İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar, kiracının dükkanı ticari faaliyetine uygun hale getirmek için yaptığı dekorasyon, tesisat ve imalat harcamalarının erken tahliye halinde nasıl geri alınacağı sorusunu her zaman gündeme getirir; işyerine yapılan milyonluk yatırımlar konusunda doğru hukuki strateji, kiracının mağduriyetini önler. Kiracının yaptığı masraf zorunlu veya faydalı nitelikteyse ve kiraya veren bu imalatları tahliye sonrasında benimsemişse, kalan kira süresiyle orantılı bir bedel talep edilebilir; ancak masraf sadece kiracının kişisel zevkine yönelik lüks bir harcamaysa hiçbir bedel istenemez. Bu rehberde işyerine yapılan milyonluk yatırımların hukuki niteliğini, iadesinin ön şartlarını ve erken tahliye halinde tazmin yöntemini güncel Yargıtay içtihatlarıyla birlikte inceliyoruz.
Kiracının İşletmeye Yaptığı Yatırımın Hukuki Niteliği Nedir?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların hukuki niteliği, davanın en başında doğru tespit edilmezse dava tümüyle reddedilebilir. Aşağıdaki başlıklarda bu yatırımların hangi kategoriye girdiği, hangi ön şartlara bağlı olduğu ve nasıl hesaplandığı somut Yargıtay kararlarıyla açıklanmaktadır.
Milyonlarca Liralık Yatırım: Kiracının Dükkana Yaptığı Harcamalar Hukuken Hangi Kategoriye Girer?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar bağlamında kiracının ticari işletmesini kurmak, genişletmek veya faaliyet konusuna elverişli hale getirmek amacıyla gerçekleştirdiği yüksek meblağlı harcamalar, tek bir hukuki kalemde değerlendirilemez. İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması (TBK m. 321), vekaletsiz iş görme (TBK m. 526 vd.) ve sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) kurumlarının kesişim noktasında yer alır ve her somut olayda ayrı ayrı nitelendirilmelidir.
En üst yargı organı düzeyinde ilke şu şekilde belirlenmiştir: “Kiracının kiralanana yaptığı kullanım amacına uygun hâle getirmeye yönelik değişiklikler ile yapılan yararlı ve zorunlu giderler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilmelidir.” Bu içtihat, işyerine yapılan milyonluk yatırımların hukuki temelinin neden sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz iş görme hükümlerine dayandığını netleştirmektedir.
Kiracı tarafından yapılan harcamalar doğrudan “yatırım bedeli” adı altında soyut bir alacak hakkı doğurmaz. Hukuki nitelendirmenin yapılabilmesi için yapılan imalatın kiralananın özüne ve taşıyıcı unsurlarına müdahale edip etmediği, kiralananın değerinde kalıcı ve nesnel bir artış meydana getirip getirmediği, sökülüp götürülmesinin mümkün olup olmadığı ve kira sözleşmesinde bu harcamalara ilişkin açık bir düzenleme bulunup bulunmadığı irdelenmelidir. Bu kapsamda içtihat ve doktrinde işyerine yapılan milyonluk yatırımlar dört ana kategoride sınıflandırılır:
| Masraf Türü | Niteliği | Geri İstenebilirlik Durumu |
|---|
| Zorunlu Giderler | Taşınmazın korunması ve varlığı için kaçınılmaz masraflar | Yıpranma payı düşülerek ve sözleşme/süre şartlarına göre talep edilebilir. |
| Faydalı Giderler | Taşınmaza kalıcı değer katan, nesnel rayici artıran masraflar | Sökülüp götürülemez ve kiraya verence benimsenmişse orantılı olarak talep edilebilir. |
| Lüks Masraflar | Sübjektif zevke ve işletme konseptine dayalı harcamalar | Kiraya verenden talep edilemez. |
| Sökülebilir Eşyalar | Taşınmaza zarar vermeden ayrılabilen taşınır nitelikli aksamlar | Kiraya verenden bedeli istenemez; kiracı söküp alabilir. |
Dikkat — Tahliye Şartı: İşyerine yapılan milyonluk yatırımların geri istenebilmesi için en temel ön koşul, kiralananın fiilen tahliye edilmiş ve anahtarının kiraya verene usulüne uygun şekilde teslim edilmiş olmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/2335 E., 2025/1525 K. sayılı ve 12.03.2025 tarihli kararında “davaya konu taşınmazın tahliye edilmediği hususunun sabit olduğu” ve “davacı kiracı tarafından kiralanana yapıldığı iddia edilen faydalı ve zorunlu masrafların, tahliye olgusu gerçekleşmeden istenemeyecek olmasına göre” davanın reddine karar verilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/1438 E., 2025/2338 K. sayılı ve 22.04.2025 tarihli kararında da (I) “kiralananın tahliye edilmediği, halen davacı kiracı tarafından kullanıldığı anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir” hükmü kurulmuştur. Taşınmaz kullanılmaya devam edilirken açılan masraf davaları bu nedenle dinlenmez.
En Kritik Ayrım: Zorunlu Gider, Faydalı Gider ve Lüks (Zevki) Masraf Ne Demektir?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar bakımından imalatların hukuki niteliğinin tespiti, işyerine yapılan milyonluk yatırımların geri alınıp alınamayacağının belirlenmesinde en temel ölçüttür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/3947 E., 2025/3411 K. sayılı ve 18.06.2025 tarihli kararında (I) harcamaların “faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları” yönünden incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
- Zorunlu Giderler: Kiralananın varlığını sürdürmesi için zorunlu olan çatı onarımı, taşıyıcı kolon güçlendirmesi, ana su ve elektrik tesisatı arızalarının giderilmesi gibi harcamalardır.
- Faydalı Giderler: Kiralananın özüne zarar vermeden değerini artıran, taşınmazda kalıcı nitelikte olan (asma kat, zemin kaplamaları, bina içi altyapı iyileştirmeleri, havalandırma ana kanalları gibi) ve taşınmazın tahliyesinden sonra kiraya veren tarafından kullanılabilecek ya da üçüncü kişilere daha yüksek bedelle kiralanmasını sağlayabilecek nitelikteki imalatlardır.
- Lüks (Zevki) Masraflar ve Sökülebilir İmalatlar: Taşınmazın nesnel değerini artırmayan, sadece kiracının estetik tercihlerini yansıtan (özel tasarım avizeler, markaya özel dekoratif kaplamalar vb.) harcamalardır.
“Kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanan yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteyebilir. Ancak, kiracı tarafından yapılan bu nitelikteki imalat bedellerinin kiraya verenden talep edilebilmesi için yapılan imalatların faydalı ve zorunlu olması gerektiği gibi davalı kiralayanın bu imalatları benimsemesi ve sebepsiz zenginleşmesi gerekmektedir” denilmiş ve açıkça “lüks nitelikteki harcamaların ve sökülüp götürübilecek imalatlara yönelik taleplerin kabul edilmeyeceği” belirtilmiştir. İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar arasında lüks harcama niteliğindeki dekoratif unsurlar bu nedenle davanın kapsamı dışında tutulmalıdır.
Sebepsiz Zenginleşme Kuralı: Kiracının Yaptığı Masrafların Ev Sahibinin Gayrimenkulüne Kattığı “Artı Değer” Nasıl Hesaplanır?
“Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”
“İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.”
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların kiracının kiraladığı taşınmaza kattığı “artı değer”, faturaların toplamından ibaret değildir; belirli bir metodolojiye bağlı olarak hesaplanır.
“Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir.” Bu kararda ayrıca “zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir” ilkesi benimsenmiş, mahkemenin bilirkişi raporlarında sökülüp götürülemeyecek nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların netleştirilmesini araması gerektiği vurgulanmıştır.
İmalat tarihi ispatlanamadığında dahi hesaplama yapılabileceği bu kararla netleştirilmiştir: “Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde kiracı, kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 530. maddesi uyarınca vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir” denilerek, imalat tarihinin ispatlanamadığı hallerde “zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir” esası tekrarlanmış ve harcamaların “faturalandırılanlar bakımından fatura bedelini aşmayacak şekilde” değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların artı değerinin hesaplanmasında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin istikrarlı uygulamasında dört aşamalı bir yöntem izlenir:
- İmalat Kalemlerinin Tasnifi: Bilirkişi marifetiyle taşınmazdaki tüm imalatlar tek tek listelenir; hangilerinin “zorunlu ve faydalı”, hangilerinin “lüks” veya “sökülüp götürülebilir” olduğu ayrıştırılır.
- Yapım Tarihindeki Çıplak Rayiç Değer: Yalnızca kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen zorunlu ve faydalı imalatların, yapıldıkları tarih (ispatlanamıyorsa kira sözleşmesinin başlangıç tarihi) itibarıyla serbest piyasa rayiç yapım maliyeti belirlenir. Fatura sunulmuşsa, fatura tutarı üst sınır (tavan) kabul edilir.
- Yıpranma (Amortisman) Payının Düşülmesi: Belirlenen maliyetten, kiracının taşınmazı fiilen kullandığı süre boyunca bu imalatlardan yararlandığı göz önüne alınarak yıpranma payı düşülür.
- Sözleşme Süresi ile Orantılama: Net değer üzerinden kira sözleşmesinin süresi ve fiilen kullanılan süre dikkate alınarak kalan döneme isabet eden objektif artık değer hesaplanır.
Masrafların İstenmesinde Ön Şart: Ev Sahibinin Onayı ve Sözleşme Maddeleri
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların hukuken geri istenebilmesi, tek başına yatırımın büyüklüğüyle değil, ev sahibinin onayının varlığıyla ve sözleşmedeki düzenlemelerle doğrudan ilgilidir.
Kiraya Verenin “Yazılı veya Sözlü Onayı” Olmadan Yapılan Masraflar (Yatırımlar) Tahliyede İstenebilir mi?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların önemli bir kısmı, kiraya verenin açık yazılı onayı alınmadan, sözlü mutabakatla veya zımnen başlanmaktadır.
“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”
İzinsiz yapılan tadilatın sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği bu kararla vurgulanmıştır: “Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda tadilat ve onarım yapması da aynı derecede sözleşmeye aykırı bir davranıştır.” Aynı kararda kiracının kural olarak “kiraya verenin açık veya zımni izniyle” tadilat yapabileceği, tazminat talebinin ise “bu konuda bir kanun hükmünün bulunması (sebepsiz zenginleşme, vekaletsiz iş görme gibi) veya özel bir anlaşmanın varlığı ile hak ve nesafetin gerektirmesi halinde” inceleneceği belirtilmiştir.
“Kiracı, kural olarak, kiralananda ancak kiraya verenin açık veya zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir.” Ancak kiraya verenin izni dışında yapılan ve tahliye sonrası benimsenen imalatların bedeli, TBK m. 530’da düzenlenen gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükmü uyarınca kiraya verenden istenebilir.
Bilgi — Zımni Rıza Karinesi: İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar bakımından uygulamada “dört duvar” (natamam) olarak teslim edilen işyerlerinde kiracının içeriyi tamamlaması zorunlu olduğundan, kiraya verenin yazılı izni bulunmasa dahi zımni rızasının varlığı ve TBK m. 321/2’nin kıyasen uygulanması gerektiği kabul edilmektedir. İşyerine yapılan milyonluk yatırımların çoğu, tam da bu şekilde teslim alınan boş bir mekânın işletmeye elverişli hale getirilmesi sırasında yapılmaktadır.
Sözleşmedeki “Bütün İlaveler ve Dekorasyon Bedelsiz Olarak Kiraya Verene Bırakılacaktır” Maddesi Her Durumda Geçerli midir?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar söz konusu olduğunda sözleşmelere sıklıkla konulan “kiracı tarafından yapılacak her türlü tadilat, ilave ve dekorasyon tahliye halinde bedelsiz olarak kiraya verene terk edilecektir” yönündeki hükümler, sözleşme serbestisi (TBK m. 26) kapsamında kural olarak geçerlidir ve tarafları bağlar.
Sözleşmenin özel şartlar 17. maddesinde “kiracının kiralanan yerin içinde ve dışında yaptıracağı her türlü faydalı, lüks, zaruri, sökülüp götürülebilen veya kalıcı her türlü inşaat imalatlarının bedeli kendisine ait olacak bunların masraflarını ve tazmin edilmesini gerek kira sözleşmesi içinde gerek kira sözleşmesinin hitamında ve tahliye sırasında dahi mal sahibinden isteyemeyecek bu inşaat imalatlarını söküp götüremeyecek, bunların hepsini mecurda bırakacaktır” şeklinde düzenleme yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı masraf karşılığında herhangi bir talepte bulunamayacağı sonucuna varılmıştır.
“Kural olarak, kiracının akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yönelik değer arttırıcı masraf ve harcamaları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilmesi için konuya ilişkin sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmaması gerekir. Sözleşmede bir hüküm var ise tarafların ona göre hareket etmesi gerekir.” Bu ilke çerçevesinde kiracının kendi konseptine uygun sabit olan ve olmayan tesisleri masrafı kendine ait olmak üzere yapabileceği, tahliye halinde kullanılan malzemelerin kiralananda bırakılacağı ve bunun için kiraya verenden masraf ve sair bedel talep edilemeyeceği kararlaştırılmışsa, serbest irade ile sözleşmeye konulan bu hükümler geçerli olup tarafları bağlar.
Aynı kararda sözleşme serbestisinin sınırları da netleştirilmiştir: “Sözleşmeye; kiracının kiralanana imalat, tadilat ve onarımlar yapmasını, tahliye ederken kiralananı yeni bir değişiklik yapmadan olduğu gibi terk etmesini ve bu nedenle kiraya verenden herhangi bir bedel talep etmemesini öngören hükümler konulabilir” ve “taraflar sözleşme ve kiralama sonrasında kiracı tarafından kiralanana yapılacak tüm imalatların kiralananda bedelsiz olarak bırakılacağına ilişkin hüküm koyabilecekleri gibi, sadece belirli imalat kalemlerinin kiralananda bedelsiz bırakılacağını da kararlaştırabilir” tespiti yapılmıştır.
Sözleşmede “dükkan içine ve dışına yapılmış/yapılacak tüm imalatların masraflarını kiracı karşılayacaktır. Tüm imalatlar dükkanın demirbaşı olarak (mütemmim cüzü) olarak kalacaktır. İmalatlar için herhangi bir bedel istenilmeyecektir” maddesi sebebiyle “geçerli olan ve tarafları bağlayan bu düzenlemeler nedeniyle davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı imalat bedellerini davalıdan isteyemeyeceğine” karar verilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/1438 E., 2025/2338 K. sayılı ve 22.04.2025 tarihli kararında da (II) “taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin (24.) maddesinde kiralanana yapılan masrafların kiraya verenden talep edilmeyeceğinin düzenlendiği” gözetilmiştir.
Dikkat — Bedelsiz Terk Şartı Erken Tahliyede Mutlak Değildir: Bu kural, sözleşmenin öngörülen süre boyunca eksiksiz uygulanıp süre sonunda olağan şekilde tahliye gerçekleşmesi halinde mutlak sonuç doğurur. Ancak sözleşme, öngörülen süreden önce (ister kiraya verenin haksız feshi, ister yeni malikin gereksinimi, isterse tarafların erken tahliyesi ile) sona ermişse, kiracı yaptığı yatırımın semeresinden sözleşme süresince yararlanma imkânından yoksun kaldığı için “bedelsiz terk” şartı kalan süre yönünden bağlayıcılığını yitirir ve kiracı, kullanamadığı bakiye süreyle sınırlı olmak üzere imalat bedelini isteyebilir.
Kiracının Sözleşme Görüşmelerinde “10 Yıl Oturma Garantisi” İle Yatırım Yapması Ancak Sözleşmeye Yazılmamış Olması
“Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz.”
Sözleşmenin yorumlanmasına ilişkin genel ilke şu şekilde ifade edilmiştir: “Sözleşmenin yorumunda amaç, taraflarının birbirine uygun gerçek iradelerini tespit edebilmektir. Sözleşme yorumlanırken öncelikle tarafların kullandıkları ifadeler ve kelimeler dikkate alınmalı ancak bunlar metin bütünlüğü içinde yorumlanmalıdır.”
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar için görüşmeler esnasında sözlü olarak “burada en az 10 yıl kalacaksın” şeklinde güvence verilip yazılı sözleşmenin 1 yıllık standart matbu metin olarak imzalanması halinde, sözleşme hukukundaki ispat kuralları devreye girer. Yazılı sözleşme karşısında şifahi taahhütlerin ispatı HMK hükümleri uyarınca senetle ispat kuralına tabidir. Ancak kiracının işyerine yapılan milyonluk yatırımlar yapmasına sessiz kalan, ruhsat projelerini imzalayan veya yatırımı teşvik eden kiraya verenin, kısa süre sonra hiçbir haklı gerekçe olmadan 1 yıllık sürenin bitimiyle tahliye tehdidinde bulunması, TMK m. 2’deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile çelişir.
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar yapan kiracı, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle “güven zararı” (TBK m. 308) ve kiraya verenin malvarlığında haksız olarak kalan artı değer için sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77) davası açabilir.
Kiracının tacir olması halinde sorumluluğu da ağırlaşmaktadır: “kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olup, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir.” Kararda iskan izni konusunda ise “Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır” tespiti yer almaktadır.
Erken Tahliye ve Fesih Durumunda Yatırımın Tazmini
Bu bölümde işyerine yapılan milyonluk yatırımların erken tahliye ve fesih hallerinde nasıl tazmin edileceği ele alınmaktadır; işyerine yapılan milyonluk yatırımlar için üç ayrı tazminat kalemi söz konusu olabilir.
Ev Sahibinin Haksız Olarak veya İhtiyaç Nedeniyle Sözleşmeyi Erken Feshetmesi Durumunda Kiracının Yatırım Talebi
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar açısından, kiraya verenin kira sözleşmesini haksız olarak feshetmesi veya taşınmazı devredip yeni malikin TBK m. 351 uyarınca gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye ettirmesi halinde, kiracının çok yönlü bir tazminat hakkı doğar. İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar bu senaryoda üç ayrı kalemde tazminata konu edilebilir: faydalı ve zorunlu masrafların amorti edilmeyen kısmı, kâr kaybı (müspet zarar) ve yeni işyeri için yapılan zorunlu taşınma ve uyarlama giderleri.
“Sözleşmenin davalı kiralayan tarafından feshi haksız olup davacı kiracının sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararların giderilmesini isteyebileceği” belirtilmiştir. Ancak taşınma masrafları yönünden “davacı kiracının sözleşmeye konu işyerine yönelik taşınma ve montaj masraflarının süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün olmadığı” ve “faydalı ve zorunlu masraf bedellerinin yıpranma payı düşülmek suretiyle hüküm altına alınması gerekirken bundan zühul edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş” değerlendirmesi yapılmıştır. Kararda ayrıca “yeni kiralanan işyerine makine ve ekipmanların nakli ve montajına ilişkin olarak alacak kalemleri arasında yer alan hırdavat, fason kutu baskı, ytong, kalekim fayans ve benzeri harcamaların ne ölçüde yeni işyerine taşınma masrafları ile ilişkili olduğunun yeterince araştırılmadığı” belirtilmiştir.
Şartların varlığı halinde kiracının “müspet zarar kapsamında oluşan kâr kaybı tazminatine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı” kabul edilmiştir. Benzer nitelikte yeni bir işyeri kiralayarak faaliyete geçebilmesi için gereken makul süre tespit edilerek, kiracının bu süre boyunca mahrum kaldığı net kâr kaybı hüküm altına alınabilir.
Müspet ve Menfi Zarar Birlikte İstenemez: Aynı hukuki ilişki çerçevesinde kiracının hem müspet zararı (kâr kaybı) hem de menfi zararı (yapılan masraflar) birlikte talep etmesi mümkün değildir; bu iki talep türünden birinin seçilmesi gerekir. Ayrıca kiracının kusuru olmaksızın erken tahliye edilmesi halinde TBK m. 325 ve genel hükümler çerçevesinde varsa müspet zararının ve erken fesih sebebiyle boşa giden yatırım amortismanlarının tazminini talep edebileceği unutulmamalıdır.
Ticari kira uyuşmazlıklarında sıkça karşılaşılan bir diğer erken tahliye sebebi de kiralanan işyerine ruhsat alınamamasıdır; bu durumda da benzer masraf ve tazminat rejimi devreye girer.
Kalan Süre Orantısı: 10 Yıllık Anlaşmayla Yapılan Masrafın 2. Yılda Tahliye Nedeniyle “Geriye Kalan 8 Yıllık Amortismanı” Nasıl Talep Edilir?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar bakımından sözleşmede “masraflar talep edilemez / kiraya verene terk edilir” şeklinde hüküm bulunsa dahi, erken tahliye halinde kalan süreye isabet eden bedel kiraya verenden tahsil edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/6311 E., 2022/1085 K. sayılı ve 15.02.2022 tarihli kararında sözleşmedeki “kiracının yapacağı her türlü dekor, düzenleme ve tadilatların masraflarının kiraya verene yansıtılmayacağı” kaydına rağmen, “kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir” denilerek, bu bedellerin kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilip davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
Amortisman Formülü: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin istikrarlı uygulaması doğrultusunda formül şu şekilde işletilir: Kiracıya Ödenecek Tazminat = ((İmalatın Çıplak Rayiç Değeri − Fiili Kullanım Yıpranma Payı) ÷ Toplam Sözleşme Süresi (Yıl)) × Kullanılamayan Bakiye Süre (Yıl).
Örnek Uygulama (yalnızca hesaplama yöntemini göstermek amacıyla verilmiş, somut olaylara göre değişebilecek varsayımsal bir örnektir): 10 yıllık kira sözleşmesi yapılmış, kiracı 1.000.000 TL tutarında kalıcı faydalı imalat yapmıştır. Kiracı 2. yılın sonunda haksız tahliyeye maruz kalmış ve taşınmazı boşaltmıştır. Bilirkişi incelemesinde imalatların 2 yıllık kullanım sonucu yıpranma payı %10 (100.000 TL) olarak belirlenmiş ve net değer 900.000 TL bulunmuştur. Yıllık amortisman payı 900.000 TL ÷ 10 yıl = 90.000 TL/yıl olur. Kiracının mahrum kaldığı süre 8 yıl olduğundan, talep edebileceği bakiye faydalı masraf alacağı 90.000 TL × 8 yıl = 720.000 TL olarak hesaplanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/1650 E., 2017/5657 K. sayılı ve 19.04.2017 tarihli kararında “Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir” ilkesi kurulmuş ve “davacının 5+5 yıllık kira süresi sonunda taşınmazı tahliye etmesi durumunda bu bedellerin istenemeyeceğinin, aksi halde kalan süreyle orantılı olarak faydalı masrafların istenebileceğinin kabulü gerekir” denilmiştir. Aynı ilke, birbirini teyit eden çok sayıda kararda tutarlı biçimde tekrarlanmıştır: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/4001 E., 2024/2754 K. sayılı (T. 02.10.2024), 2020/3046 E., 2021/5851 K. sayılı (I) (T. 01.06.2021), 2019/2995 E., 2020/3326 K. sayılı (T. 23.06.2020), 2022/389 E., 2022/1303 K. sayılı (T. 21.02.2022), 2021/7678 E., 2021/13223 K. sayılı (T. 20.12.2021), 2022/1037 E., 2022/3387 K. sayılı (T. 11.04.2022) ve 2023/1992 E., 2023/3838 K. sayılı (I) (T. 20.12.2023) kararlarında; erken tahliye durumunda kiracının, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebileceği istikrarlı biçimde vurgulanmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/3589 E., 2023/2887 K. sayılı ve 25.10.2023 tarihli kararında da bu talebin “sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan tazminat istemine” dayandığı, sözleşmedeki feragat kaydının tüm kira süresi bakımından geçerli olacağı ifade edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/3947 E., 2025/3411 K. sayılı ve 18.06.2025 tarihli kararında (II) da aynı ilke yinelenmiş, davacı kiracının erken tahliye nedeniyle kalan kira süresiyle orantılı imalat bedelini talep edebileceği tekrarlanmıştır.
Dikkat — Sözleşmeye Özgü Tavan Bedeller Genelleştirilemez: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/3484 E., 2025/3749 K. sayılı ve 01.07.2025 tarihli kararında hangi imalatların faydalı yahut zorunlu, hangilerinin lüks masraf olduğu belirlenip değerinden yıpranma payı düşüldükten sonra, o davaya özgü sözleşmedeki “yatırım planı kapsamında olup 100.000 USD’yi aşan yatırımlar ile yatırım planında yer almayan diğer masrafların ‘imalat tarihi’ itibari ile belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülerek hüküm altına alınması” yönünde hüküm kurulmuştur. Bu 100.000 USD eşiği, o davanın kendi sözleşmesindeki yatırım planına özgü bir rakamdır; işyerine yapılan milyonluk yatırımlar bakımından genel bir yasal tavan olarak yorumlanmamalıdır. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/3947 E., 2025/3411 K. sayılı kararında yer alan “kira müddeti 10 yıldır, arsa üzerine yapılacak binalar ve demirbaşlar nedeniyle 1 yıl kira ödemesi olmayacaktır” şeklindeki madde de yalnızca o sözleşmeye özgü bir hesaplama girdisidir; hesaplamanın tahliye tarihi dikkate alınıp kalan kiralama süresi de değerlendirilerek yapılması gerekir.
Kiracının Kendi Kusuruyla (Kira Ödememesi – Temerrüt) Erken Tahliye Edilmesi Halinde Yaptığı Masrafları İsteme Hakkı Var mıdır?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar yapmış olsa dahi, kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle temerrüde düşürülerek tahliye edilmesi veya feshin haklı nedene dayanması, kiracının faydalı ve zorunlu masrafları talep etme hakkını ortadan kaldırmaz.
Bu husus tartışmasız şekilde ortaya konulmuştur: “Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, ‘vekaletsiz iş görme’ hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir.” “Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir.”
Feshin haklı ya da haksız olmasının masraf alacağına etkisi bu kararda da doğrulanmıştır: kiracının oteli geri teslim ettiğinde, taşınabilir eşya dışında kalan demirbaş ve yatırımları kiraya verene bırakarak bunlar için hiçbir bedel istemeyeceği sözleşmede yazsa dahi, “davacı kiracının kiralanana yaptığı ve kiraya verence de benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğu belirlenmeli, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedelleri, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilip, sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceği de nazara alınarak, sonucuna göre bir karar verilmelidir” denilmiştir.
Takas ve Mahsup Hakkı: Kiracının kusurlu erken tahliyesi halinde kiraya veren, TBK m. 325 uyarınca taşınmazın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” (genellikle 2-4 ay) boyunca işleyecek kira tazminatını, eski hale getirme masraflarını ve varsa uğradığı diğer zararları kiracının masraf alacağından takas ve mahsup etme hakkına sahiptir. Takas ve mahsup işlemi sonucunda işyerine yapılan milyonluk yatırımlar bu şekilde kısmen mahsuba konu edilse dahi, kiracının bakiye alacağı tamamen ortadan kalkmaz.
Sabit Tesisler, Makineler ve Sökme (Alıp Götürme) Hakkı
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların bir kısmı sabit tesis niteliğindeyken bir kısmı sökülüp götürülebilir makine ve ekipmandan oluşur.
Söküldüğünde Değerini Kaybedecek veya Binaya Zarar Verecek Tesislerin (Asma Kat, Yalıtım, Özel Zemin) Durumu
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar tahliye edilirken, kiraya verenin geri verme sırasında gözden geçirme borcu TBK m. 335’te ayrıca düzenlenmiştir: “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.”
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar arasında kiralananın bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) haline gelen, söküldüğünde binanın statiğine, zeminine veya duvarlarına esaslı zarar verecek ya da söküldüğünde iktisadi değerini tamamen kaybedip enkaza dönüşecek imalatlar (asma kat, özel şap/seramik zemin, tavan yalıtımı vb.) kiracı tarafından sökülüp götürülemez. Kiraya veren de bu imalatların sökülmesini talep edemeyeceği gibi, kiracı da taşınmaza zarar vererek bunları tahrip edemez; bu tesisler taşınmazda kalır ve yukarıda açıklanan sebepsiz zenginleşme / amortisman formülü çerçevesinde bedel tasfiyesine tabi tutulur.
“Sözleşme Sonu Yükümlülükler” başlıklı sözleşme maddesi bu kararda irdelenmiştir: “Kiracı, kiralanan yere yaptığı sabit ve hareketli ekleri, aplikleri, perdeleri, konsolları, halı ve seperasyonları bilcümle kiralananda yapacağı tamirat tadilat ve neticesinde götürülebilecek nitelikteki tesisat ve dekorasyon malzemesini sözleşmenin hitamında kiralanan yere zarar vermeden söküp götürebilir. Bunlar üzerinde kiraya veren bir hak talep edemez. Sökümden doğan bütün zararlar kiracıya aittir. Kiracı sökmediği bu tür ekler için hiç kimseden hiçbir talepte bulunamaz, kira parasından ve borçlardan mahsup edemez.” Bu çerçevede sökülebilir nitelikteki taşınırların kiracı tarafından sökülüp götürülmesi esastır; bunların bedeli kiraya verene yansıtılamaz.
Kiracı Çıkarken Kendi Aldığı Makine, Ekipman ve Sökülebilir Dekorasyon (Klima, Aydınlatma, Raf Sistemleri) Parçalarını Alabilir mi?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar arasında yer alan ve taşınmazın taşıyıcı yapısına kalıcı olarak kaynaklanmamış veya betonla bütünleştirilmemiş; sökülmesi halinde kiralanana esaslı bir zarar vermeyen ve ayrıldığında müstakil ekonomik değerini koruyan eşyalar teferruat (eklenti) veya menkul mal niteliğindedir. Sanayi tipi fırınlar, tezgahlar, sökülebilir raf sistemleri, vitrin üniteleri, aydınlatma armatürleri, jeneratörler ve split klimalar kiracının mülkiyetindedir; kiracı tahliye esnasında bu ekipmanları söküp alma (ayırma ve alıp götürme – ius tollendi) hakkına mutlak surette sahiptir.
“Taşınabilir nitelikteki mefruşat giderlerinin her zaman sökülüp götürülebileceği hususu dikkate alınmadan hesaplamaya dahil edilmek suretiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş” denilerek, sökülebilir taşınırların kiraya verenden bedel olarak istenemeyeceği ve bilirkişi hesaplamasına dahil edilmemesi gerektiği açıkça ifade edilmiştir. İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar içinde makine ve ekipman kalemleri bu nedenle faydalı masraf hesabından ayrıştırılmalıdır.
Ev Sahibinin Söküm İşlemini Engellemesi: Kiracının Alıp Götürebileceği Eşyalara “Kiraya Verenin Hapis Hakkı” Kapsamında El Konulabilir mi?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar kapsamındaki makine ve ekipmanlar söz konusu olduğunda, kiraya verenin kiracının söküp götürebileceği menkul eşyaları, makineleri ve teçhizatı kendi inisiyatifiyle alıkoyması, dükkanın kilidini değiştirmesi veya tahliyeyi zorla engellemesi açıkça hukuka aykırı olup haksız fiil teşkil eder. Kiraya verenin taşınırlar üzerindeki hapis hakkı, TBK m. 336-338 hükümlerinde sıkı kanuni şartlara bağlanmıştır.
“Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. (m. 336) Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. (m. 337) Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. (m. 338)”
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar kapsamındaki eşyalar bakımından hapis hakkının kapsamı yalnızca işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesiyle sınırlıdır; kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşyalar üzerinde bu hak doğmaz. Kiracı taşınmak veya eşyalarını taşımak istediğinde kiraya veren, alacağını güvence altına almak için gereken taşınırı ancak sulh hukuk hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla ve defter tutularak alıkoyabilir; bizzat ihkak-ı hakta bulunamaz.
Dikkat — İşyerine Yapılan Milyonluk Yatırımlar ve Kendiliğinden El Koyma Haksız Fiildir: Resmi mahkeme veya icra müdürlüğü kararı olmaksızın kiracının makinelerine ve ekipmanlarına el koyan ev sahibi aleyhine kiracı; zilyetliğin korunması davaları, istihkak/yedieminlik talepleri ve haksız fiilden kaynaklanan maddi-manevi tazminat davası açma hakkına sahiptir. Kiraya veren, yasal olarak yetkili sulh hâkimi veya icra müdürlüğü kararı olmaksızın kiracının söküp götürebileceği eşyalara kendiliğinden el koyamaz; hapis hakkının kanuni usule aykırı şekilde kullanılması hukuka aykırılık teşkil eder.
Sık Sorulan Sorular
İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar erken tahliye halinde tam olarak geri alınabilir mi?
Hayır, tamamı değil. İşyerine yapılan milyonluk yatırımlar arasında yalnızca zorunlu ve faydalı nitelikteki, sökülüp götürülemeyen ve kiraya verence benimsenen imalatlar; yıpranma payı düşülüp kalan kira süresiyle orantılanarak geri istenebilir. Lüks masraflar ve sökülebilir eşyaların bedeli talep edilemez.
Kiraya verenin yazılı izni olmadan yapılan yatırımlar hiç istenemez mi?
İstenebilir. Kiraya verenin izni dışında yapılsa dahi, tahliye sonrasında kiraya veren bu imalatları benimsemiş ve taşınmazın değerinde kalıcı bir artış oluşmuşsa, işyerine yapılan milyonluk yatırımlar TBK m. 530 uyarınca gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edilebilir.
Sözleşmedeki “bedelsiz terk edilecektir” maddesi erken tahliyede de geçerli midir?
Sözleşme süresinin sonuna kadar devam etmesi halinde evet, geçerlidir. Ancak sözleşme öngörülen süreden önce sona ermişse bu şart kalan süre yönünden bağlayıcılığını yitirir ve kiracı, işyerine yapılan milyonluk yatırımlar için kalan süreyle orantılı bir bedel talep edebilir.
Kalan süre ile orantılı masraf bedeli nasıl hesaplanır?
İmalatın rayiç değerinden fiili kullanım yıpranma payı düşülür, kalan net değer toplam sözleşme süresine bölünerek yıllık amortisman tutarı bulunur ve bu tutar kullanılamayan bakiye süreyle çarpılır. Bu yöntem, işyerine yapılan milyonluk yatırımlar için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin istikrarlı uygulamasıdır.
Kiracı kendi kusuruyla (kira ödememesi) tahliye edilirse yatırımını isteyebilir mi?
Evet. Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, işyerine yapılan milyonluk yatırımlar için faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkilemez. Ancak kiraya veren, makul yeniden kiralama süresi zararını takas ve mahsup edebilir.
Asma kat ve özel zemin gibi sökülemeyen tesisler kiracıya iade edilir mi?
Hayır, sökülmesi taşınmaza esaslı zarar verecek veya iktisadi değerini kaybettirecek tesisler kiracı tarafından sökülemez ve taşınmazda kalır. Ancak bu imalatlar faydalı gider niteliğindeyse, işyerine yapılan milyonluk yatırımlar kapsamında bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilir.
Klima, raf sistemi gibi ekipmanları kiracı çıkarken sökebilir mi?
Evet. Taşınmaza kalıcı olarak bağlanmamış, sökülmesi binaya zarar vermeyen makine, ekipman ve sökülebilir dekorasyon unsurları kiracının mülkiyetindedir ve tahliye sırasında söküp alınabilir; bunların bedeli işyerine yapılan milyonluk yatırımlar hesabına dahil edilmez.
Ev sahibi kiracının makinelerine kendiliğinden el koyabilir mi?
Hayır. Kiraya verenin hapis hakkı yalnızca sulh hâkimi veya icra müdürünün kararıyla ve TBK m. 336-338’deki sıkı şartlarla kullanılabilir. Mahkeme kararı olmaksızın kendiliğinden el koyma haksız fiil teşkil eder ve kiracıya tazminat davası açma hakkı doğurur.
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların geri alınması ve erken tahliye tazminatı süreçleri, işyerine yapılan milyonluk yatırımlar için gerekli olan karmaşık bilirkişi hesaplamalarını da içerir. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
İşyerine yapılan milyonluk yatırımların geri alınması, erken tahliye tazminatı veya sökme hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki destek almak için Av. Turgut Ekrem Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
[…] İşyerine yapılan yatırımların geri alınması […]
[…] Yazılar: İşyerinde Tadilat ve Dekorasyon Masrafları · İşyerine Yapılan Milyonluk Yatırımların Erken Tahliyede Geri Alınması · İşyerinin Kullanım Amacının Değiştirilmesi · Kiralık Dükkana Ruhsat Alınamaması · […]