İşyerinde Tabela Asma Hakkı ve Dış Cephe Kullanımı

İşyerinde tabela asma hakkının kaynağını oluşturan bu ilk kararda “ticari faaliyetle uğraşanların bu işlerde kullandıkları bağımsız bölümün tavan, taban ve yan duvarlarla bağlantılı ortak yerlerine ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmayan uygun bir yere tanıtıcı nitelikte tabela veya reklam panosu asmasının doğal hakkı olduğu kabul edilip” hükmüne yer verilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkının sınırlarını netleştiren bu kararda “Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre işyeri niteliğindeki bağımsız bir bölümün dış duvarına o bağımsız bölümün tavan tabliye sınırlarını aşmayacak ve diğer bağımsız bölüm maliklerinin hakkını kısıtlamayacak ve onlara rahatsızlık vermeyecek biçimde reklam panosu asılabilmesi için ilgili kat malikinin diğer kat maliklerinden izin almasına gerek yoktur”.

İşyerinde tabela asma hakkının koşullarını topluca ortaya koyan bu yedi kararda müştereken vurgulandığı üzere: “Yargıtay uygulamalarında yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla konulmuş bir yasaklama bulunmaması halinde işyerini tanıtma ve reklam amacıyla bina cephesine, binanın dış görünümünü ve estetiğini bozacak şekilde abartılı boyutlarda olmamak ve ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamak kaydıyla tabela ve reklam panosu asılabileceği kabul edilmektedir”.

İşyerinde tabela asma hakkına ilişkin benzer şekilde bu kararda da “Yargıtay uygulamalarında yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla konulmuş bir yasaklama bulunmaması halinde işyerini tanıtma ve reklam amacıyla bina cephesine, binanın dış görünümünü ve estetiğini bozacak şekilde abartılı ebatlarda olmamak, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamak ve diğer bağımsız bölüm malikleri ile kiracılarına rahatsızlık vermemek koşullarıyla tabela ve reklam panosu asılabileceği kabul edilmektedir” denilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkının KMK m.19 ile sınırlandırıldığını gösteren bu kararda “Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla konulmuş bir yasaklama bulunmaması halinde işyerini tanıtma ve reklam amacıyla bina cephesini, binanın dış görünüşünü ve estetiğini bozacak şekilde abartılı ebatlarda olmamak ve ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamak, komşulara rahatsızlık vermemek kaydıyla tabela ve reklam panosu asılabileceği kabul edilmektedir” tespitiyle birlikte “634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz” ilkesi teyit edilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkı KMK m.19’un iki fıkrasıyla da sınırlandırılmıştır: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrasında, kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikte korumaya mecbur oldukları belirtildikten sonra ikinci fıkrada da kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz” kuralına işaret edilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkı kullanılırken tadilat projesi ve muvafakat belgesi ibraz edilmediğinde bu kararda “634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi uyarınca her kat maliki ana gayrimenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup” tespitiyle, “yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut yeterli nisapta kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı anlaşılmaktadır” ve “yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir” tespitleri yapılmıştır.

İşyerinde tabela asma hakkının ev sahibinin izniyle bertaraf edilemeyeceğini gösteren bu kararda “her kat maliki ana gayrımenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup” ve “yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu” açıkça ifade edilmiştir.

“bilirkişi raporunda söz konusu bağımsız bölümlere yapılan dükkanın ortak alanlardan bazı yerlerin bir bağımsız bölümün kullanımına verilmesinin, ancak yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı ile mümkün olup, bu alanlarda yapılacak her türlü inşaat ve vs. ortak alana müdahale anlamında olduğu” belirtilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkının yönetim planı karşısındaki durumunu netleştiren bu kararda “yönetim planının taraflar arasında sözleşme niteliğinde olduğu, anataşınmazda kat mülkiyeti kurulduğu andaki malikleri ve ana taşınmazda sonradan bağımsız bölüm edinen tüm malikleri bağladığı” ve “yönetim planındaki kullanma hakkını düzenleyen 42 nci maddesinin aşıldığı, yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi verildiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı” hüküm altına alınmıştır.

“yönetim planının 22/9. maddesinde ortak yerlere, tahsisli yerlere ve bina dış cephelerine ilan konulmasının yasaklandığı” vurgulanarak yönetim planı yasaklarının bağlayıcılığı benimsenmiştir.

“19/03/2015 tarihinde apartmanın dış cephesine tabela asılmasının yasaklanması hususunda karar alındığını”, “19.03.2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında 69/A sayılı dükkan hariç diğer bağımsız bölümlere tabela asılması yasaklandığı ve yasaklama kararının iptali için her hangi bir dava açılmadığı”, “davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılıp muhalefet şerhi belirtmesine rağmen 634 sayılı Kanunda belirlenen süreler içerisinde toplantının iptaline ilişkin dava açmadığı” ve “söz konusu toplantıda alınan kararların mutlak butlanla batıl olması gerektirecek kararlardan olmadığı ve alınan kararların iptal edilmediği de gözetilerek hüküm kurulmasında bir isabetsizlik bulunmadığı” tespit edilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkının ihlal edildiği tipik bir olayda “Dava konusu ana gayrimenkulde davalının mimari projeye aykırı imalatlar dolayısı ile ortak alana müdahalede bulunduğu, yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı anlaşılmaktadır” denilerek mimari projeye aykırı müdahalelerin ortak alana tecavüz teşkil ettiği saptanmıştır.

İşyerinde tabela asma hakkını aşan bir olayda dükkan kiracısının “ortak yerlerden olan dükkan dış cephesine projeye aykırı ve görüntü kirliliği yaratacak şekilde reklam panosu ve tente yaptığı”, “16 nolu bağımsız bölümün tavan sınırlarını aştığı tespit edilen reklam panosunun kaldırılmasına” ve “binanın ortak alanında kaldığı anlaşılan tentenin kaldırılmasına” hükmedilmiştir.

“MK’nın 737. maddesi gereği herkes taşınmaz mülkiyetinde doğan yetkileri kullanırken işletme faaliyeti sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınılması gerektiği amir hükmünün karşısında ortak alanlara müdahale eden davalının müdahalesinin men’i ile davanın kabulüne karar verilmiş” olduğu ifade edilmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683. ve 737. maddeleri ile KMK’nın 18. maddesi karşısında kiracının bu eylemleri ortak alana haksız elatma oluşturduğu gibi, kiralananı özenle kullanma borcunu da ihlal eder.

İşyerinde tabela asma hakkının ihlali sonrası açılan müdahalenin men’i davasında “projeye aykırılıklar tespit edilerek eski hale getirilmesine karar verildiği anlaşıldığından yerinde görülmeyen temyiz itirazının reddi ile usûl ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA” ve “bu sürede söz konusu işler yapılmadığında gideri davalıdan alınmak suretiyle icraen yerine getirilmesine” hükmedilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkının mimari projeye aykırılık teşkil ettiği bir örnekte tabelanın “asma kat penceresini tamamen kapattığı”, “ana taşınmazın mimari projesine aykırılık teşkil etmektedir” tespitiyle “eski hale getirilmesine” karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Aynı ilke Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 25.04.2022 tarihli, 2022/4264 E. ve 2022/7477 K. sayılı kararında da, “her ne kadar uyuşmazlık konusu bağımsız bölüm zemin ve asma kattan oluşup yapılan imalat bu bağımsız bölümün sınırları içinde kalıyor ise de; asma kat penceresini tamamen kapattığı alınan uzman bilirkişi raporu ile sabittir. Bu durum ana taşınmazın mimari projesine aykırılık teşkil etmektedir” şeklinde teyit edilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkı ihlallerinde toptan söküm yerine ölçülülük ilkesinin öne çıktığı bu kararda: “dava konusu davalıya ait tabelanın mevcut olan 63 cm x 188 cm ölçüleri ile davacıya ait bağımsız bölüm sınırlarına yaklaşık 25 cm taşmış olarak montaj edildiği”, “dava konusu tabelanın, davacının bağımsız bölüm kısmına tecavüz etmeyecek şekilde arsa payı kullanımını aşmayan ölçülere getirilmesi gerektiği açıkça belirtilmesine rağmen mahkemece bozmaya uyulmuş olmasına rağmen yine tabelanın yerinden tamamen sökülmesi sureti ile müdahalenin önlenmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir” tespiti yapılarak toptan söküm yerine arsa payı ve sınır hizasına çekilme vurgulanmıştır.

Benzer şekilde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 13.12.2023 tarihli, 2023/8110 E. ve 2023/12396 K. sayılı kararında da “davalının tabelasının davacı bağımsız bölüme taşan 25 cm yönünden davanın kabulü ile davalı tabelasının mevcut yerinde tabliye kısmına raporla tespit edilen ölçüleri ve tabliye kısmını aşmamak kaydı ile asılabileceğinin tespitine karar verilmesi gerekirken” denilerek işyerinde tabela asma hakkı bakımından aynı ölçülülük ilkesi yinelenmiştir.

“Mahkemece anataşınmaza ilişkin tabela asılmasını önleyecek kat malikleri kurulu kararı yahut yönetim planı maddesi bulunmadığının tespiti halinde Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde de öngörülen hakkaniyet kurallarına, yönetim planında belirlenen koşullara ve yukarıda değinilen ilkelere göre davacı tarafa verilen rahatsızlığı gideren ve davalının işyerini tanıtıcı tabelanın asılabileceği -davalının dış cephe mülkiyet sınırlarını aşmayan- uygun yerin bilirkişi incelemesi yaptırılarak tespit ettirilip ölçekli bir krokiye bağlanmak suretiyle ek rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma, eksik inceleme ve yerinde olmayan gerekçelerle davanın kabulü doğru görülmemiştir” denilmiştir (Aynı yönde: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 17.09.2018, 2017/3575 E., 2018/5656 K.; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 28.05.2018, 2017/2801 E., 2018/3966 K.).

İşyerinde tabela asma hakkı kapsamında birden fazla tabelanın gerekliliğini tartışan bu kararda “davalı şirketin işyerinin tanıtımı bakımından birden fazla reklam panosu veya levhanın gerekli olup olmadığının, gerekli ise sayısının, ebatlarının ve aşılabileceği uygun yerlerin bilirkişi incelemesi yaptırılarak tespit ettirilip ölçekli bir krokiye de bağlanmak suretiyle alınacak rapor doğrultusunda” karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkı uyuşmazlıklarında eski hale getirme kararı verilirken davalıya uygun bir süre tanınması da zorunludur: “Karar gereğinin yerine getirilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereğince davalıya uygun bir süre verilmemiş olması, doğru görülmemiştir” ve “6100 Sayılı HMK’nın 297. maddesinin 2. fıkrasına göre; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir” ifadelerine yer verilmiştir. Dava sürerken tabelanın sökülmesi halinde de dava konusuz kalabilir; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 11.09.2018 tarihli, 2017/3621 E. ve 2018/5521 K. sayılı kararında bu husus dikkate alınmıştır.

İşyerinde tabela asma hakkının sınırını aşan bir panoya ilişkin olarak “davalının tabelasını ancak ait olduğu bağımsız bölümün dış cephesini aşmayacak şekilde asabileceği” açıkça vurgulanmış ve davalı şirkete ait GRAPHX adlı panonun asılı bulunduğu yerden kaldırılmasına karar verilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkı sınırlarını aşan bir olayda kiracının “apartmanın ortak alanlarını işgal ettiğini ve zarar verdiğini, apartmanın dış cephesini ve apartmana ait giriş tabelası alanını dahi işgal edecek büyüklükte tabela yaptırarak ortak alana ve üst katın alanını işgal ettiği” belirten iddialar incelenmiş; yönetim planına ve projeye aykırı unsurların kaldırılması esası teyit edilmiştir. Aynı kararda zemin kattaki dükkan vitrin düzenlemelerine ilişkin olarak da “bilirkişi raporu alınmak suretiyle zemin kattaki dükkan vitrin değişikliklerinin yönetim planının 2. maddesine uygun olduğu belirlenerek hüküm kurulduğuna göre” yerinde görülmeyen temyiz itirazının reddine karar verilmiştir.

İşyerinde tabela asma hakkı ile dış cephenin reklam amaçlı kiralanması arasındaki ilişkiyi netleştiren bu kararda “Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre işyerlerine ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamak koşulu ile tabela ve reklam panosu asılabileceğinin kabul edildiği” ve “ortak yerlerin kiraya verilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar almaları gerekip böyle bir karar da bulunmadığından davalılara ait reklam panolarının ve logoların bağımsız bölümün tavan tabliye sınırlarını aştığı ve anataşınmazın ortak alan dış cephesinde asıldığı anlaşıldığından” bu emredici nitelik ifadeleriyle netleştirilmiştir.