sebze kasaları, soğutucu motorlar ve tenteler koymasının haksız işgal olduğu ifade edilmiştir. Kararda “davalıların kat malikleri genel kurulunda alınmış herhangi bir karar olmaksızın apartmanının ortak alanı niteliğinde olan çeşitli alanları işgal ettiklerini” belirten Daire, yerel mahkemenin her bağımsız bölüm için ayrı ayrı hüküm kurulmaması sebebiyle kararı bozmuştur. Bu içtihat, işyerinin önündeki alanın kullanımı ihlallerinde her bağımsız bölüm için ayrı değerlendirme yapılması gerektiğini göstermektedir.
Ortak bahçeye araba, motosiklet, buzdolabı, tabela ve malzeme koyan kiracı hakkında yerel mahkemenin “D Blok bahçesinin üzeri teneke, fens teli malzemeden ve demir profil direkler vasıtasıyla çevrildiği, bu alanda çeşitli model ve markada 8 adet araba, bir adet minibüs, bir adet motosiklet, bir adet karavan, buzdolapları, bulaşık makinesi, tabelalar, kullanılmış beyaz eşyaların olduğu, bu şekilde ortak alana müdahalede bulunulduğu” gerekçesiyle davanın kabulü ile davalı tarafından ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesine ve müdahale niteliğindeki eşyaların kaldırılmasına karar verilmiş ve karar onanmıştır. Bu örnek, işyerinin önündeki alanın kullanımı araç veya eşya depolamaya dönüştüğünde eski hale getirmenin kapsamlı uygulanacağını göstermektedir.
Kamusal alana (yaya kaldırımlarına) yapılan reyon, duba veya tezgah tecavüzlerinde ise 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca belediye zabıtalarınca idari para cezası uygulanır ve işgal niteliğindeki eşyalar kaldırtılır. Bu noktada işyerinin önündeki alanın kullanımı kamusal alana taştığında yaptırım belediye zabıta görevlilerince uygulanır. Dış cephe ve tabela kullanımı için işyerinde tabela asma hakkı yazımıza da bakabilirsiniz. Bu bakımdan işyerinin önündeki alanın kullanımı kamu alanına taştığında hem özel hukuk hem de idari yaptırım riski birlikte doğar.
Otopark, Depo ve Sığınak Alanlarının İşyerince Kullanımı
İşyerinin önündeki alanın kullanımı, dükkan önüyle sınırlı kalmayıp site veya apartman otoparkına, sığınağa ve kömürlüğe doğru genişlediğinde de aynı Kat Mülkiyeti Kanunu ilkeleri geçerliliğini korur.
Mağaza veya Restoran Kiracısı, Apartman/Site Otoparkını Kendi “Müşteri Otoparkı” Olarak Kullanabilir mi? Veya Vale Hizmeti Verebilir mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (a) bendinde genel ve ortak garajlar her halde ortak yerler arasında sayılmıştır. Kanunun 16. maddesi gereğince de kat malikleri bu alanlar üzerinde arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. İşyerinin önündeki alanın kullanımı otoparka genişletildiğinde bu arsa payı sınırı aşılmamalıdır.
Site içerisindeki otopark ve yürüyüş yollarının ortak yer olduğu, “usulüne uygun alınmış bir kat malikleri kurulu kararı olmadıkça ortak yerlerin amacı dışında kullanılamayacağı” belirtilerek, dükkan önü veya otopark alanlarının bağımsız bölüme tahsisli olduğu ileri sürülse dahi diğer maliklerin hakkını kısıtlayıcı biçimde kullanılamayacağı ifade edilmiştir. Kararda vale hizmetine ilişkin özel bir değerlendirme yer almamakla birlikte, kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planı düzenlemesi bulunmaksızın ortak otoparkın bir işletme tarafından müşteri otoparkına dönüştürülmesi ortak alana haksız müdahaledir. Bu içtihat, işyerinin önündeki alanın kullanımı ticari amaçla genişletilmek istendiğinde kat malikleri kurulu kararının şart olduğunu göstermektedir.
Bu karardan hareketle, işyerinin önündeki alanın kullanımı site veya apartman otoparkını “müşteri otoparkı” olarak ilan etmek veya vale hizmeti sunmak şeklinde genişletildiğinde (işyerinin önündeki alanın kullanımının bu ölçüde ticarileştirilmesi durumunda), işletmecinin öncelikle kat malikleri kurulundan yazılı onay alması gerektiği söylenebilir; aksi halde diğer kat maliklerinin müdahalenin men’i davası açma hakkı doğar.
Dükkan Önündeki Araç Park Yerine Duba, Zincir veya Çiçeklik Koyarak Alan Kapatmak Yasal mıdır?
Ortak yer niteliğinde olan otopark veya araç park alanlarının bağımsız bölümler tarafından duba, zincir, bariyer, kilitli kapı veya çiçeklikle kapatılarak kişiselleştirilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırıdır. İşyerinin önündeki alanın kullanımı amacıyla konan bu tür engeller, diğer kat maliklerinin erişim hakkını ihlal eder.
“Davalı tarafın 2019 yılında Kat Malikleri’nin haberi ve kararı olmaksızın kendine ait bağımsız bölümün çevresinde bulu ve projeye aykırı olarak ortak alan tahsis edilen bir kısım yerleri kapatarak ve kilitli kapı yaptırarak işgal ettiğini ve diğer kat maliklerinin erişimine kapattığını” tespit edilerek, güvenlik ve yönetim eksikliği gerekçelerinin bu tür kapatmaları haklı kılmayacağı belirtilmiş; yerel mahkemenin davalının müdahalesinin men’ine, onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ve yıkılmasına ilişkin hükmü onanmıştır. Bu doğrultuda dükkan önüne duba, zincir veya kilitli bariyerler konularak alanın diğer kat maliklerine kapatılması hukuken geçersizdir ve eski hale getirmeye tabidir.
Dikkat: İşyerinin önündeki alanın kullanımı amacıyla konan duba, zincir veya çiçeklikler, “geçici” olsa dahi kat malikleri kurulu kararı olmaksızın sürekli hale geldiğinde eski hale getirme davasına konu olabilir. İşletmecinin bu tür engelleri kaldırması hâkimin belirlediği süre içinde yerine getirilmezse KMK m.33 uyarınca idari para cezası uygulanabilir.
Apartmanın Sığınağını veya Kömürlüğünü İşyeri (Market/Restoran) İçin Ek Depo Olarak Kullanmak Tahliye Sebebi midir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (a) bendinde genel kömürlükler, kapıcı dairesi ve sığınaklar mutlak ortak yer olarak sayılmıştır. Bu alanların bağımsız bölümlere dahil edilmesi veya depo olarak özgülenmesi kanuna aykırıdır. İşyerinin önündeki alanın kullanımı bu tür mutlak ortak yerlere taştığında ihlal daha da ağırlaşmaktadır.
“Bağımsız bölüm sahiplerinden birisinin binanın ortak alanı olan yerleri, plan ve projeye aykırı şekilde tek başına kullanmasının aykırı olduğu” ve bunun “yönetim planı ve projeye aykırı olarak ortak yerlere tecavüzde bulunarak, diğer bağımsız bölüm sahiplerinin kullanımını engelleyen” bir fiil olduğu belirtilmiştir. Olayda “binada kapıcı dairesi ve sığınak olarak gösterilen ve ortak yerlerden olan bodrum katının bir bölümü duvarlarla bölünmüş ve caddeye cepheli dükkandan bir merdiven açılmak sureti ile dükkana eklendiği” belirleyen mahkeme, bu eylemin “Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı, haksız elatmasının önlenmesine ve binadaki tecavüz teşkil eden bu kısımların eski haline getirilmesine” karar vermiştir. Bu içtihat, işyerinin önündeki alanın kullanımı sığınak ve kapıcı dairesi gibi alanlara taştığında dahi eski hale getirme ilkesinin geçerli olduğunu göstermektedir.
Bodrum kattaki kapının projedeki eski haline getirilmesi gerektiği belirtilerek, “ana binanın mimari projesine uygun olarak binanın içinden ve ikinci bodrum kattan binanın arka bahçesine ulaşımı sağlayan ve davalılar tarafından iptal edilen kapının projesindeki eski haline getirilmesine, ana binanın ikinci bodrum katında davalı taraflara kiraya verilen yerler dışındaki ortak alanların projesine uygun hale getirilmesine ve davalıların bu ortak alanlara yaptığı krokide (A) harfi ile ve kırmızı renkle gösterilen 41,00 m2 alanlı kısma yaptığı müdahalelerin men’ine” karar verilmiştir. Karar, işyerinin önündeki alanın kullanımı kroki üzerinde belirlenmiş sınırları aştığında müdahalenin men’i davasının somut ölçümle desteklenmesi gerektiğini göstermektedir.
Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2019 tarihli ve 2019/4305 E., 2019/7315 K. sayılı kararında garaj ve çatı alanlarının market deposu olarak kullanılmasına yönelik müdahale men edilmiş; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 12.12.2017 tarihli ve 2017/1258 E., 2017/10450 K. sayılı kararında ise (II) ortak alanı izinsiz işgal eden işletmelerin ortak alandan tahliyesine karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu örnekler, işyerinin önündeki alanın kullanımı otopark ve depo amacıyla genişletildiğinde de aynı sıkı denetimin uygulandığını göstermektedir.
Bu bakımdan apartmanın sığınağının veya kömürlüğünün işyeri deposu olarak kullanılması, kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmadıkça hem KMK’ya aykırılık hem de kira sözleşmesine aykırılık oluşturabilir ve tahliye davasının dayanaklarından biri haline gelebilir. Bu nedenle işyerinin önündeki alanın kullanımı kira sözleşmesinde açıkça sınırlandırılmalıdır.
İzinsiz Kullanımın Sonuçları: Tahliye Davası ve Cezalar
İşyerinin önündeki alanın kullanımı izinsiz şekilde sürdürüldüğünde, hem özel hukuk (tahliye ve eski hale getirme) hem de idari yaptırımlar (para cezası, ruhsat iptali) bir arada gündeme gelebilir.
Ortak Alanları İzinsiz İşgal Eden veya Kış Bahçesi Yapan Kiracıya Karşı Ev Sahibi “Sözleşmeye Aykırılıktan (TBK 316)” Tahliye Davası Açabilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. … Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” (6098 sayılı Kanun’u görüntüle)
Kiracının anataşınmazın ortak alanlarını işgal etmesi, projeye aykırı kış bahçesi veya sundurmalar inşa etmesi, 634 sayılı Kanun’un 18. maddesi ve TBK’nın 316. maddesi gereğince özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunun ihlalidir. Kiraya veren, çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar edebilir; verilen sürede aykırılık giderilmezse akde aykırılık sebebiyle sözleşmenin feshi ve kiracının mecurdan tahliyesi davası açabilir. İşyerinin önündeki alanın kullanımı bu noktada yalnızca bir mülkiyet uyuşmazlığı değil, aynı zamanda kira ilişkisinin sona erme sebebi haline gelebilmektedir. Tahliye davalarının genel şartları için 10 yıllık kiracının tahliyesi rehberimize bakabilirsiniz.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken nokta: TBK m.316 uyarınca çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin feshe gidebilmesi için, kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ve aksi halde sözleşmenin feshedileceğini bildiren yazılı bir ihtarda bulunması gerekir. İşyerinin önündeki alanın kullanımından doğan işgalin niteliği ve sürekliliği somut olayda mahkemece değerlendirilir; bu nedenle ihtarın işgal edilen alanı ve aykırılığı açıkça belirtmesi önerilir.
Kiracının Ortak Alana Verdiği Zararlardan (Örn: Bahçe Duvarını Yıkmak) Ev Sahibi de Müteselsilen Sorumlu Tutulur mu?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2: “Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/son: “Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” (634 sayılı Kanun’u görüntüle)
Kiracının projeye aykırı kırma, dökme, bahçe duvarını yıkma gibi ortak alana verdiği zararlardan dolayı bağımsız bölüm maliki olan ev sahibi, kiracısıyla birlikte diğer kat maliklerine karşı müteselsilen sorumludur. Yargıtay içtihatlarında, ortak alana el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davalarında hükmün infaz kabiliyeti kazanması için malik ile kiracı arasında taraf teşkilinin sağlanması zorunlu kabul edilmiştir. İşyerinin önündeki alanın kullanımından doğan davalarda bu usul kuralına uyulmaması kararın infazını engelleyebilir.
İmalatların “ana gayrimenkulün mimari projesine aykırı olduğunun tespit edildiği” hallerde, “bu tür davalarda yargılama sonucu verilecek karar malik ve sürekli faydalanan olan kiracının da hukukunu yakından ilgilendirdiğinden mahkemece usul ekonomisi de gözetilerek kiralanan bağımsız bölümün kiracısının davaya dahil edilerek, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek gerekirse yeniden keşif yapılması sureti ile davalıların ortak alanlardaki kullanım payını aşıp aşmadığı araştırılmalı, eski hale getirmenin binanın statiğini etkileyip etkilemeyeceği hususunun hiçbir tartışmaya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması” gerektiği vurgulanmıştır. Bu titiz inceleme, işyerinin önündeki alanın kullanımı davalarında bilirkişi incelemesinin önemini göstermektedir.
“Davacının istemi hem kat malikinin hem de kiracının hukukunu yakından ilgilendirdiğinden ilgili bağımsız bölüm maliki olan Hakkı Karabacak’ın davaya dahil edilmeleri sağlanarak taraf teşkili oluştuktan sonra” karar verilmesi gerektiği; ayrıca “taşınmaza ilişkin yönetim planını celbi ve davacı tarafça taşınmazın mevcut hali ile kullanımına ilişkin muvafakat bulunup bulunmadığı da araştırılarak tüm tarafların delil ve savunmaları neticesinde oluşacak duruma göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir” denilmiştir. Bu içtihat, işyerinin önündeki alanın kullanımı davalarında taraf teşkili eksikliğinin bozma sebebi olduğunu bir kez daha göstermektedir.
“Dosya içerisine getirtilen tapu kayıtlarından davalının dava konusu bağımsız bölümlerde kiracı olduğu, davaya konu bağımsız bölümlerin malikinin davaya dahil edilmediği anlaşılmaktadır” tespiti yapılmış ve “hükmün infazının sağlanabilmesi açısından, dava konusu bağımsız bölümün tapuda kayıtlı maliki davaya dahil edilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi” bozmayı gerektirdiği gerekçesiyle, davanın malik dahil edilmeden sonuçlandırılamayacağı belirtilmiştir. İşyerinin önündeki alanın kullanımı uyuşmazlıklarında malikin davaya dahil edilmemesi, kararın infazını imkansız hale getirebilir.
Bu üç karar, işyerinin önündeki alanın kullanımı davalarında yalnızca kiracıya karşı değil, bağımsız bölüm maliki olan ev sahibine karşı da dava açılması gerektiğini, aksi halde kararın infaz edilemeyeceğini göstermektedir.
Kaldırım İşgali Nedeniyle Kesilen Belediye Cezalarından ve Ruhsat İptallerinden Kiracı mı Yoksa Ev Sahibi mi Sorumludur?
Kabahatler hukukunun şahsî sorumluluk ilkesi uyarınca, kamuya ait yaya kaldırımlarını fiilen işgal eden işletmeci kim ise idari para cezasının doğrudan faili ve muhatabı o kişidir. İşyerinin önündeki alanın kullanımı belediye mevzuatına aykırı şekilde sürdürüldüğünde bu sorumluluk yalnızca fiilen işgal edene aittir.
5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.38 (tekrar): “(1) Yetkili makamların açık ve yazılı izni olmaksızın meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımları işgal eden veya buralarda mal satışa arz eden kişiye, belediye zabıta görevlileri tarafından elli Türk Lirası idarî para cezası verilir.” (5326 sayılı Kanun’u görüntüle)
Bu nedenle dükkanı işleten kiracının eylemleri sebebiyle kesilen idari para cezaları ile belediye encümeni veya zabıta marifetiyle tesis edilecek ruhsat iptali işlemlerinden doğrudan doğruya kiracı sorumludur. Mülk sahibi olan ev sahibinin fiilen gerçekleştirmediği kaldırım işgali sebebiyle şahsi sorumluluğu bulunmamaktadır; ancak işletme ruhsatının iptal edilmesi taşınmazda yürütülen ticari faaliyetin sona ermesine yol açar ve bu durum dolaylı olarak kira ilişkisini de etkileyebilir. İşyerinin önündeki alanın kullanımı konusunda kiracının belediye mevzuatına aykırı davranması, ev sahibinin mülkiyet hakkını da riske attığından, kira sözleşmelerine bu yönde açık hükümler eklenmesi önerilir.
| İşlem / Alan Türü | Hukuki Dayanak | Gerekli İzin / Şart | Yetkili Mercii / Yaptırım |
|---|---|---|---|
| Dükkan Önü Bahçe / Avlu | KMK m.4, 16, 19 | 4/5 yazılı rıza ve mimari tadilat projesi | Sulh Hukuk Mahkemesi / Müdahalenin men’i ve eski hale getirme |
| Yönetim Planı Tahsisi | KMK m.28 | 4/5 kat malikleri oyu (sabit imalat yapılamaz) | Sulh Hukuk Mahkemesi / Projeye aykırılıkların giderilmesi |
| Kaldırım (Kamu Alanı) Masa-Sandalye | 2464 s.K. m.52, 5326 s.K. m.38 | Belediye işgaliye izni ve harç yatırılması | Belediye Zabıtası / İdari para cezası ve tahliye |
| Otopark, Sığınak ve Kömürlük İşgali | KMK m.4, 16, 33 | Amacı dışında kullanılamaz, tek kişiye tahsis edilemez | Sulh Hukuk Mahkemesi / Müdahalenin men’i ve eski hale getirme |
| Akde Aykırılık ve Tahliye | TBK m.316 | En az 30 gün süreli yazılı ihtarname | Sulh Hukuk Mahkemesi / Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye |
| Ortak Alana Verilen Fiziki Zarar | KMK m.18/2, m.19 | Malik ve kiracı birlikte müteselsilen sorumludur | Sulh Hukuk Mahkemesi / Taraf teşkili (Malik + Kiracı) |
Sık Sorulan Sorular
İşyerinin önündeki alanın kullanımı konusunda uyuşmazlık mı yaşıyorsunuz? Dükkan önü bahçe, kaldırım işgaliyesi, otopark veya sığınak kullanımı gibi konularda hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu makale, işyerinin önündeki alanın kullanımı konusunda genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut olayın özelliklerine göre hukuki sonuçlar değişebilir. Yargıtay içtihatları ve mevzuat hükümleri zaman içinde değişikliğe uğrayabileceğinden, güncel ve kişiye özel hukuki danışmanlık için bir avukata başvurulması tavsiye edilir. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz ve bağlayıcı hukuki görüş niteliği taşımaz. — Av. Turgut Ekrem — turgutekrem.av.tr
Bir yanıt yazın