Kira sözleşmenizin üzerinden beş yıl geçtiği hâlde ev sahibiniz kirayı hâlâ yalnızca TÜFE oranında artırıyorsa ya da siz bir kiraya veren olarak evinizin güncel piyasa değerinin çok altında kira aldığınızı fark ettiyseniz, hukukun size sunduğu araç kira tespit davasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri, beş yıllık yasal eşiği aşan kira ilişkilerinde bedelin bilirkişi incelemesi ve hâkimin hak ve nesafet takdiriyle güncel rayice taşınmasını sağlayan, kendine özgü usul kurallarına tabi bir dava yolu öngörmüştür.
Bu yazıda, kira tespit davasının ne olduğunu, beş yıllık sürenin nereden itibaren hesaplandığını, dava açma zamanını ve ihtarname/arabuluculuk şartlarını, bilirkişi incelemesinin ve emsal kira araştırmasının nasıl yürütüldüğünü, adli tatilde kaçırılabilecek kritik bir usul tuzağını ve Yargıtay kararlarında yerleşik “hakkaniyet indirimi” uygulamasını; ilgili mevzuat ve güncel Yargıtay/Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında ele alıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir ve 5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Kira Tespit Davası Nedir? (Yasal TÜFE Sınırını Aşıp Evi Güncel Piyasa (Rayiç) Değerine Çıkarma Yolu)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira bedelinin mahkeme yoluyla belirlenmesi davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar arasındaki kira bedeli uyuşmazlıklarını yasal ölçütlere göre karara bağlayan inşai ve tespit niteliğinde bir hukuki yoldur. 6098 sayılı Kanun’un 343. maddesinde yer alan “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” hükmü uyarınca, sözleşme ilişkisi sürerken kiracı aleyhine yapılabilecek yegâne değişiklik kira parasının belirlenmesidir; bu nedenle kira tespit davası, kiracı aleyhine değişiklik yasağının kanunda öngörülen tek istisnasını oluşturur.
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Kira tespit davalarında mahkemeye düşen görev, davanın hukuki niteliğini doğru belirlemektir; kira tespit davası ile aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davası (TBK m. 138) birbirinden ayrı kurumlardır ve karıştırılmamalıdır.
“Davacının talebi kira parasının uyarlanmasından çok kira parasının tespiti olup, bu haliyle mahkemece kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre inceleme yapılması gerekir” tespiti yapılmıştır.
“6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası sebepleri ile bu davada uygulanacak ilkelerin, aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı” belirtilmiştir.
Literatürde kira tespit davasının dogmatik niteliği konusunda gerçek bir görüş ayrılığı bulunduğunu, bunu taraf tutmadan aktarmak gerekir: bir görüş bu davayı salt bir hukuki ilişkinin tespiti olarak görürken, doktrinde baskın kabul gören diğer görüş, kira tespit hükmünün sözleşmedeki bedeli doğrudan değiştirip ileriye etkili yeni bir hukuki durum tesis etmesi sebebiyle “inşai (yenilik doğuran) davalara yakın kendine özgü bir tespit davası” olduğu yönündedir. Bu ayrım, davanın kime karşı ve hangi usul kurallarıyla yürütüleceğini doğrudan etkilememekle birlikte, kira tespit davasının hukuki niteliğini anlamak açısından önemlidir.
5 Yıllık Süre Tam Olarak Nereden İtibaren Başlar? (Sözleşme Tarihi mi, Eve Taşınılan Tarih mi?)
Kira tespit davasında beş yıllık sürenin başlangıcı, 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan kurala göre belirlenir:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Bu hükümde öngörülen beş yıllık sürenin başlangıcı, kural olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihidir. Taşınmazın fiilen teslim edildiği tarih ile sözleşmenin başlangıç tarihi arasında açık bir uyumsuzluk bulunmadıkça, kira sözleşmesinde kararlaştırılan yürürlük ve başlangıç tarihi esas alınır.
“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle 5 yıllık süre dolmuş olduğundan kira bedelinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344/3 maddesi gereğince hak ve nesafet kuralları gereğince tespit edileceği” vurgulanmıştır.
“Sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekir” denilmektedir.
Kira sözleşmesi bir yıl süreli yapılıp TBK m. 347 uyarınca kanunen her yıl kendiliğinden uzasa dahi yeni bir beş yıllık süre başlamaz; ilk sözleşme başlangıcı esas alınarak uzama yılları beş yıla eklenir. Tarafların sadece kira miktarını güncellemek amacıyla aralarında yeni bir yazılı sözleşme akdetmiş olmaları durumunda dahi, bu işlem yeni bir kira ilişkisi doğurmayıp mevcut sözleşmenin devamı niteliğinde sayıldığından, beş yıllık kira tespit davası süresinin hesabı yine ilk sözleşme başlangıç tarihine göre yapılır.
5 Yıl Dolmadan Kira Tespiti İstenebilir mi? (İlk 5 Yıl İçinde Yalnızca TÜFE Oranında Artış Zorunluluğu)
Beş yıllık yasal süre dolmadan hak ve nesafete dayalı piyasa rayici tespiti amacıyla kira tespit davası açılamaz. İlk beş yıllık dönemdeki kira artışları 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarına tabidir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
İlk beş yıl içinde piyasadaki fahiş artışlar, enflasyon farkı veya emsal kira bedelleri ileri sürülerek rayiç tespiti istenemez; kira tespit davası bu dönemde ancak TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü (uyarlama) şartlarının varlığı hâlinde farklı bir hukuki yola konu olabilir; kira tespit davası ile uyarlama davası hukuki nitelik ve şartları bakımından birbirinden tamamen ayrı kurumlardır.
Beş yıllık sürenin dolmadığı hâllerde, “tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, en son ödenen aylık kira bedelinden az olmamak üzere endekse (ÜFE) göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir” denilmiştir.
“Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, kiracı olan taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir” ilkesi hükme bağlanmıştır.
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlarda ise 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinin dördüncü fıkrası uygulanır:
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun ‘Aşırı ifa güçlüğü’ başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
“Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in (Tebliğ No: 2008-32/34) 8/4. maddesi uyarınca, Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının mümkün olmasına” dikkat çekilmiştir.
5 Yıl Dolduktan Sonra Açılacak Davalarda Kira Bedeli Neye Göre (Hangi Kriterlerle) Belirlenir?
Beş yıllık süre dolduktan sonra açılan kira tespit davasında kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet kuralları bir arada değerlendirilerek belirlenir.
“6098 sayılı Kanunun 344. maddesinde belirtilen 5 yıl geçmiş olduğundan, kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre takdir edilmesi gerektiği” belirtilmiştir.
Beş yıldan sonraki dönem için sadece endekse göre karar verilemeyeceği; “kira bedelinin TBK 344/3. maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerektiği gözetilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir” şeklinde açıklanmıştır.
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâllerde beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek TBK m. 344/3 hükmü uygulanır.
Dava Şartları: İhtarname, Arabuluculuk ve Yeni Kiranın Başlangıç Tarihi
Kira Tespiti Davası Ne Zaman Açılır? (Yeni Kira Döneminin Başlangıcından Önceki 30 Gün Kuralı)
6098 sayılı Kanun’un 345. maddesi kira tespit davasının açılma zamanını açıkça düzenlemiştir:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak davanın açıldığı tarih, mahkemece belirlenecek yeni kiranın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından belirleyici sonuçlar doğurur.
“Türk Borçlar Kanununun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir” kuralı teyit edilmiştir.
Mahkemece tespit edilecek kiranın, yeni kira döneminin ilk gününden itibaren geçerli olabilmesi için; davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılmış olması veya bu süre zarfında kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimin (ihtarname) ulaştırılmış olması zorunludur.
30 gün kuralının işletilmesi hâlinde hükmün yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olacağı vurgulanmıştır (aynı doğrultuda: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, E. 2024/1255, K. 2026/801, T. 20.04.2026).
Davadan Önce Noter İhtarı Çekmek Zorunlu mudur? İhtarname Davanın Uygulanacağı Tarihi Nasıl Etkiler?
Kira tespit davası açılmadan önce ihtarname çekilmesi her durumda zorunlu bir dava şartı değildir; ihtarnamenin varlığı davanın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını tayin eder.
Sözleşmede artış şartı bulunması durumunda ihtarname çekilmesine gerek yoktur.
“Sözleşmede artış hükmü olup dava açılmadan önce ihtarname keşide etmeksizin, yeni dönem kira bedelinin tespitinin talep edebileceği” belirtilmiştir; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.10.2025 tarihli, 2025/1614 E. ve 2025/5007 K. sayılı kararında da “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince, kira tespitine konu dönemden 30 gün öncesinde davalıya tebliğ edilecek bir artış ihtarına gerek bulunmadığı” belirtilmiş, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2025 tarihli, 2024/3178 E. ve 2025/3520 K. sayılı kararında da “bu hâlde arttırım talebinin ayrıca yazılı olarak bildirilmesinin gerekmemesine” hükmedilmiştir.
Sözleşmede artış şartı bulunmuyorsa yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce yazılı ihtarname tebliğ ettirilmelidir.
“Davacı tarafça dava açılmadan önce Denizli 2. Noterliğinin 19.10.2022 tarihli … yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira bedelinin artırılması ihtar edildiğinden 07.03.2023 tarihinde açılan dava süresindedir” tespiti yapılarak ihtarname süresinde tespiti yapılmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.09.2025 tarihli, 2025/575 E. ve 2025/4049 K. sayılı kararında ise ihtarname süresinde çekilmediği bir olayda “kira sözleşmesinde, yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenleme bulunduğunun ispat edilemediği veya 15.02.2015 tarihinden otuz gün önce ihtar çekilmediği anlaşıldığından geçmişe yönelik tespit talep edilemeyeceği, dava tarihi itibariyle ancak bir sonraki dönem olan 15.02.2016 tarihine yönelik kira bedelinin tespiti talep edilebileceği” açıkça ifade edilmiştir.
İhtarnamenin süresinde tebliğ edilmemiş veya dava 30 günlük süreden önce açılmamışsa; dava yeni dönem içinde açılsa dahi tespit edilen bedel, davanın açıldığı kira dönemini değil, bir sonraki kira dönemini bağlar. Bu nedenle noter ihtarnamesi, kiraya verenin bir yıllık kira farkı kaybına uğramasını önleyen kritik bir ispat ve süre koruma aracıdır.
Dava Açılmadan Önce “Zorunlu Arabuluculuk” Başvurusu Yapılmazsa Dava Usulden Reddedilir mi?
Evet, kesinlikle reddedilir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan bir kira tespit davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca usulden reddedilir:
“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Bu kapsamda kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk faaliyeti tüketilmeden veya son tutanak sunulmadan açılan davalar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 115. maddesi gereğince usulden reddedilir.
Tamamlanabilir dava şartlarına değinilerek, “uyuşmazlık konusu olan dava şartı eksikliğinin tamamlanabilir bir eksiklik olduğuna göre, davacıya vekâletname ibraz etmesi için kesin süre verilmesi” gerektiği ortaya konmuştur.
Mahkemenin Belirlediği Yeni Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur? Geçmişe Dönük Kira Farkı İstenebilir mi?
TBK m. 345’teki usul ve bildirim kurallarına uyulmuşsa, kira tespit davası sonunda mahkemece hüküm altına alınan kira bedeli davanın açıldığı veya ihtarın yöneldiği yeni kira döneminin ilk gününden itibaren hüküm ifade eder.
Mahkemece “kiralananın aylık net kira bedelinin 01.04.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 58.500,00 TL olarak tespitine” karar verilerek dönem başı esas alınmıştır.
“Kiralananın kira parasının 01/03/2023 tarihinden itibaren 7.650,00-TL olarak tespitine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur” değerlendirmesi yer almıştır.
Dava süresince kiracının eski bedel üzerinden yaptığı ödemeler avans niteliğindedir. Mahkeme kararı ile belirlenen yeni bedel ile fiilen ödenen bedel arasındaki fark “kira farkı alacağı”nı oluşturur; ancak kira tespit kararları inşai nitelik taşıdığından ve eda hükmü içermediğinden, bu karara dayalı geçmişe dönük kira farkı alacağının icra takibine veya tahsil davasına konu edilebilmesi için mahkeme ilamının kesinleşmesi şarttır; kesinleşme ile birlikte kira farkı alacağı muaccel hâle gelir. Bu bağlamda, kira ilişkisinden doğan alacakların takibiyle ilgili genel usul bilgisi için icra takibi ve itiraz davaları yazımız da yol gösterici olabilir.
Bilirkişi İncelemesi, Emsal Kira Araştırması ve Usul Tuzakları
Bilirkişi Heyeti Yeni Kirayı Belirlerken Hangi Kriterleri Dikkate Alır? (Evin Konumu, Yaşı, Metrekaresi ve İmar Durumu)
Kira tespit davasında mahkemece mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi raporu aldırılır.
Heyetin dikkate alacağı unsurlar “taşınmazın bulunduğu semt ve mevki, ulaşım ve altyapı durumu, genel ekonomik koşullar, civardaki yapılaşma, imar durumu, kullanım alan ve fonksiyonları konumu, yapısal özellik ve nitelikleri, çevre koşulları, belediye hizmetlerinden yararlanması, yörede oluşan rayiç ve emsaller ile ekonomik konjuktur nazara alınarak” şeklinde sıralanmıştır.
Bilirkişi raporlarının denetime elverişli olması zorunludur.
“Bilirkişi raporunda hesaplamanın yöntemine uygun, yerleşik Yargıtay uygulaması doğrultusunda yapılmış olup raporun somut verilere dayalı ve denetime elverişli olduğu” teyit edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.09.2025 tarihli, 2025/572 E. ve 2025/3948 K. sayılı kararında da “mahallinde usulüne uygun heyet teşkili sureti ile keşif yapılarak bilirkişi raporu alındığı” ve raporun “taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlindeki kira bedelinin belirlenmesine yönelik hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu esas alınıp hakkaniyet indirimi yapılarak kira tespitine yönelik hüküm kurulmasında isabetsizlik bulunmadığı” ve kararın “usul ve kanuna uygun” olduğu belirtilmiştir.
Emsal Kira Araştırması Mahkemeye Nasıl Sunulur? (Aynı Sitedeki veya Sokaktaki Benzer Evlerin Kira Sözleşmelerinin İspat Gücü)
Kira tespit davasında hak ve nesafete göre kira belirlenirken taraflarca sunulan emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı suretleri incelenir.
Bu kararlarda yerleşik usul şu şekilde ortaya konmuştur: “öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların bu kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”
Aynı ilkeler Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi’nin 30.01.2026 tarihli, 2025/832 E. ve 2025/2090 K. sayılı kararında ve Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 22.10.2025 tarihli, 2025/925 E. ve 2025/385 K. sayılı kararında da neredeyse aynı ifadelerle tekrarlanmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.10.2025 tarihli, 2025/1614 E. ve 2025/5007 K. sayılı kararında da “uzman bilirkişiler marifetiyle mahallinde keşif yapıldığı, bilirkişi heyetince emsal kira sözleşmesinin değerlendirildiği, kiracı ve kiraya veren arasındaki menfaat dengesi ile piyasa koşullarının gözetildiği” belirtilmiştir.
Bilirkişi Raporuna İtiraz ve Adli Tatil Tuzağı: Kira davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde (basit yargılama usulüyle) görüldüğü için adli tatilde süreler durmaz. Rapora itiraz süresinin adli tatilde kaçırılması durumunda yaşanan hak kayıpları nelerdir?
Kira tespit davası dahil kira uyuşmazlıkları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür:
“(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları… görürler.”
Kira tespit davaları basit yargılama usulüne tabidir. 6100 sayılı Kanun’un 103. maddesinde adli tatilde görülecek ivedi işler sınırlı sayıda sayılmış olup kira tespit davaları bu sınırlı sayım içinde bulunmaz. Bu nedenle 6100 sayılı Kanun’un 104. maddesi uygulanır:
“(1) Adli tatile tabi olan dava ve işlerde, bu Kanunun tayin ettiği sürelerin bitmesi tatil zamanına rastlarsa, bu süreler ayrıca bir karara gerek olmaksızın adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılmış sayılır.”
Ev Sahibinin Sunduğu İnternet (Sarı Site) İlanları Bilirkişi Tarafından Tek Başına Emsal Kabul Edilir mi?
Hayır, kabul edilmez. Kira tespit davasında internet portallarında (emlak ilan sitelerinde) yer alan kiralık ilanları, taşınmaz sahiplerinin tek taraflı olarak talep ettikleri afaki veya pazarlığa açık bedelleri göstermekte olup fiilen gerçekleşmiş ve hukuken kurulmuş bir kira sözleşmesini kanıtlamaz. Bu ilanlar piyasanın genel eğilimini ve arz-talep seviyesini gösteren tali/yardımcı bir veri olarak değerlendirilebilir; ancak tek başına hükme ve bilirkişi tespitine esas emsal teşkil edemez. Hükme esas alınacak yasal veri, tarafların fiilen imzaladığı ve kiranın ödendiği gerçek kira sözleşmeleridir.
Yargıtay Kararları Işığında “Hakkaniyet İndirimi” (Eski Kiracı İndirimi)
Bilirkişinin Belirlediği Rakam Üzerinden Hakim Neden “Hakkaniyet (Eski Kiracı) İndirimi” Yapar?
Kira tespit davasında 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca hâkim kira bedelini hakkaniyete uygun olarak belirler. Bilirkişiler taşınmazın boş piyasa rayicini tespit eder; kiracının taşınmazdaki kullanım süresi, tahliye ve yeniden kiralama masraflarının bulunmaması ve taşınmazın boş kalma riskinin bertaraf edilmiş olması gerekçeleriyle belirlenen brüt bedel üzerinden “hakkaniyet indirimi” (eski kiracı indirimi) yapılır.
Yerleşik uygulamaya göre kira bedelinin, “18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince Hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir” ve “en son ödenen aylık kira bedeline endeks (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması” gerektiği özetlenmiştir. Mahkemece eski kiranın altında bir tespite varılması, bir kira tespit davasında bozma sebebi sayılmıştır.
Somut olayda “mahkemece, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 01.03.2014 tarihinden itibaren brüt 1.800,00 TL olarak tespitine karar verilmekle birlikte, brüt olarak tespitine karar verilen miktar, brüt olarak ödenmekte olan miktarın altında kalmaktadır” gerekçesiyle “en son ödenen aylık kira bedeline endeks (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği brüt kira bedelinin tespit edilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir” hükmü verilmiştir.
Bu indirim yetkisi münhasıran hâkime aittir; bilirkişi raporunda hakkaniyet indirimi doğrudan uygulanamaz.
“Hakkaniyet indirimi yapmanın bilirkişinin değil hakimin görevi olduğunun düşünülmemesi hususları hatalı olmuştur” tespiti yapılmıştır.
Yargıtay İçtihatlarına Göre Hakkaniyet İndirimi Oranı Genellikle Yüzde Kaç Olarak Uygulanır? (%10 – %20 Kuralı)
Kira tespit davasına konu Yargı kararlarında hakkaniyet indirimi oranı somut olayın özelliklerine göre genellikle %10 ile %20 arasında takdir edilmektedir.
Yargıtay uygulamalarında bu oranın “%5-%20 oranları arasında olması gerektiği” kabul edilmiştir. Hâkim, somut olayın adalet dengesini kurarken kiracılık süresinin çok uzun olması (örneğin 10-15 yıl), bölgedeki olağanüstü rayiç artışları gibi hâllerde gerekçesini açıkça kararında göstermek şartıyla bu aralıkta indirim oranını belirler; hâkimin hiçbir indirim yapmaksızın bilirkişi raporundaki boş rayiç bedeli aynen hüküm altına alması veya gerekçesiz biçimde fahiş oranda (%30-40 gibi) indirim yapması Yargıtay denetiminde bozma sebebi sayılmaktadır.
%10 oranı, incelenen kararlarda en sık rastlanan indirim oranıdır:
“Mahkemece %10 oranında eski kiracılıktan kaynaklanan hakkaniyet indiriminin yapıldığı” belirtilmiştir.
“Belirlenen bu bedel üzerinden davalının eski kiracı olması nedeniyle %10 hakkaniyet indirime yapıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne” karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da “İlk Derece Mahkemesince, bilirkişi heyetinin tespit ettiği kira bedeli üzerinden yaptığı hak ve nesafet indiriminin hakkaniyete uygun bulunduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş” olduğu belirtilmiştir.
“Davalı uzun süreli kiracı olduğundan %10 hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği” kaydedilmiştir.
“Belirlenen brüt 176.112,50 TL üzerinden %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında talebin üzerinde kaldığından talep ile bağlı kalınması gerektiği” vurgulanmıştır.
“Mahkemece hükme ve denetime esas bilirkişi raporuna göre aylık belirlenen 16.771,30 TL kira bedeli üzerinden takdiren %10 oranında eski kiracılık indirimi de yapılarak aylık 15.094,17 TL kira bedeli belirlenmiş ise de” talep bağlılığı çerçevesinde karar verilmiştir.
Bilirkişilerce “yapılan keşif sonucu bilirkişilerce emsal kira sözleşmeleri incelenerek kiralananın aylık kira bedelinin 16.02.2016 tarihi itibariyle net 6.871,00 TL (brüt 8.588,75 TL) olacağının tespit edildiği” ve ardından “kiracının, eski kiracı olmasının yanında ekonomik koşullar da değerlendirilerek bu bedel üzerinden yüzde yirmi oranında hak ve nesafet indirimi uygulanmasının uygun olacağının değerlendirildiği ve bu suretle kira parasının brüt 6.871,00 TL olarak takdir edildiği” açıklanmıştır.
Hakkaniyet indiriminden kaynaklanan ret kısmı için davalı yararına vekâlet ücreti takdir edilmez.
“Hakkaniyet ve takdiri indirimler nedeniyle davanın kısmen reddedilmesi hâlinde, indirimden dolayı reddedilen kısım için davalı yararına vekâlet ücreti ve yargılama gideri takdir edilemeyeceğinden” kuralı teyit edilmiştir.
Harç hesabı bakımından ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.06.2025 tarihli, 2025/145 E. ve 2025/3545 K. sayılı kararında “kira tespit davalarında hükmedilen aylık kira bedeli ile halen ödenen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç alınması gerektiği” belirtilmiştir.
Kiracının Sözleşme Süresince Kendi Cebinden Yaptığı Faydalı Masraflar (Kombi, Parke vb.) Kira Tespitinde İndirim Sebebi midir?
Hayır, indirim sebebi değildir; kira tespit davasında kiracının bu masrafları göz ardı edilerek bedel tespiti yapılır. Kiracının kiralanana kendi imkânlarıyla yaptığı kombi taktırma, laminat parke döşetme, mutfak/banyo dolaplarını yenileme gibi faydalı ve lüks masraflar, taşınmazın değerini ve piyasa rayicini artırmış olsa dahi, bu değer artışı kiraya veren lehine bir kira artış gerekçesi yapılamaz.
Bilirkişi heyeti keşif esnasında taşınmazın kira bedelini tespit ederken, kiracının kendi imkânlarıyla yaptığı bu iyileştirmeleri ve masrafları tamamen ayrıştırmalı; taşınmazın kiracıya ilk teslim edildiği orijinal fiziki vasıflarını esas alarak boş rayici hesaplamalıdır. Kiracının yaptığı iyileştirmeler düşülmeden belirlenen rayiç üzerinden kira tespiti yapılması hukuka aykırıdır. Kiracı tarafından yapılan bu tür harcamaların mülkiyet ilişkisi içindeki genel sorumluluk dağılımı hakkında daha fazla bilgi için demirbaş masrafı ve kiracı-ev sahibi sorumlulukları yazımıza bakabilirsiniz.
Yeni Ev Alan Kişi, İçerideki Eski Kiracının 5 Yılı Dolmuşsa Doğrudan Kira Tespit Davası Açabilir mi?
Evet, açabilir. Yeni malik, kira tespit davası açma hakkını 6098 sayılı Kanun’un 310. maddesinin birinci fıkrası uyarınca devralır:
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
Kanuni halefiyet ilkesi gereği yeni malik, mevcut sözleşmenin tarafı hâline gelir ve sözleşmenin başlangıç tarihi sıfırlanmaz; eski malik zamanındaki süre yeni malik dönemine aynen eklenir. İlk sözleşme başlangıcından itibaren beş yıllık yasal süre dolmuşsa, yeni malik yeni bir beş yıllık sürenin geçmesini beklemeksizin, taşınmazı iktisap ettikten sonra 6098 sayılı Kanun’un 344/3 ve 345. maddeleri doğrultusunda doğrudan hak ve nesafete dayalı kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Bu bakımdan, taşınmazın mülkiyetinin devrinde dikkat edilmesi gereken genel riskler için tapu türleri ve hukuki riskler yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması hâlinde ise farklı bir kural işler:
“Paylı mülkiyete konu olan taşınmazda her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteme hakkına sahip olup, paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı” hükme bağlanmıştır.
Kira Tespit Davası Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar
- Beş yıllık süreyi doğru hesaplayın: Kira tespit davası açabilmek için sürenin kira sözleşmesinin ilk başlangıç tarihinden itibaren dolup dolmadığını kontrol edin; sözleşmenin yenilenmiş veya güncellenmiş olması bu süreyi sıfırlamaz.
- 30 günlük ihtarname süresini kaçırmayın: Sözleşmede artış şartı yoksa, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce noter kanalıyla yazılı ihtarname gönderin; aksi hâlde dava yeni dönemi değil bir sonraki dönemi bağlar.
- Zorunlu arabuluculuğa dava açmadan önce başvurun: Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk sürecini tüketin ve son tutanağı dava dilekçenize mutlaka ekleyin; aksi hâlde davanız usulden reddedilir.
- Emsal kira sözleşmelerini toplayın: Kira tespit davasında ispat yükünü karşılamak için aynı bina, site veya sokaktaki benzer nitelikteki taşınmazlara ait imzalı ve resmi onaylı kira sözleşmelerini dosyanıza ekleyin; tek başına internet ilanları emsal olarak kabul edilmez.
- Bilirkişi raporuna itiraz süresini adli tatile göre takip edin: İtiraz süresinin son günü adli tatile denk geliyorsa süre bir hafta uzar; ancak süre adli tatil başlamadan önce dolmuşsa bu korumadan yararlanılamaz.
- Hakkaniyet indirimi beklentinizi gerçekçi tutun: Kira tespit davası sonunda eski kiracı olmanız hâlinde bilirkişinin belirlediği boş piyasa rayicinden hâkimin genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim uygulayacağını, kiracı olarak yaptığınız faydalı masrafların ise sizin lehinize ayrıca değerlendirileceğini göz önünde bulundurun.
Konuyla İlgili Emsal Kararlar
Sık Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Kira tespit davası; beş yıllık sürenin doğru hesabından ihtarname ve arabuluculuk şartlarına, bilirkişi raporuna itiraz süresinden hakkaniyet indirimi oranına kadar birçok teknik ayrıntı içeren, usul hatasına açık bir süreçtir. Dosyanızı değerlendirip doğru stratejiyi birlikte belirlememiz için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ümraniye ve Anadolu Yakası’ndaki kira uyuşmazlıkları için Ümraniye kira avukatı sayfamızdaki hizmetlerimizi de inceleyebilirsiniz.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
[…] Kira tespit davası ve 5 yıl kuralı […]