Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tazminatsız biçimde boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği, kiraya veren açısından en hızlı ve en güçlü tahliye araçlarından biridir. Ancak tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi; yazılı şekle, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasına, tarih ve imza unsurlarının tartışmasız olmasına ve hak düşürücü sürelere titizlikle uyulmasına bağlıdır. Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar; taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanması, tarihin boş bırakılması (beyaza imza) ve aile konutu şerhi gibi konularda ortaya çıkmaktadır. Bu makalede tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, icra süreci ve güncel Yargıtay içtihatları bir arada ele alınmaktadır.
Tahliye sürecinde kullanabileceğiniz kaynaklar: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği, Anahtar Teslim Tutanağı Örneği ve Kira ve Aidat Borcu Nedeniyle Tahliye. Güncel kira artış oranı için Kira Artışı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kiracı tahliyesiyle ilgili diğer rehberimiz: kira ve aidat borcu nedeniyle tahliye süreci için Kira ve Aidat Borcu Nedeniyle Tahliye yazımızı inceleyebilirsiniz.
TBK m. 352/1: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir. Bu durumda kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilir.
TBK m. 353: Bir aylık süre içinde dava açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi (ihtarname) hâlinde, dava açma süresi bir kira yılı uzar.
TBK m. 349 ve TMK m. 194 — Aile Konutu Koruması: Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez; tahliye taahhüdü de bu kapsamda değerlendirilmektedir.
İİK m. 272-275: Yazılı taahhüde dayalı takipte “Örnek 14” tahliye emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur. Noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş belgelerde itirazın kaldırılması İcra Hukuk Mahkemesinden istenir.
Mecburi Dava Arkadaşlığı: Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan bulunuyorsa, tahliye takibinin tüm kiralayanlar tarafından birlikte yapılması zorunludur.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene karşı yazılı olarak verdiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu belgenin geçerli kabul edilebilmesi için temel şart, taahhüdün kira ilişkisi devam ederken ve kiracı kiralananda fiilen otururken verilmiş olmasıdır. Tahliye taahhütnamesi geçerli sayıldığında, kiraya veren herhangi bir tazminat ödemeksizin ve sözleşme süresinin dolmasını beklemeksizin taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları bağlamında taahhüdün kira ilişkisi devam ederken ve kiracı kiralananda otururken verilmiş olmasının zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.
Noter Onayı Zorunlu mudur? Adi Yazılı Taahhütname Geçerli mi?
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için noter onayı hukuken zorunlu değildir; adi yazılı şekilde düzenlenen taahhütnameler de geçerli kabul edilmektedir. Ancak noter huzurunda düzenlenen veya onaylanan taahhütnamelerde imza inkârı mümkün olmadığından, bu tür belgelere dayalı icra takiplerinde itirazın kesin olarak kaldırılması çok daha hızlı sonuçlanmaktadır. Adi yazılı belgelerde ise kiracının imzaya veya tarihe açıkça itiraz etmesi hâlinde uyuşmazlık ayrı bir yargılamayı gerektirebilmektedir. Bu nedenle hızlı tahliye hedefleyen kiraya verenler için noter onaylı tahliye taahhütnamesi çok daha güvenli bir yol sunmaktadır.
Noter onaylı belgenin ispat gücü bağlamında noter huzurunda düzenlenen taahhütnamelerde imza inkârının mümkün olmadığı ve İİK 275/2 uyarınca kiracının kiranın yenilendiğini aynı kuvvette bir belgeyle ispatlayamaması hâlinde itirazın kesin olarak kaldırılacağı belirtilmiştir.
Adi yazılı tahliye taahhütnamesinde itiraz bağlamında imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi durumunda uyuşmazlığın ayrı bir yargılamayı gerektirebileceği vurgulanmıştır.
Taahhütnamenin Veriliş Tarihi Neden Önemlidir?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekmektedir. Kira ilişkisi devam ederken verilen taahhütler geçerli kabul edilirken, teslimden önce veya teslim anında alınan taahhütler geçersiz sayılmaktadır. Bu ayrımın temelinde, kiracının henüz taşınmazı teslim almadan önce serbest iradesiyle hareket edip edemeyeceği tartışması yatmaktadır. Özellikle kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya daha önceki bir tarihte alınan tahliye taahhüdü, kiracının kiralayabilmek için “müzayaka” (zor durum) altında bu belgeyi vermeye zorlandığı karinesiyle TBK m. 26 gereğince batıl sayılmaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin veriliş zamanı bağlamında taahhütnamenin taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerektiği, teslimden önce veya teslim anında alınan taahhütlerin geçersiz olduğu belirtilmiştir.
Müzayaka karinesi bağlamında kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya daha önceki bir tarihte alınan tahliye taahhüdünün, kiracının serbest iradesine dayanmadığı kabul edilerek batıl sayıldığı hükme bağlanmıştır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik zamanı bağlamında kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınan taahhüdün müzayaka karinesi nedeniyle geçersiz olduğu aynı doğrultuda benimsenmiştir.
Tarihi Boş Bırakılan (Beyaza İmza) Taahhütnameler Geçerli mi?
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer sorun, tahliye tarihinin boş bırakılarak imzalanmasıdır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatlarına göre, boş kâğıda imza atan kiracı, bu belgenin kiraya veren tarafından sonradan doldurulmasına rıza göstermiş sayılmaktadır. Bu durumda kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delille ispatlayabilmekte; tanıkla ispat bu noktada kural olarak mümkün olmamaktadır. Aksi hâlde tahliye taahhütnamesi, boşluğun doldurulduğu tarih itibarıyla geçerli kabul edilmektedir.
Tarihi boş bırakılan tahliye taahhütnamesinde ispat yükü bağlamında boş kâğıda imza atan kiracının bu belgenin kiraya veren tarafından doldurulmasına rıza göstermiş sayılacağı, anlaşmaya aykırı doldurulduğunun ancak yazılı delille ispatlanabileceği belirtilmiştir.
Beyaza imza atılan tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bağlamında tarihi sonradan doldurulan belgenin, aksi yazılı delille ispatlanmadıkça geçerli sayılacağı aynı doğrultuda kabul edilmiştir.
Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası Tahliye Taahhüdünü Etkiler mi?
Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, TMK m. 194 ve TBK m. 349 uyarınca kiracı eşin, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshetmesi ve dolayısıyla tahliye taahhüdünde bulunması tartışmalıdır. Yargıtay’ın bir kararına göre, kiracı eşin aile konutu bildiriminden önce tek başına verdiği tahliye taahhüdü geçerlidir; kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı bildirim geçmişe etkili sonuç doğurmamaktadır. Buna karşılık bir başka görüşte, aile konutu niteliğindeki yerlerde kiracı olmayan eşin açık rızası bulunmadıkça taahhüdün geçersiz olduğu ve bu durumun İİK 276 kapsamında ayrıca araştırılması gerektiği savunulmaktadır. Bu konudaki içtihat henüz tam bir istikrar kazanmadığından, aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda tahliye taahhüdü alınırken dikkatli davranılması önerilmektedir.
Aile konutu koruması bağlamında kiracı eşin, aile konutu bildiriminden önce tek başına verdiği tahliye taahhüdünün geçerli olduğu; kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı bildirimin geçmişe etkili sonuç doğurmayacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı konudaki karşı görüş bağlamında aile konutu niteliğindeki yerlerde kiracı olmayan eşin açık rızası bulunmadıkça taahhüdün geçersiz olacağı ve bu durumun İİK 276 kapsamında araştırılması gerektiği savunulmuştur.
1 Aylık Hak Düşürücü Süre Nasıl Hesaplanır? İhtarname Süreyi Uzatır mı?
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi veya dava açma hakkı, TBK m. 352/1 uyarınca taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; süresinden önce veya sonra yapılan icra takibi ya da dava açma işlemleri hukuka aykırı kabul edilmektedir. Ancak kiraya veren bu bir aylık süre içinde kiracıya, dava açılacağını yazılı olarak bildirirse (ihtarname), TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır. Ayrıca bir ay içinde icra takibinin başlatılmış olması da tek başına dava açma süresini korumaktadır.
Tahliye taahhüdüne dayalı sürenin niteliği bağlamında taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerektiği; bu sürenin hak düşürücü olduğu ve süresinden önce veya sonra yapılan işlemlerin hukuka aykırı olduğu hükme bağlanmıştır.
1 aylık sürenin bağlayıcılığı bağlamında tahliye taahhüdüne dayalı hakkın kullanılması için öngörülen bir aylık sürenin kesin ve hak düşürücü nitelikte olduğu aynı doğrultuda benimsenmiştir.
Süre koruma yollarından biri bağlamında bir ay içinde icra takibi başlatılmasının da dava açma süresini koruyacağı belirtilmiştir.
- Doğrudan icra takibi: Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde Örnek 14 icra takibi başlatılması.
- Doğrudan dava açma: Aynı süre içinde tahliye davası açılması.
- Yazılı ihtarname: Süre içinde dava açılacağının kiracıya bildirilmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılına uzaması (TBK 353).
Tahliye Emri (Örnek 14) Nedir, İtiraz Süreci Nasıl İşler?
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan ilamsız icra takibinde, icra memuru kiracıya taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesini emreden Örnek 14 tahliye emrini göndermektedir. Kiracının bu emre karşı 7 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmakta; itiraz edilmesi hâlinde takip kendiliğinden durmaktadır. Kiracı süresinde itiraz etmez veya itirazı kaldırılırsa, tahliye emrindeki 15 günlük sürenin dolmasıyla taşınmaz icra kanalıyla zorla tahliye edilmektedir. Taşınmazda kiracı dışında bulunan üçüncü şahıslar, işgalde haklı olduklarını resmî bir belgeyle kanıtlayamazlarsa onlar da tahliye edilmektedir.
Zorla tahliye aşamasında üçüncü şahıslar bağlamında taşınmazda bulunan üçüncü şahısların, işgalde haklı olduklarını resmî bir belgeyle kanıtlayamamaları hâlinde tahliye edilecekleri hükme bağlanmıştır.
İmzaya İtirazda Görevli Mahkeme Neresidir?
Kiracının tahliye emrine itirazı, belgenin niteliğine göre farklı bir usul takip etmektedir. Kiracı itirazında belirttiği sebeplerle bağlıdır ve bu sebepleri sonradan genişletememektedir. Adi yazılı bir tahliye taahhütnamesinde imza inkâr edilirse, bu uyuşmazlık ayrıntılı bir yargılamayı gerektirdiğinden görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Buna karşılık noter onaylı bir taahhütnameye dayalı takipte imza inkâr edilemeyeceğinden, itirazın kaldırılması talebi doğrudan İcra Hukuk Mahkemesinde görülmekte ve çok daha hızlı sonuçlanmaktadır. Kira ve aidat borcu nedeniyle başlatılan tahliye süreçlerindeki icra mahkemesi yetkisiyle karşılaştırma için kira borcu nedeniyle tahliye rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
İtirazın kapsamı bağlamında kiracının itirazında belirttiği sebeplerle bağlı olduğu ve bu sebepleri sonradan genişletemeyeceği hükme bağlanmıştır.
İmza inkârının usuli sonucu bağlamında adi yazılı tahliye taahhütnamesinde imza inkârı durumunda uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği ve görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu belirtilmiştir.
Noter senedine dayalı takipte görevli mahkeme bağlamında imza inkâr edilemeyeceğinden İcra Hukuk Mahkemesinin itirazın kaldırılmasına karar vereceği hükme bağlanmıştır.
İtiraz Haksız Çıkarsa Ne Olur?
Kiracının tahliye emrine yaptığı itirazın haksız olduğu ve mahkemece kaldırıldığı durumlarda, genel icra hukuku kuralları çerçevesinde alacaklının talebi hâlinde tazminat gündeme gelebilmektedir. Uygulamada bu tazminat, itirazın haksızlığı tespit edilen kiracının, takip konusu alacak üzerinden belirli bir orandan az olmamak üzere ödemekle yükümlü tutulması şeklinde işlemektedir. Somut olayda tazminat oranının ve uygulanabilirliğinin belirlenmesi, dosyaya özgü koşulların icra hukuk mahkemesince değerlendirilmesini gerektirmektedir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı takipte gerekçesiz veya kötü niyetli itirazda bulunan kiracı, yalnızca süreci uzatmakla kalmayıp icra inkâr tazminatı riskiyle de karşılaşabilmektedir. Bu nedenle itiraz kararının somut delillere dayandırılması önem taşımaktadır.
Birden Fazla Kiralayan veya Kiracı Varsa Taahhütname Nasıl Düzenlenmeli?
Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan bulunması hâlinde, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin tüm kiralayanlar tarafından birlikte başlatılması zorunludur; aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Aynı şekilde taşınmazda birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için tüm kiracıların imzasının belgede yer alması gerekmektedir. Yalnızca bir kiracının imzasını taşıyan taahhütname, diğer kiracılar yönünden hüküm ifade etmemektedir.
Birden fazla kiralayan bulunması durumu bağlamında tahliye takibinin tüm kiralayanlar tarafından birlikte yapılmasının zorunlu olduğu ve aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğu hükme bağlanmıştır.
Emsal Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi Kararları
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Tahliye taahhütnamesi hazırlama, geçerlilik denetimi, Örnek 14 icra takibi başlatma, kiracının imza veya tarih itirazına karşı savunma ya da aile konutu uyuşmazlıkları konularında profesyonel hukuki destek için vakit kaybetmeden iletişime geçin.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
[…] tahliyesiyle ilgili diğer rehberlerimiz: tahliye taahhütnamesiyle tahliye süreci için Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları ve apartman aidat borcunun icra yoluyla tahsili için Aidat Ödenmezse Ne Olur? Aidat Borcu İcra […]