Apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında komşular arasında en sık yaşanan sorunların başında üst kattan su sızıntısı gelir. Tavandan damlayan sular, kabaran duvarlar ve bozulan parkeler hem maddi hasara yol açar hem de huzuru bozar. Eğer sizin de evinize üst kattan su sızması durumu yaşanıyorsa, yasaların size tanıdığı hakları ve bu mağduriyeti nasıl giderebileceğinizi bilmeniz büyük önem taşır.
Bu rehberimizde, üst kattan su sızması halinde yapılabilecekleri, sorumluluğun kime ait olduğunu, açılacak tazminat davalarını ve güncel Yargıtay kararlarını adım adım inceliyoruz.
İçindekiler
- Üst Kattan Su Sızmasında Sorumluluk Kime Aittir?
- Kiracının Üst Kattan Su Sızmasından Sorumluluğu
- Üst Kattan Su Sızması Halinde Atılacak 5 Hukuki Adım
- Üst Kattan Su Sızması Yargıtay Emsal Kararları Seçkisi
- Üst Kattan Su Sızması Sorunlarında Hukuki Destek
1. Üst Kattan Su Sızıntısında Sorumluluk Kime Aittir?
Hukukumuzda, bir binadaki arıza veya bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlardan dolayı mülk sahibi sorumlu tutulmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesinde belirtilen “Yapı Malikinin Sorumluluğu” ilkesine göre, evinize üst kattan su sızması durumunda, sorumluluk prensip olarak üst katın sahibindedir (kat maliki). Bu sorumluluk “kusursuz sorumluluk” kapsamında değerlendirildiği için üst kat maliki, tesisatın bozuk olduğunu bilmediğini iddia ederek tazminattan kaçınamaz.
Ancak onarımın kim tarafından yapılacağı, suyun nereden sızdığına bağlıdır:
- Özel Tesisattan Sızıntı: Eğer sızıntı doğrudan üst kat komşunuzun banyo, tuvalet veya mutfak giderinden geliyorsa onarım masrafı ve alt katın hasarı tamamen üst kat ev sahibine aittir.
- Ortak Alandan Sızıntı: Sorun ana tesisat (ana kolon) borularından kaynaklanıyorsa, bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereği ortak alan sayılır. Dolayısıyla apartman yönetimi devreye girmeli ve masraf ortak bütçeden karşılanmalıdır. (Dış bağlantı: İlgili kanun metni için T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemini inceleyebilirsiniz.)
2. Kiracının Üst Kattan Su Sızıntısından Sorumluluğu Var mıdır?
Evde oturan kişinin kiracı olması sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak boruların eskimesi veya patlaması nedeniyle gerçekleşen üst kattan su sızması vakalarında asıl muhatap kiracı değil, ev sahibidir. Kiracı yalnızca, çeşmeyi açık unutmak veya gideri tıkayacak yabancı madde atmak gibi kendi doğrudan kullanım kusurlarından sorumludur. Her halükarda zarara uğrayan taraf (alt kat maliki), davasını mülkün tapu sahibine yöneltmelidir.
3. Üst Kattan Su Sızıntısı Halinde Atılacak 5 Hukuki Adım
Komşunuzla anlaşma yolunun kapandığı durumlarda, mağduriyetinizin giderilmesi için şu 5 hukuki adımı vakit kaybetmeden atmalısınız:
- İletişim ve Tespit İsteği: Üst kat komşunuza veya yönetime sözlü/yazılı bildirimde bulunarak arızanın giderilmesini talep edin.
- Delil Tespiti Yaptırmak: Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak acil “Delil Tespiti” isteyin. Bilirkişi heyeti gelerek sızıntının kaynağını ve evinizdeki maddi hasarın (boya, badana, parke) bedelini resmi olarak raporlar.
- İhtarname Çekmek: Delil tespiti sonrasında üst kat malikine noter aracılığıyla ihtarname göndererek, tespit edilen hasar tutarının ödenmesini ve onarımın yapılmasını ihtar edin.
- Zorunlu Onarım İzni (KMK m.19): Komşunuz ustaların eve girmesine izin vermiyorsa, mahkeme kararıyla arızaya müdahale edilmesi (müdahalenin men’i) için dava açın.
- Maddi Tazminat Davası Açmak: Tüm masraflarınızı, bilirkişi raporundaki rakamlar üzerinden yasal faizi ile birlikte üst kat komşunuzdan tahsil etmek için Sulh Hukuk Mahkemesinde tazminat davası açın.
4. Üst Kattan Su Sızınıtısı Yargıtay Emsal Kararları Seçkisi
Üst kattan su sızması nedeniyle açılan davalarda Yüksek Mahkeme’nin (Yargıtay ve İstinaf Mahkemeleri) istikrar kazanmış ve mağdur lehine olan emsal kararlarından bazıları şunlardır:
1. Sızıntının Özel Tesisattan Kaynaklanması ve Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/1851 E., 2020/581 K.
“Dosya kapsamındaki bilirkişi raporuyla, davacıya ait bağımsız bölüme sızan suların davalıya ait üst kattaki banyo tesisatından kaynaklandığı sabittir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve birbirini rahatsız etmemekle yükümlüdür. Somut olayda üst kat malikinin, kendi tesisatından kaynaklanan arızayı gidermesi ve davacının dairesinde meydana gelen boya, badana ve tavan hasarı şeklindeki maddi zararı karşılaması hukuka uygun bulunarak yerel mahkeme kararı onanmıştır.”
2. Kiracının Değil, Ev Sahibinin (Yapı Malikinin) Sorumlu Tutulması
Denizli Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 3. Hukuk Dairesi, 2025/2227 E., 2025/2287 K.
“Türk Borçlar Kanunu Madde 69 gereği, bir binanın veya yapının maliki, bunların bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Su kaçağının bina içi temiz su veya pis su hatlarından (ara musluk çatlaması vb.) kaynaklanması durumunda, söz konusu tesisatı kullanan kiracı olsa dahi yapı malikinin (ev sahibinin) kusursuz sorumluluğu esastır. Bu tür haksız fiil sorumluluklarında zararın giderilmesi doğrudan yapı malikinden talep edilebilir.”
3. Tespitten Sonra Onarım İzni Verilmemesinin Hukuka Aykırılığı
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/15873 E., 2015/3092 K.
“Sızıntının tespiti ve onarımı teknik bir zorunluluk arz etmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 son fıkrası amir hükmü gereğince, onarımın yapılabilmesi için ilgili bağımsız bölüme girilmesi şarttır. Davalının onarım yapılmasına müsaade etmemesi hukuka aykırıdır; mahkemece sızıntının durdurulmasına, arızanın giderilmesi için davalının bağımsız bölümüne girilmesine izin verilmesine ve müdahalenin bu şekilde men’ine karar verilmesi isabetlidir.”
5. Üst Kattan Su Sızıntısı Sorunlarında Hukuki Destek
Görüldüğü üzere üst kattan su sızması, sadece basit bir komşuluk sorunu değil; Kat Mülkiyeti Kanunu ve haksız fiil sorumluluğunu barındıran teknik bir hukuki süreçtir. Hatalı mahkemede dava açmak veya delil tespitini usulüne uygun yapmamak, aylarca sürecek hak kayıplarına yol açabilir.
Evinizde oluşan hasarın en hızlı şekilde giderilmesi ve tüm maddi masraflarınızın faiziyle birlikte alınabilmesi için uzman bir Gayrimenkul Avukatından destek almalısınız. Hukuki danışmanlık ve profesyonel avukatlık hizmeti almak için iletişim sayfamız üzerinden hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bir yanıt yazın