Modern yaşam alanlarında, apartman ve site sakinleri arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında ortak alan işgalleri gelmektedir. Mimari projeye veya yönetim planına aykırı olarak gerçekleştirilen pek çok ortak alan işgali, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hukuki yaptırımlarla karşılaşmaktadır. Bu yazımızda, sıkça yaşanan ortak alan işgalleri ve bahçe tecavüzlerinin sınırlarını, günlük hayatta karşılaşılan sorunlar üzerinden ve Yargıtay kararları ışığında inceliyor, bu ihlallere karşı izlenmesi gereken dava süreçlerini açıklıyoruz. Özellikle ortak alan işgali sebebiyle komşular arasında husumet doğmadan önce profesyonel hukuki destek almak büyük önem taşır.

1. Ortak Bahçenin Kapatılması ve Özel Kullanıma Ayrılması

Özellikle zemin veya giriş katında oturan kat malikleri, evlerinin hemen önünde yer alan ortak bahçenin kendi mülkiyetlerinde olduğu yanılgısına sıkça düşmektedir. Ortak bahçe alanlarının tel çit, duvar, kapı veya korkuluk gibi fiziki engellerle çevrilerek diğer maliklerin kullanımına kapatılması, tipik bir ortak alan işgali örneği olup, Kat Mülkiyeti Kanunu‘na ve mimari projeye aykırı müdahalelerdir.

Sorun: Ortak Bahçeye Kamelya Yapmak ve Tel Çitle Çevirmek Birçok zemin kat sakini, kendisine özel bir yaşam alanı yaratmak amacıyla bina bahçesini tel çitle ayırmakta ve bu alana kamelya gibi yapılar inşa etmektedir. Hukuken bu durum açık bir ortak alan işgali niteliğindedir. Yargıtay, bu tür müdahalelerin önlenmesine ve alanın projesine uygun hale getirilmesine hükmetmektedir.

“Mahkeme, davalının eylemlerini ‘mimari projeye ve yönetim planına aykırı olacak şekilde ortak alan niteliğindeki bahçeye müdahalede bulunmak suretiyle bahçeyi kendi kullanımına ayırıp tel çitle çevirdiği, üzerine kamelya inşa ettiği şeklinde tespit etmiştir… davanın kabulü ile ortak alana vaki müdahalenin önlenmesine, tel çit ve kamelyanın kaldırılarak mimari projeye ve yönetim planına uygun olarak eski hale getirilmesine karar verilmiştir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 25.02.2025 tarihli, 2024/8160 Esas ve 2025/2504 Karar)

Sorun: Balkon Altını ve Bina Etrafını Demir Kapı ile Kapatmak Güvenlik veya mahremiyet gerekçesiyle bağımsız bölüme ait balkon hizası ile apartman sınırı arasına duvar örülmesi veya demir kapı takılarak ortak alan işgali yapılması, diğer apartman sakinlerinin alandan faydalanmasını engellediği için yasal dayanaktan yoksundur.

“Davalılara ait B Blok 18 numaralı bağımsız bölümün balkonu ile apartman dış parmaklıkları arasında kalan ortak alan niteliğindeki bahçenin duvar demir kapı ve parmaklıklar ile kapatılması sureti ile diğer maliklerin kullanımına engel olacak şekilde davalılarca yapılan müdahalenin menine hükmedilmiştir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 10.11.2020 tarihli, 2020/7804 Esas ve 2020/9683 Karar)

Sorun: Ticari İşletmelerin (Dükkanların) Ortak Alana Yayılması Zemin katta bulunan işletmeler, vitrin alanını genişletmek için dükkan önündeki alana duvar örebilmekte veya izinsiz kapılar açarak ortak alan işgalleri yaratabilmektedir. Yargı, ticari kaygılarla yapılan bu ihlallerin derhal ortadan kaldırılması gerektiğine karar vermektedir.

“…zemin katta bulunan dükkanın önüne dükkan girişinden 5 m uzağa 7 m uzunluğunda 1 m yüksekliğinde sütun şeklinde aralıklı duvar yapıldığı ayrıca zemin katta kuzeye doğru 5 m uzunluğunda 2,30 m yüksekliğinde duvar yapıldığı, dışarı çıkabilmek için demir korkulukta kapı açıldığı… bu bağlamda yukarıda ayrıntıları belirtilen duvarların kaldırılmasına, demir korkuluğun kaynak yapılarak eski hale getirilmesine… hükmetmiştir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 23.11.2017 tarihli, 2017/1029 Esas ve 2017/9912 Karar)

2. Ortak Alana Kış Bahçesi, Sundurma ve Deck Yapımı

Ortak alanlara beton dökülmesi, ahşap zemin (deck) uygulamaları, sundurma yapılması veya alanın cam panellerle kapatılarak kış bahçesine çevrilmesi sık karşılaşılan proje ihlallerindendir ve eski hale getirme davalarına konu olmaktadır.

Sorun: Ortak Bahçeye Ahşap Zemin (Deck) Yapmak İçin Gereken Oy Oranı Bahçenin kullanımını kolaylaştırmak için çim üzerine ahşap deck döşenmesi basit bir dekorasyon işlemi gibi görünse de, yasal olarak ortak alan işgali niteliğindedir. Bu değişikliğin yapılabilmesi için kat maliklerinin belirli bir çoğunlukla onay vermesi şarttır.

“Mahkemece; davalı tarafından yapılan ahşap zemin kaplamasının ortak alan olan bahçeye yapıldığı ve yapılan imalata 634 sayılı Kanunun 19. maddesi uyarınca 4/5 oranında kat maliklerinin onayının bulunmadığı gerekçesiyle… ahşap zemin kaplamasının sökülerek ortak alanın onaylı projesindeki hale getirilmesine karar verilmiştir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14.11.2017 tarihli, 2017/4522 Esas ve 2017/9388 Karar)

Sorun: Balkon Sınırlarını Aşarak Teras ve Sundurma Yapmak Zemin kat bağımsız bölümlerinin, kendi balkonlarının izdüşümünü aşarak dışarıya doğru teras inşa etmesi ve üzerini ahşap veya shingle kaplamayla kapatması, ortak alanı şahsi mülke katmak anlamına gelmektedir.Zemin kat bağımsız bölümlerinin, kendi balkonlarının izdüşümünü aşarak dışarıya doğru teras inşa etmesi, mevcut ortak alanı şahsi mülke katarak ortak alan işgali yaratmak anlamına gelmektedir.

“Davalının meskenine ait balkon izdüşümü dışındaki ortak alana ‘yaklaşık 15 m2’lik teras ve üzerinde 4 adet ahşap ayak üzeri ahşap lambiri ve shingle kaplama imalatı yaptırmak suretiyle site ortak alanına müdahalede bulunduğu’ tespitini yapmıştır… yerin eski hale getirilmesine karar vermiştir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 07.11.2018 tarihli, 2017/2342 Esas ve 2018/7158 Karar)

Sorun: “Sitede Başkaları da Kış Bahçesi Yapmış” Savunması Emsal Teşkil Eder mi? Kış bahçesi veya cam balkon iptali davalarında en sık karşılaşılan savunma, diğer komşuların da aynı ihlali yaptığı yönündedir. Ortak alan işgalleri sebebiyle açılan davalarda en sık karşılaşılan savunma, diğer komşuların da aynı ihlali yaptığı yönündedir. Ancak hukuk sistemimizde bir başkasının projeye aykırı davranması, hukuka aykırılığı meşrulaştırmaz.

“Davalının ‘arka balkon bölümünden taşma yaptığı, üzerini kapattığı ve etrafını cam balkon ile çevirdiği, zemini seramik ile kapladığı’ tespit edilmiştir. Mahkeme, sitede benzer uygulamaların yaygın olmasının davalıyı haklı kılmayacağını belirterek… davanın reddi yönündeki yerel mahkeme kararını bozmuştur.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 08.05.2014 tarihli, 2014/6633 Esas ve 2014/8454 Karar)

Sorun: Dükkan veya Ev Kullanım Alanını Cam Panellerle Büyütmek Özellikle ticari alanlarda, dükkanın ön kısmının çelik taşıyıcılar ve katlanabilir cam panellerle kapatılarak kapalı kullanım alanına dahil edilmesi sabit imalat olarak kabul edilir. Bu eklentiler sökülerek alan eski haline iade edilmelidir.Özellikle ticari alanlarda veya bahçe katlarında, alanın ön kısmının katlanabilir cam panellerle kapatılarak kapalı kullanıma dahil edilmesi sabit imalat ve ortak alan işgali olarak kabul edilir.

“…üstü hazır çelik taşıyıcı üzeri eternet kaplama ile kapatılmış tavanı ışıklandırmalı alçıpan ile kaplanmış önü ve yanı balkon camlama türü açılır kapanır cam panellerle kapatılmış… dükkan kapalı alanına ilave edilen sabit kalıcı imalat… tamamen sökülerek kaldırılmasına, bu yerin zemin kaplamaları dahil projeye uygun eski hale getirilmesine karar vermiştir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 11.12.2017 tarihli, 2017/10136 Esas ve 2017/10417 Karar)

3. Ortak Bahçeye Sebze Ekmek, Hobi Bahçesi Yapmak ve Ağaç Kesmek

Ortak bahçenin sebze bahçesine dönüştürülmesi, alanın çimlendirilmesi veya mevcut ağaçlara müdahale edilmesi hukuki uyuşmazlıklara yol açan ve müdahalenin men’i sebebi sayılan eylemlerdir.

Sorun: Apartman Bahçesini Çevirip Sebze Ekmek (Hobi Bahçesi Yapmak) Ortak bahçenin belirli bir bölümünün sadece bir malik tarafından çitle çevrilmesi ve buraya sebze fideleri ekilmesi yasal olarak ortak alanın şahsi kullanıma tahsisi anlamına gelir.

“Ortak bahçe alanının çitle çevrilerek şahsi kullanım amacıyla sebze ekimi için ayrılması, yasal rıza şartı aranmaksızın gerçekleştirildiği için hukuka aykırı bir müdahale olarak değerlendirilmiştir… mahkemece ortak yere müdahalenin önlenmesi ile çitin ve sebze fidelerinin kaldırılmasına karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 09.02.2015 tarihli, 2014/12750 Esas ve 2015/1628 Karar)

Sorun: Ortak Alana Sera Kurmak ve İzinsiz Ağaç Kesmek Ortak bahçenin dokusunu radikal bir şekilde değiştiren sera kurulumları, peyzaj amaçlı taş döşemeleri veya ağaç kesilmesi durumları yargıya intikal ettiğinde, inceleme doğrudan binanın mimari projesi ve yönetim planı kapsamında yapılmaktadır.

“Davacı, ‘apartmanda oturanların müşterek olarak kullanmasına tahsis edilmiş olan tüm bahçeye kendilerine sera kurduklarını, hiç kimsenin fikrini sormadan bahçeye taş döşediklerini ve apartmanın bahçesinde bulunan ağaçları kestiklerini’ öne sürerek… bahçedeki yapıların kaldırılmasını talep etmiştir.” (Yargıtay, bu iddiaların mimari proje ve yönetim planı çerçevesinde incelenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.) (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 21.06.2021 tarihli, 2021/5743 Esas ve 2021/9135 Karar)

Sorun: Bahçeyi Süs Bitkileri ve Ahşap Korkuluklarla Özelleştirmek Görüntüyü güzelleştirmek amacıyla bile olsa, bahçenin bir kısmının ahşap korkuluklarla ayrılarak şahsi bir süs bitkisi alanına dönüştürülmesi için kat malikleri kurulunun ortak kararı (iradesi) gereklidir.

“Bilirkişi raporlarının incelenmesinde… bahçenin bir kısmında ahşap korkuluklarla çevrili alana sebze ve süs bitkisi dikimi yapılmak suretiyle müdahale edildiğinin belirlendiği anlaşılmakla… bu tür ortak alan müdahalelerinde kat malikleri kurulunun iradesinin esas olduğu hükme bağlanmıştır.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 04.11.2020 tarihli, 2020/7764 Esas ve 2020/9360 Karar)

4. Ortak Alana Eşya Koymak, Köpek Kulübesi ve Depo Yapmak

Apartman içindeki veya dışındaki alanların depo veya evcil hayvan barınağı olarak kullanılması, yargı kararlarıyla titizlikle engellenmektedir.

Sorun: Ortak Bahçeye Köpek Kulübesi Koymak ve Sabit Dolap Yaptırmak Kendi bağımsız bölüm sınırının bittiği yerde başlayan blok ortak alanlarına evcil hayvanlar için kulübe yerleştirmek veya şahsi eşyalar için dolap yaptırmak müdahale kapsamındadır.

“Davalının bağımsız bölüm bahçe sınırında bulunan çit ve köpek kulübesinin sökülerek, blok ortak alanında hakkından fazlaya dolap yaparak ve kullanmak sureti ile yapmış olduğu müdahalenin önlenmesine karar vermiştir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 08.04.2025 tarihli, 2024/12508 Esas ve 2025/4639 Karar)

Sorun: Bahçeye Barbekü Yapmak ve Çardak Kurmak Bina bahçesine sabit barbekü inşa etmek veya asmalar dikerek çardak oluşturmak, sitenin genel düzenine aykırılık teşkil ettiği için yıkım kararı ile sonuçlanır.

“Davalının, ‘ortak alan sayılan yerlere üzüm asmalar dikerek çardak niteliğinde yapılar inşa ettiğini… bağımsız bölümüne ilave yapı niteliğinde barbekü yaptığını’ ve bu durumun site düzenine aykırılık teşkil ettiği iddia edilmiştir… müdahalenin meni ile taşınmazların eski hale getirilmesine ilişkin karar onanmıştır.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 22.04.2025 tarihli, 2025/1220 Esas ve 2025/5985 Karar)

Sorun: Apartman Merdiven Altını Depo Yapmak ve Bina Girişine Eşya Koymak Bina içindeki merdiven altı boşluklarının kapı ile kapatılarak kiler/depo haline getirilmesi veya sirkülasyon alanlarına şahsi oturma grupları bırakılması hukuka aykırıdır.

“Merdiven altının 2,50 mx1,65 m ebatındaki kısmının kapatılarak meydana getirilen depo imalatı ile… ahşap kapı imalatının kal’i ile proje vaziyet planına uygun eski haline iadesine… davalının ortak alanı olan sirkülasyon alanına oturma grupları, sehpalar ve aksesuarlar koyarak yapmış olduğu müdahalesinin bunlar yerlerinden kaldırılarak önlenmesine hükmedilmiştir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 02.10.2018 tarihli, 2017/1098 Esas ve 2018/6206 Karar)

Sorun: Kapalı Otopark Alanını Depo Olarak Kullanmak Bodrum katta yer alan ve mimari projede otopark olarak tahsis edilen alanların şahsi eşya deposu olarak kullanılması, binanın projesine açık bir aykırılıktır.

“1. Bodrum kattaki otopark ve bazı ortak alanlarının… 250 m2’lik alanın depo olarak kullanılmasının mimari projeye aykırı olması nedeni ile eski hale getirilmesine hükmedilmiştir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 07.10.2019 tarihli, 2019/4106 Esas ve 2019/5574 Karar)

5. Müdahalenin Men’i ve Eski Hale İade Davasını Kimler Açabilir?

Ortak alanlara yapılan tecavüzlerin önlenmesi (müdahalenin men’i) ve yerin projeye uygun eski haline getirilmesi talebiyle açılacak davalarda dava açma hakkı (aktif husumet ehliyeti) kural olarak kat maliklerine aittir.

• Kat Malikleri: Her bir kat maliki, diğer komşularının onayını veya katılımını aramaksızın bu davayı tek başına açabilir.
• Site/Apartman Yönetimi: Site yöneticisinin kural olarak doğrudan dava açma yetkisi yoktur. Ancak Kat Malikleri Kurulu tarafından kendisine bu yönde “özel bir yetki” verilmişse, önetici malikleri temsilen bu ortak alan işgali davasını açabilir.
• Davanın Yöneltileceği Kişiler (Pasif Husumet): Dava; müdahaleyi bizzat gerçekleştiren kat malikine, o bölümde oturan kiracıya veya o alandan devamlı surette faydalanan diğer şahıslara karşı doğrudan açılabilir.

6. Ortak Alan İşgallerinde Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasından doğan her türlü uyuşmazlıkta, dava konusunun maddi değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise uyuşmazlık konusu olan, yani müdahalenin gerçekleştiği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Sitede başka malikler de ortak alana kış bahçesi yaptı, sadece bana dava açılabilir mi? Evet. Yargıtay kararlarına göre, “başkaları da yapıyor” savunması geçerli kabul edilmez. Hakkı ihlal edilen bir kat maliki, dilediği ihlalciye karşı dava açmakta serbesttir.

Kendi penceremin önündeki ortak bahçeye sebze ektim, yasal mıdır? Hayır. Ortak alanlar, aksine özel bir tahsis hükmü yoksa tüm maliklerin ortak kullanımına aittir. Kendi pencerenizin önü dahi olsa, kat maliklerinin yasal rızası olmadan alanı şahsi kullanıma özgülemek ve sebze ekmek hukuka aykırıdır.

Ortak alanı işgal eden kiracıya karşı da dava açılabilir mi?

Evet, açılabilir. Ortak alana müdahale eden kişi bağımsız bölümün kiracısıysa, müdahalenin men’i davası doğrudan kiracıya karşı da yöneltilebilir.

Site yönetimi, genel kurul kararı olmadan benim yaptırdığım kış bahçesine yıkım davası açabilir mi?

Kural olarak site yönetiminin genel kurul kararı (özel yetki) olmadan doğrudan dava açma ehliyeti yoktur. Ancak sitedeki herhangi bir kat maliki tek başına bu davayı açma hakkına her zaman sahiptir.

Apartman merdiven altını depo olarak kullanmak yasal mıdır? Hayır, mimari projede depo olarak gösterilmeyen merdiven altı alanlarının şahsi eşyalarla kapatılması yasal değildir. Bu durum yıkım ve eski hale iade sebebidir.

Ortak alan işgali cezası var mıdır? Ortak alan işgalleri doğrudan hapis veya idari para cezası gerektiren adli suçlar değildir. Ancak açılacak hukuk davası sonucunda, ortak alan işgali yapan kişi mahkeme masraflarını, avukatlık ve bilirkişi ücretlerini ve alanın eski hale getirilmesi (yıkım/söküm) masraflarını cebinden ödemek zorunda kalır.

Daha fazla bilgi için bizle iletişime geçebilirsiniz.