Modern apartman ve site yaşantısında, komşular arasındaki uyuşmazlıkların zirvesinde binanın en üst kısımlarına ve dış cephesine yapılan müdahaleler gelir. Bu bakımdan Apartmanda çatı katı yapmak yasal mı? Cam Balkon Yasal Mı? şeklinde pek çoğumuzun aklına gelen soru ve sorunlara yer vereceğiz bu çalışmamızda. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, anagayrimenkulün çatısı, bacaları, genel dam terasları ve dış cepheyi oluşturan ana duvarlar, sözleşme ile aksine bir hüküm yoksa “her halde” ortak yer sayılır.

Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte boya yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası zorunludur. Özellikle çatı ve teras işgalleri veya binanın estetiğini bozan dış cephe ihlalleri sebebiyle komşularınızla husumet yaşamadan önce bu hukuki sınırları bilmek büyük önem taşır.

1. Çatı Katını Genişletmek, Çatı Arasını Dublekse Çevirmek veya Çatı Katı Yapmak Yasal Mı?

En üst katta oturan kat maliklerinin, ortak alan niteliğindeki çatı boşluğunu veya çatı piyesini onaylı mimari projeye aykırı şekilde genişleterek kendi bağımsız bölümlerine dahil etmeleri, KMK m. 19/2’nin açık ihlalidir.

Kaçak Çatı Katı ve Çekme Kat İptali

Birçok son kat sakini, tavan arasındaki boşluğu kullanarak dairesini büyütmekte ve çatı piyesini tam bir kata dönüştürmektedir. Yargıtay, bu tür çatı ve teras işgalleri durumunda mimari projeye aykırılığın derhal giderilmesine karar vermektedir.

“Yapının onaylı mimari projesine göre çatı arası piyesinin 3 normal kat 10 nolu bağımsız bölümün içeriden bağlantılı 24,78 m2 alanlı olması gerekirken 153,58 m2 alanlı ve 53.10 m2 teraslı çekme kat nitelikli bağımsız bölüme dönüştürüldüğü ve bu bağımsız bölüm ile ortak terasın davalı tarafından kullanılmakta olduğu, böylece son katın çatı piyesi özelliğini yitirdiği, sözü edilen ve dava konusu olan bu değişikliğin anataşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olduğu anlaşılmaktadır.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.03.2009, E. 2009/19, K. 2009/2767)

“Projesinde binada çatı katı bulunmaz iken, halihazırda binanın üstünde fazladan bir çatı katı oluşturulduğu çatı katına 2 adet müstakil bölüm ile bir ortak ardiye yapıldığı… binanın çatı katında proje hilafına yapılan müstakil bölümlerin ve ardiye piyesinin kaldırılması, bunun yerine binaya kiremit örtülü ahşap oturtma çatı yapılması ve binanın onaylı röleve projesindeki yapısına getirilmesi için davalıya 30 takvim günü verilmesine karar verilmiş…” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14.06.2017, E. 2017/1929, K. 2017/5370)

İstisna: Komşular Önceden İzin Verdiyse Ne Olur?

Uygulamada, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) uyarınca, bir değişikliğe daha önce yazılı muvafakat verilmişse, sonradan projeye aykırılık iddiasıyla dava açılması hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

“Yargıtay uygulamalarında kat mülkiyetine tabi herhangi bir bağımsız bölümde somut olayda olduğu gibi muvafakat alınmak suretiyle yapılan değişikliklere, muvafakat veren kişilerin daha sonra projeye aykırılık iddiasıyla dava açmaları Türk Medeni Yasasının 2. maddesine aykırı ve dürüstlük kurallarıyla bağdaşmayan bir durum olarak kabul edilmektedir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 15.06.2010, E. 2010/1416, K. 2010/9003)

2. Apartmanın Ortak Terasını Kapatıp Şahsi Kullanıma Almak Mümkün Mü?

Ortak terasların bir malik tarafından kapatılması veya kullanımının engellenmesi, diğer maliklerin KMK m. 16’dan doğan haklarını ihlal eder. İster estetik kaygılarla ister alan kazanma amacıyla yapılsın, bu eylemler net birer çatı ve teras işgalleri örneğidir.

İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) Terası Yasal Yapar Mı?

En üst kat malikinin ortak çatıyı sökerek kendine açık teras yaratması ve etrafını pergole ile çevirmesi durumunda, alınan Yapı Kayıt Belgesi bu ihlali yasallaştırmaz.

“Davalının… projesine göre üstü çatı olması gerekli alanda çatıyı kaldırarak açık teras düzenlenmesi yaptığını, duvarlar tesis ettiğini, bunun yanı sıra bina görselini etkileyecek tarzda pergole ile yükselterek bu alanı kapattığını… söz konusu taşınmaza 634 sayılı Kanun hükümleri uygulanacak olmakla yapı kayıt belgesinin muteber yönü bulunmadığını ifade ederek davanın kabulüne karar vermiştir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 12.05.2025, E. 2025/5185, K. 2025/7307)

Terasın Üstünü Kapatarak Odaya Çevirmek

Ortak terasın üstünün ve etrafının kapatılarak dairenin bir odası haline getirilmesi, binanın yükünü artıran ve ortak kullanım alanını gasp eden bir durumdur.

“Davalının yönetim planı ve projeye aykırı olarak, binanın yükünü de artıracak şekilde haksız, kanuna aykırı olarak ortak yerlerden olup, çatı katından teras olarak kullanılan yerin üzeri kapatılarak 5. kattaki dairenin kullanımına dahil edildiğini… ortak yerlerden olan terasın üzeri kapatılmak suretiyle bu alan genişletilmiş ve davalının burayı kendi kullanımına has kıldığını…” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 15.10.2019, E. 2019/2874, K. 2019/5884)

3. Cam Balkon Yasal Mı? İzinsiz Cam Balkon Yaptırmak Ortak Alan İşgali Sayılır Mı?

Balkonların dış cepheleri ortak alan sayıldığından, cam balkon yapılması veya cephe estetiğini bozan diğer müdahaleler 4/5 yazılı rıza gerektirir.

Cam Balkon İçin Kat Maliklerinden İmza Şart Mı?

Evet. Balkonun kapatılması işlemi binanın statiğini doğrudan etkilemese bile, sabit eser niteliğinde olduğu için dış cephe ihlalleri davasına konu olabilir.

“Balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan yada birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez… sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı…” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 02.04.2015, E. 2014/15958, K. 2015/4982)

Balkona Panjur Taktırmak ve Pencereleri Büyütmek Serbest Mi?

Panjur kutularının bina dış duvarına diş yapacak şekilde monte edilmesi mimari estetiği bozan bir müdahaledir.

“Bağımsız bölümün doğu cephesinde bulunan 3 ve batı cephesinde bulunan 2 adet pencereye kahverengi panjur takıldığı ve panjur kutularının pencere boşluğu içine değil de pencerenin üst tarafına bina cephe duvarına monte edilmek suretiyle dışarıya diş yaparak estetik bütünlüğü bozduğu anlaşılmaktadır.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 25.09.2018, E. 2017/2188, K. 2018/5957)

4. Dış Cepheye Klima Motoru Asmak ve Tabela Koymak İçin İzin Gerekir Mi?

Özellikle ticari alanların tabela asma hakkı, diğer maliklerin kullanımını engellememeli ve binanın estetik bütünlüğünü bozmamalıdır. Aksi halde dış cephe ihlalleri davası ile karşılaşılır.

Dükkan Tabelası Üst Katın Camını Kapatabilir Mi?

Tabelalar ait olduğu bağımsız bölümün sınırlarını aşmamalıdır.

“Binanın dış görünümünü ve estetiğini bozacak şekilde abartılı boyutlarda olmamak ve ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamak kaydıyla… yaptırılan alüminyum cephe kaplamasının, bağımsız bölümün sınırları içinde kalsa dahi asma kat penceresini tamamen kapattığı… ana taşınmazın mimari projesine aykırılık teşkil etmektedir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 13.02.2024, E. 2023/10732, K. 2024/1586)

Dış Cepheye Asılan Klima Motorları Yasal Mıdır?

Bina dış cephesine düzensiz klima dış üniteleri asmak veya apartman girişine platform kurmak açık bir ihlaldir. Aynı renge boyanması dahi bu yapıları yasal kılmaz; sökülmesi şarttır.

“Davalının binanın giriş cephesine demir platform kurarak üzerine klima ve havalandırma motorları yerleştirmesi… ortak alandaki platform, platform üzerindeki klima, havalandırma motorları ve havalandırma kanallarının kaldırılmasına hükmedilmesi gerekirken… aynı renge boyanarak görüntü kirliliğinin giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 07.03.2016, E. 2015/6945, K. 2016/3776)

5. Komşumun Kaçak Kış Bahçesine veya Çatısına Nasıl Dava Açabilirim?

Meydana gelen çatı ve teras işgalleri ile dış cephe bozulmalarına karşı “müdahalenin men’i ve eski hale getirme” davası açma hakkı kural olarak her bir kat malikine aittir. Herhangi bir kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın ve diğer komşularının onayını aramaksızın bu davayı tek başına açabilir.

6. Ortak Alan İşgalleri ve Yıkım Davası Hangi Mahkemede Görülür?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından kaynaklanan projeye aykırılık ve işgal davalarında, uyuşmazlığın maddi değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Dava, kaçak yapının veya işgalin gerçekleştiği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.

Bize Ulaşın: Profesyonel Hukuki Destek

Apartman ve site yaşantısında komşularınızla husumete dönüşmeden çözülmesi gereken çatı ve teras işgalleri ile mimari projeye aykırı dış cephe ihlalleri, hukuki sürecin titizlikle ve doğru stratejiyle yürütülmesini gerektiren hassas uyuşmazlıklardır.

Mülkiyet hakkınızı korumak, kaçak yapıların sökümü için müdahalenin men’i davası başlatmak veya mevcut uyuşmazlıklarınızda profesyonel hukuki danışmanlık almak için İstanbul’daki ofisimizle doğrudan iletişime geçebilirsiniz. Hukuki sürecinizi modern, şeffaf ve sonuç odaklı bir çizgide yönetmek için buradayız.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Cam balkon yaptırmak için komşulardan izin almak zorunlu mu?

Evet. Yargıtay uygulamalarına göre, dış cephe ortak alan kabul edildiğinden, cam balkon veya panjur gibi sabit eklentiler yaptırabilmek için tüm kat maliklerinin 4/5 (beşte dört) oranında yazılı rızası zorunludur. Aksi takdirde dış cephe ihlalleri kapsamında söküm kararı verilebilir.

İmar Barışından faydalanıp Yapı Kayıt Belgesi aldım, teras katım yasal sayılır mı?

Hayır. Kat mülkiyetine tabi binalarda çatı ve teras işgalleri sebebiyle açılan davalarda Yapı Kayıt Belgesi’nin geçerliliği bulunmamaktadır. İdari bir belge olan Yapı Kayıt Belgesi, diğer kat maliklerinin mülkiyet ve ortak alan hakkını ortadan kaldırmaz.

Dükkanıma astığım tabela ve klimalar dış cephe ihlalleri sayılır mı?

Ticari alanların tabela asma hakkı makul ölçülerde olmalı ve sadece ait olduğu bağımsız bölümün sınırları içinde kalmalıdır. Ayrıca, asılan klima motorları veya kurulan demir platformlar bina estetiğini bozuyor ve diğer maliklere rahatsızlık veriyorsa mahkeme kararıyla sökümüne karar verilir.

Projeye aykırılığın tespiti halinde mahkeme hemen yıkım kararı mı verir?

KMK m. 33 uyarınca mahkeme, ihlalin ve projeye aykırılığın tespitinin ardından, davalıya bu aykırılığın giderilmesi ve alanın eski hale getirilmesi için uygun bir süre (örneğin 30 takvim günü) verir. Verilen süre içinde karar yerine getirilmezse söküm ve yıkım işlemi icra kanalıyla yapılır.