Bir ev satın alıp tapuyu üzerinize aldığınızda, içeride oturan kiracının kirasını size ödemeye devam edeceğini ama sözleşmeyi tek taraflı feshedip kiracıyı hemen çıkaramayacağınızı öğrenmek pek çok yeni ev sahibi için şaşırtıcı olur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, mülkiyet hakkına dayanarak değil, ancak katı bir usule ve 6 ay kuralı olarak bilinen bekleme süresine uyarak tahliye talep etme imkânı tanır.
Bu yazıda, yeni satın alınan evdeki kiracıyı çıkarma sürecinin hangi şartlara bağlı olduğunu, 1 aylık ihtarname süresinin neden hayati önem taşıdığını, 6 ay kuralının nasıl işlediğini ve satış aşamasında sıkça düşülen hukuki yanılgıları; ilgili mevzuat ve güncel Yargıtay/Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında ele alıyoruz.
Evi Yeni Alan Kişinin Kiracıyı Tahliye Hakkı ve Şartları Nelerdir?
Yeni Ev Sahibi, İçerideki Kiracıyı Doğrudan (Hemen) Çıkarabilir mi? (TBK 351 Kuralı)
Hayır, taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, sırf mülkiyet hakkına dayanarak kiracıyı doğrudan veya derhal tahliye edemez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca “sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Kanuni halefiyet ilkesi gereği yeni malik, tapu tescili ile birlikte önceki kiraya verenin halefi hâline gelir ve mevcut kira sözleşmesi tüm koşullarıyla devam eder. Tahliye ancak 6 ay kuralına uyularak işletilen usulle mümkündür.
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirebilmesi, kanunda öngörülen usul ve sürelere riayet etmesiyle mümkündür. TBK m. 351 yeni malike iki bağımsız yoldan birini seçme hakkı tanır: birincisi, iktisap tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup 6 ay kuralı gereği altı ayın sonunda dava açmak; ikincisi, dilerse mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açmaktır.
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Kiracının rızası hilafına çilingir vasıtasıyla eve girilmesi, kilitlerin değiştirilmesi, aboneliklerin (elektrik, su, doğalgaz) iptal ettirilmesi veya kiracı üzerinde fiili baskı kurulması hukuka aykırı olup, Türk Ceza Kanunu kapsamında konut dokunulmazlığının ihlali ve hakkı olmayan yere tecavüz suçlarını dahi teşkil edebilir. 6 ay kuralına uyulmadan yapılan hiçbir fiili müdahale hukuken korunmaz.
Kimlerin İhtiyacı Gerekçesiyle Tahliye İstenebilir? (Kendisi, Eşi, Altsoyu/Çocukları ve Üstsoyu/Anne-Babası)
TBK m. 351’de tahliye talebinde bulunabilecek şahıs çevresi kanunda sınırlı (tahdidi) olarak belirlenmiştir. Yeni malik yalnızca kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (Türk Medeni Kanunu m. 364 çerçevesinde nafaka yükümlülüğü altındakiler) için gereksinim iddiasında bulunabilir. Bu şahıs çevresi 6 ay kuralı kapsamında dava açma hakkını kullanabilecek kişileri sınırlar.
İhtiyacın niteliği bakımından yargı kararları istikrarlı şartlar aramaktadır. Bu 6 ay kuralı yalnızca şekli bir süre kuralı değil, aynı zamanda ihtiyacın gerçekliğinin de sınandığı bir süreçtir.
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
Aynı ilkeler yinelenerek, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da tahliye sebebi sayılamayacağı, ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama sırasında da devam etmesi gerektiği ifade edilmiştir (Aynı doğrultuda: Antalya BAM 6. HD, E. 2017/160, K. 2017/152; İstanbul BAM 36. HD, E. 2023/3402, K. 2024/2633).
Mülkiyet hakkı kapsamında “herkes mülkiyet hakkının sonucu olarak maliki olduğu dairede oturma hakkına sahiptir. İster bir kira sözleşmesi yapılsın, isterse bedelsiz olarak olsun malik davacı annesinin evinde oturmaya devam etmesi hususunda zorlanamaz” denilmiştir. Ayrıca “davacının birden fazla konutu kirada ise, hangisinde oturacağı konusunda seçim hakkı bulunmaktadır; diğer konutun varlığı ihtiyacın gerçek olmadığını göstermemektedir” yönünde hüküm kurulmuştur.
Yurt dışında yaşayan malik yönünden dahi “davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu kabul edilmekle tahliye kararı verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” tespiti yapılarak, ihtiyacın Türkiye’de fiilen ikamet etme şartına bağlı olmadığı ortaya konulmuştur.
Evi Oturmak İçin Değil de “Yatırım (Kira Geliri)” Amacıyla Alan Biri İhtiyaç Nedeniyle Dava Açabilir mi?
Hayır, taşınmazın yatırım, spekülasyon, sermaye kazancı veya salt kira geliri elde etmek amacıyla satın alınması durumunda TBK m. 351 anlamında gerçek, samimi ve zorunlu bir kullanma ihtiyacından söz edilemez. İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında ihtiyacın samimi ve devamlı olması şarttır; bu nedenle 6 ay kuralı yoluna başvuran kişinin gerçekten oturma niyeti taşıdığını ispatlaması gerekir.
Davalının, “davacının taşınmazı yatırım amaçlı olarak satın aldığını ve satın aldıktan sonra yeniden satışa çıkararak ilan verdiğini, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını” savunması karşısında ihtiyacın samimiyetinin etraflıca incelenmesi gerektiği ve “ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir” ilkesi vurgulanmıştır.
Taşınmazın yargılama sırasında elden çıkarılması da samimiyeti ortadan kaldırır; zira ihtiyacın dava açıldığı andan hükmün kesinleşmesine kadar samimi ve zorunlu olarak sürmesi şarttır. 6 ay kuralı yoluna başvuran kişi, bu devamlılığı ispatlayamazsa davası reddedilir.
“Davacının dava konusu taşınmazı davalı tarafın beyanı ve tapu kaydına göre karar tarihinden önce 12.09.2023 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye sattığı anlaşılmıştır” gerekçesiyle “davacı dava konusu taşınmazı yargılama sırasında sattığına göre ihtiyacı gerçek ve devamlılık arzetmediğinden davanın açılmasına davalı sebebiyet vermemiştir” denilmiştir.
Ayrıca TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç iddiasıyla kiracıyı çıkaran malik haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu yasal engel, 6 ay kuralının yatırım veya yüksek kira geliri amacıyla kötüye kullanılmasını caydırmayı hedeflemektedir.
Yeni Ev Sahibi Kiracının Kardeşi, Yeğeni veya Kayınvalidesi İçin Tahliye İsteyebilir mi?
Hayır. TBK m. 351 ve m. 350 hükümleri tahliye talep edilebilecek kişileri sınırlı (numerus clausus) olarak saymıştır. Kanun metninde yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimseler açıkça belirtilmiştir. Kardeş, yeğen, kayınvalide, baldız veya kuzen gibi hısımlar bu şahıs çevresi içinde yer almamaktadır. Bu kişiler için 6 ay kuralı işletilemez.
Dolayısıyla kanuni bakım/yardım nafakası yükümlülüğü ispatlanmadıkça, bu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı gerekçe gösterilerek tahliye talep edilemez. 6 ay kuralı yoluna başvururken ihtarnamede yanlış kişi belirtilmesi, sürecin en başından geçersiz kılınmasına yol açar.
En Kritik Aşama: 1 Ay İçinde İhtarname Çekme Zorunluluğu
Tapu Devrinden (Satıştan) Sonra İhtarname Çekmek İçin Tanınan Yasal Süre Ne Kadardır?
TBK m. 351/1 gereğince yeni malik, edinme tarihinden başlayarak 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Burada “edinme tarihi”, taşınmaz mülkiyetinin tapuya tescil edildiği gündür; bir aylık sürenin hesabında tescil günü hesaba dâhil edilmez, süre ertesi gün işlemeye başlar. Bu bir aylık bildirim, 6 ay kuralı sürecinin başlangıç noktasını oluşturur.
“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.”
Yeni malik bu iki yoldan birini seçmekte serbesttir; ancak 6 ay kuralına dayalı yolu seçip ihtarname çektikten sonra bu iradesinden geri dönemez (bu konuya aşağıda “kilit nokta” başlığında ayrıca değinilmektedir).
1 Aylık İhtarname Süresi Kaçırılırsa Ne Olur? (Eski Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini Kabul Etmiş mi Sayılırım?)
1 aylık bildirim süresinin kaçırılması veya bildirimin kiracıya 1 ay içinde tebliğ ettirilememesi hâlinde, yeni malikin TBK m. 351/1 kapsamında “iktisaptan itibaren 6 ay sonra dava açma hakkı” tamamen düşer. Yargıtay içtihatlarında sürenin telafisinin mümkün olmadığı katı biçimde vurgulanmıştır ve bu 1 aylık hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden (re’sen) gözetilir. Süre kaçırılırsa 6 ay kuralına dayalı hızlı tahliye yolu tamamen kapanır.
“Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir” (Aynı doğrultuda: Yargıtay 6. HD, E. 2015/5676, K. 2015/8397; Yargıtay 3. HD, E. 2018/1051, K. 2018/2173).
Bu süre kaçırıldığında yeni malik, kira sözleşmesine halef olarak devam eder; ancak tahliye imkânını tamamen kaybetmez. TBK m. 351’in ikinci cümlesi gereği, yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yani yeni malik, kaçırılan 6 ay kuralının yerine, eski malikle yapılmış olan sözleşmenin dönem sonunu bekleyerek 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açabilir.
Bu kararda hem 1 aylık bildirim süresinin hak düşürücü niteliği teyit edilmiş, hem de TBK m. 353 uyarınca “kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır” ilkesi hatırlatılmıştır. Ayrıca aynı kararda, “ancak kiralananda kiralama öncesinde verasette iştirak veya paylı mülkiyette belli bir paya sahipken kira sonrası bir kısım hissenin devralınması yeni iktisap sayılmadığından 6098 sayılı Kanun’un 351 inci maddesinden yararlanılamaz” tespiti yapılarak hisse devralan paydaşların bu maddeye dayanamayacağı hükme bağlanmıştır.
İhtarnamenin Noter Aracılığıyla Çekilmesi Neden Zorunludur ve Hangi Bilgileri Kesinlikle İçermelidir?
Kanunda yazılı bildirim koşulu öngörülmüş olsa da, tebliğ tarihinin ispatı ve hak düşürücü sürenin korunması bakımından ihtarnamenin noter kanalıyla keşide edilmesi fiilen bir zorunluluktur. İhtarnamede bildirimin notere verilme tarihi değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır. Bu tebliğ tarihi, 6 ay kuralı süresinin başlangıcı için de esas alınacak referans tarihtir.
İhtarnamenin içeriğinde bulunması gereken unsurlar şunlardır: taşınmazın hangi tarihte satın alındığı ve tapu bilgileri (iktisap olgusu); ihtiyaç sebebinin açıkça belirtilmesi; kira bedellerinin yatırılacağı yeni IBAN ve hesap bilgileri; ve kiracıya tanınacak sürenin yasal düzenlemeye uygun olması. Eksik veya hatalı hazırlanan bir ihtarname, 6 ay kuralı sürecinin baştan geçersiz sayılmasına yol açar.
“Yeni malik, kiracıya gönderdiği ihtarnamede gereksinimini açık bir şekilde belirtmek mecburiyetindedir.” İhtiyaç gerekçesi açıklanmamış ihtarname, süresinde tebliğ edilse dahi “kanunun aradığı durum bildirme şartını taşımadığından usulen geçersizdir.”
“Davacının iktisap ettiğini bildirir 20.02.2014 tarihli yazılı ihtarı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ edilmiş ise de tahliye için davalıya tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre verildiğinden bu ihtarın TBK 351/1. maddesine uygun olduğu söylenemez” denilerek yasaya aykırı kısa süre tanıyan ihtarların usulüne uygun olmadığı belirtilmiştir.
İhtarname Çekmeden Önce Kiracıyla “Sözlü” Olarak Anlaşmak veya Mesajlaşmak Geçerli Bir Bildirim midir?
Hayır. TBK m. 351 açıkça “durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla” amir hükmünü vazetmiştir. Sözlü konuşmalar, telefon görüşmeleri veya resmi tebligat usulüne dayanmayan gayriresmi mesajlaşmalar (WhatsApp, SMS, e-posta) kanunun aradığı yazılı bildirim şartını ve ispat gücünü karşılamaz. Bu nedenle 6 ay kuralı süresi, ancak usulüne uygun noter ihtarnamesiyle işletilebilir.
Genel usul kuralı bağlamında “daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur” vurgusu yapılmıştır. Kanunda öngörülen hak düşürücü 1 aylık sürede yazılı ve tebliğ edilebilir resmi bir ihtarname ulaştırılmadığı takdirde sözlü irade beyanları geçersiz sayılacaktır.
Nitekim satın alan kişi, eski malikin sözlü beyanlarına güvenerek hareket eder ve süresinde noter kanalıyla ihtarname çekmezse, 6 ay kuralına dayanarak hızlı tahliye davası açma hakkını tamamen yitirir; en az mevcut sözleşme dönemi sonuna kadar beklemek zorunda kalır. Bu yüzden 6 ay kuralı sürecinin ilk adımı hiçbir gecikmeye tahammülü olmayan bir adımdır.
Dava Açmak İçin 6 Ay Bekleme Kuralı ve Alternatif Süreler
İhtarname Çekildikten Sonra Dava Açmak İçin Neden 6 Ay Beklenmek Zorundadır?
Kanun koyucu TBK m. 351/1 ile kiracının barınma ve çatılı işyeri güvenliğini teminat altına almak amacıyla yeni malike 6 aylık bekleme yükümlülüğü yüklemiştir. Yeni malik bu yola başvurduğunda, kanun gereği kiracıya en az 6 ay oturma hakkı tanımış kabul edilir ve seçtiği bu yolla bağlıdır; 6 ay dolmadan dava açamaz.
“İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 07/05/2014 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan dava süresinde olmadığından reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.”
Kilit Nokta: Kiracının Mevcut Sözleşmesi 6 Aydan Önce Bitiyorsa, Yeni Sahibi Davayı Daha Erken Açabilir mi?
Evet, açabilir. Yeni malikin önünde iki bağımsız seçimlik hak yer almaktadır: iktisap tarihine dayalı 6 ay kuralı yolu (TBK m. 351/1) veya sözleşme bitişine dayalı yol (TBK m. 351/2 – TBK m. 310 halefiyeti). Eğer mevcut sözleşmenin bitimine iktisap tarihinden itibaren 6 aydan daha az bir süre kalmışsa, yeni malik 6 ay kuralı gereği beklemek yerine doğrudan sözleşme sonuna dayanarak sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
Sözleşme bitimine iktisap tarihinden itibaren altı aydan daha kısa bir süre kalmışsa, yeni malikin doğrudan sözleşme sonuna dayanarak sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabileceği kabul edilmiştir (Aynı yönde: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/990, K. 2023/51).
Ancak burada hayati bir istisna vardır: yeni malik iktisaptan sonra kiracıya ihtarname çekerek TBK m. 351/1’e dayanmış ve kiracıya iktisaptan itibaren 6 ay süre tanımışsa, sözleşme süresi daha önce bitse dahi artık bu iradesinden dönemez ve tanıdığı 6 aylık süre dolmadan davayı erken açamaz.
“Burada kiralananı iktisap eden kişiye dava açma süresi açısından iki imkan tanınmıştır. Bunlardan birini seçmek taşınmazı yeni iktisap eden kişiye aittir. Ancak davacı seçimlik hakkını TBK.nun 351. maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davalıya ihtarname keşide ettikten sonra bu iradesinden dönemez. Zira bu yönde iradesini kullanmakla davalıya altı (6) ay oturma hakkı tanımış demektir.”
6 Aylık Süre Dolduğu Anda Kiracı Evi Boşaltmazsa Hukuki Süreç (Zorunlu Arabuluculuk) Nasıl Başlar?
Öte yandan, 6 aylık bekleme süresi dolduktan sonra davanın derhâl ertesi gün açılması şart değildir; dava sözleşme sonuna kadar açılabilir.
“Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür” (Aynı yönde: Yargıtay 6. HD, E. 2015/5676, K. 2015/8397; Antalya BAM 6. HD, E. 2017/160, K. 2017/152).
Kiracı süresinin bitiminde taşınmazı rızaen tahliye etmezse dava yoluna gidilmelidir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunlu dava şartıdır. Bu şart, 6 ay kuralı sürecinin son aşaması olan dava öncesinde mutlaka tamamlanmalıdır.
“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunlu dava şartıdır.
Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması kritik önem taşır: başvuru, dava açma hakkının doğumundan (6 ay kuralı süresinin veya sözleşme bitim süresinin gerçekleşmesinden) sonra yapılmalıdır.
“Dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır” denilmiştir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanak düzenlendikten sonra yetkili sulh hukuk mahkemesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ikame edilir. Böylece 6 ay kuralı süreci dava aşamasına taşınmış olur.
“Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
Kiracı 6 Aylık Bekleme Süresi Boyunca Eski Kirasını Ödemeye Devam Edebilir mi?
Evet, kiracının kullanım hakkı sürdüğü müddetçe kira bedelini ödeme borcu devam eder. TBK m. 310 gereği sözleşmenin tarafı hâline gelen yeni malik, mevcut kira bedelini talep etme hakkına sahiptir. Kiracı, yeni malikin ihtarname ile bildirdiği banka hesabına mevcut sözleşme şartlarındaki kira bedelini yatırmaya devam eder; “ev satıldı, kime ödeyeceğimi bilmiyorum” diyerek kira ödemeyi durduramaz. Bu ödeme yükümlülüğü, 6 ay kuralı bekleme süresi boyunca kesintisiz sürer.
Bu süreç boyunca kira bedelinin ödenmemesi durumunda, yeni malikin kiracıya ayrıca temerrüt ihtarı çekebileceği ve temerrüt nedeniyle tahliye yolunu işletebileceği hükme bağlanmıştır; 6 ay kuralı süreci ile temerrüde dayalı tahliye yolu birbirinden bağımsız işletilebilir.
Kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan vadede ve oranda ödemek zorundadır; aksi hâlde yeni malik TBK m. 315 uyarınca 30 günlük temerrüt ihtarnamesi göndererek temerrüt sebebiyle tahliye davası açma veya TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar prosedürünü işletme hakkı kazanır. Bu yol, 6 ay kuralı sürecinden bağımsız olarak her zaman işletilebilir.
Satış Aşamasında Düşülen Yanılgılar ve Tahliye Taahhütnameleri
Eski Ev Sahibinin “Kiracı 2 Ay Sonra Çıkacak, Ben Konuştum” Sözü Mahkemede Geçerli midir?
Hayır, kesinlikle geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin haller sınırlı sayıda düzenlenmiş olup, bu 6 ay kuralı da dâhil olmak üzere dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.
“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Eski ev sahibinin kiracıyla yaptığı şifahi görüşmeler, verdiği vaatler veya kiracının “çıkarım” şeklindeki sözlü beyanları bağlayıcı bir tahliye taahhüdü vasfı taşımaz. Kiracı duruşmada “ben böyle bir söz vermedim” dediği anda şifahi mutabakat hukuken hükümsüz kalır. Satın alan kişi, eski malikin sözlü beyanına güvenerek hareket eder ve 1 aylık ihtarname süresini kaçırırsa, kiracıyı 6 ay kuralına dayanarak hızlı tahliye davası açma hakkını yitirir ve en az mevcut sözleşme dönemi sonuna kadar taşınmazdan çıkaramaz.
Eski Malike Verilmiş Olan Bir “Tahliye Taahhütnamesi” Varsa, Bu Belge Yeni Evi Alan Kişiyi de Kapsar mı?
Evet, kapsar. TBK m. 310 uyarınca yeni malik, kiralananın mülkiyetini iktisap etmekle kira sözleşmesine ve bu sözleşmeye bağlı fer’i haklara kanunen halef olur. Kiracı tarafından önceki malike hitaben verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, yeni malik bu taahhüde dayanarak işlem yapma hakkına sahiptir. Bu yol, 6 ay kuralı sürecine göre çoğu zaman çok daha hızlı sonuç verir.
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
“6098 sayılı TBK’nın 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.” Aynı kararda, “taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir” ilkesi de vurgulanmıştır.
Taahhütnamenin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için yazılı olması, kira ilişkisi kurulduktan ve taşınmaz teslim edildikten sonra verilmiş olması ve tahliye tarihini açıkça göstermesi zorunludur; kiralananın ilk tesliminden önce veya ilk kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatılan taahhütler, kiracının müzayaka altında olduğu karinesiyle geçersiz kabul edilir. Yeni malik, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatmalı veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır; bu 1 aylık süre de hak düşürücüdür. Taahhütname yoksa yeniden 6 ay kuralı yoluna başvurmak gerekir.
Yeni Ev Sahibi, Satın Aldığı Gün Kiraya İstediği Gibi Zam Yapabilir veya Sözleşme Şartlarını Tek Taraflı Değiştirebilir mi?
Hayır, yeni ev sahibi evi satın aldığı gün sözleşme koşullarını tek taraflı olarak değiştiremez, kirayı serbestçe belirleyemez veya istediği oranda zam yapamaz. TBK m. 310 gereğince yeni malik mevcut kira akdinin kanuni halefi olup kira sözleşmesi eski koşullarıyla devam eder. Sözleşmeyi sona erdirmenin tek yolu 6 ay kuralı veya tahliye taahhüdü gibi kanuni mekanizmalardır.
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Yeni malik, kiracı sözleşme şartlarına ve yasal artış oranına (TÜFE 12 aylık ortalaması) uyduğu müddetçe ara dönemde keyfi kira artışı dayatamaz; yalnızca sözleşme başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş kira ilişkilerinde TBK m. 344/3 gereğince kira tespit davası açarak bedelin emsallere göre hakkaniyetle yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Bunun dışında yeni malikin “eski sözleşme bitti, benimle yeni sözleşme yapacaksın, kira şu kadar olacak, yoksa çıkarım” yönündeki ihtarları TBK m. 354 hükmü karşısında hukuken geçersizdir; kiracı mevcut yasal artış oranını uygulayarak kirasını yeni malikin hesabına ödediği sürece temerrüde düşmez. Kiracıyı çıkarmanın tek meşru yolu yine 6 ay kuralı veya geçerli bir tahliye taahhüdüdür.
Yeni Malikin İzlemesi Gereken Adımlar
- Tapu tescil tarihini not edin: 1 aylık ihtarname süresi bu tarihten başlar; hiçbir gecikmeye yer bırakmadan işlem başlatın.
- İhtiyaç gerekçenizi netleştirin: Gereksinim hangi kişi için (kendiniz, eşiniz, altsoyunuz veya üstsoyunuz) doğuyorsa bunu somut biçimde belirleyin; 6 ay kuralı yalnızca kanunda sayılan şahıs çevresi için işletilebilir.
- İhtarnameyi ivedilikle noter kanalıyla çekin: Tapu tescilini takip eden aynı hafta içinde, iktisap olgusunu, ihtiyaç sebebini, yeni IBAN bilgilerini ve yasaya uygun süreyi içeren ihtarnameyi noter aracılığıyla keşide edin.
- Tebliğ tarihini takip edin: İhtarnamenin notere verilme tarihi değil, kiracıya fiilen tebliğ edildiği tarih esastır; kiracının tebligattan kaçınma ihtimaline karşı MERNİS adresine tebligat mekanizmasını derhal işletin.
- Seçtiğiniz yolla bağlı kalın: İhtarnamede kiracıya iktisaptan itibaren 6 ay süre tanıdıysanız bu iradenizden dönemezsiniz; sözleşme süresi daha erken bitse dahi tanıdığınız süre dolmadan dava açmayın.
- 6 ay kuralı süresi dolduğunda arabuluculuğa başvurun: Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecini, tercihen 6 aylık sürenin dolmasından sonra tüketin.
- Tahliye taahhüdü varsa kontrol edin: Eski malike verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdü bulunuyorsa, geçerlilik şartlarını (yazılılık, teslim sonrası düzenlenme, açık tarih) değerlendirip taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yolunu işletin.
Konuyla İlgili Emsal Kararlar
Sık Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Yeni satın alınan evdeki kiracıyı çıkarma süreci, 1 aylık ihtarname süresi ve 6 ay kuralı gibi katı hak düşürücü sürelere tabidir; usule aykırı atılan tek bir adım, tahliye hakkının tamamen kaybedilmesine yol açabilir. İhtarnamenizin doğru hazırlanması, doğru süreçte dava açılması ve arabuluculuk aşamasının zamanında yürütülmesi için dosyanızı değerlendirmemiz üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
Bir yanıt yazın