KMK Madde 1 ve 3 — Kat İrtifakı Tanımı: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümlere düşen arsa payını ifade eden nispi bir haktır; yapı kullanma izni (iskan) alınmadan kat mülkiyetine geçilemez.
İmar Kanunu Madde 30-31 — İskan Zorunluluğu ve Hizmet Kısıtlaması: Yapı kullanma izni alınmayan binalar hukuken tamamlanmış sayılmaz; bu binalara genel kural olarak elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez.
İmar Kanunu Madde 32 ve 42 — Yıkım ve Para Cezası: Ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında belediye encümeni kararıyla yıkım ve idari para cezası uygulanabilir.
TMK Madde 732 — Önalım (Şufa) Hakkı: Hisseli bir taşınmazdan pay satışında diğer paydaşlar, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden bu payı öncelikli olarak satın alabilir.
TMK Madde 698 — Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu): Paydaşlardan her biri, taşınmazın aynen paylaşılmasını veya satılarak bedelinin paylaştırılmasını mahkemeden talep edebilir.
TMK Madde 722 ve 1023 — Muhdesat ve İyiniyetin Sınırı: Arazi üzerindeki yapı kural olarak arazi sahibine aittir; yükleniciden yapılan pay devirlerinde üçüncü kişiler her zaman iyiniyet korumasından yararlanamaz.
6292 Sayılı Kanun Madde 12 — 2B Hak Sahipliği: Süresinde başvuru yapılmaması veya taksitlerin ödenmemesi hâlinde hak sahipliği düşer.
3194 s.K. Geçici Madde 16 ve 6306 s.K. Madde 6 — İmar Barışı ve Kentsel Dönüşüm: Yapı Kayıt Belgesi yıkımı geçici olarak durdurur; riskli yapılarda yeniden inşa kararları paydaşların arsa payı çoğunluğuyla alınır.
Tapu türleri arasındaki fark, bir gayrimenkulün hukuken ne kadar güvenli olduğunu belirleyen en kritik unsurdur; iskansız (kat irtifaklı), toprak/arsa tapulu veya 2B arazisi üzerindeki bir evi satın almak, kat mülkiyetli bir taşınmazdan çok daha fazla hukuki risk taşımaktadır. Bu yazıda dört farklı tapu türü ve hukuki riskleri ayrıntılı olarak ele alınmakta; iskansız eve kredi çıkıp çıkmayacağından toprak tapulu evlerde önalım ve ortaklığın giderilmesi davalarına, 2B arazisi tapusunun nasıl alınacağından kentsel dönüşümde tapusu sorunlu olanların haklarına kadar tüm merak edilen sorular güncel Yargıtay kararları ışığında yanıtlanmaktadır.
İskanı Olmayan (Kat İrtifaklı) Ev Alırsam Hukuken Ne Gibi Sorunlar Yaşarım?
Tapu türleri arasında en sık karşılaşılan risk grubu, iskansız yani yalnızca kat irtifaklı tapuya sahip evlerdir. Kat irtifakı, 634 sayılı KMK uyarınca henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümlere düşen arsa payını ifade eden nispi bir haktır; yapı kullanma izni (iskan) alınmadığı sürece bina hukuken “tamamlanmış” sayılmaz. İskansız bir ev alan kişi, bu tapu türü nedeniyle beş temel sorunla karşılaşabilir: banka kredisi güçlüğü, yüksek şantiye aboneliği faturaları, müteahhidin eksik ifasından kaynaklanan dava süreçleri, belediye tarafından yıkım riski ve kat mülkiyetine geçişin belirsizliği.
İskansız veya toprak tapulu bir yeri doğrudan yükleniciden (müteahhitten) satın alan üçüncü kişilerin durumu, tapu türleri arasında özellikle risklidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre yükleniciye yapılan pay devirleri hukuken “avans” niteliğindedir; yüklenici edimini (iskan alma, inşaatı tamamlama vb.) yerine getirmezse sözleşme feshedilebilir ve üçüncü kişiler TMK m. 1023 kapsamındaki iyiniyet korumasından yararlanamaz; bu durumda tapular iptal edilerek arsa sahibine iade edilir.
Kurulun, yükleniciye yapılan pay devirlerinin “avans” niteliğinde olduğu; yüklenici edimini yerine getirmediğinde sözleşmenin feshedilebileceği ve üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamındaki iyiniyet korumasından yararlanamayacağı, tapularının iptal edilerek arsa sahibine iade edileceği yönünde karar verdiği görülmektedir. Bu karar, tapu türleri arasında en riskli senaryolardan birini; yani inşaat henüz tamamlanmadan doğrudan müteahhitten satın alma işlemini konu almaktadır.
İskansız (Kat İrtifaklı) Eve Banka Kredisi Çıkar mı?
Bu sorunun kısa cevabı: zor, ama kategorik olarak imkânsız değildir. Mevzuatta iskansız yapılara kredi verilmesini doğrudan yasaklayan bir hüküm bulunmamaktadır; ancak bankalar konut kredisi değerlendirmesinde teminat güvenliğini esas aldığından, kat mülkiyeti kurulmamış ve iskanı olmayan taşınmazların teminat değerini düşük bulma eğilimindedir. Uygulamada bankaların büyük çoğunluğu, tapu türleri arasında yalnızca kat mülkiyetli veya en azından kat irtifaklı ve ruhsata uygun yapılar için kredi değerlendirmesi yapmakta; toprak tapulu veya kaçak yapılarda kredi başvurusu neredeyse hiç kabul edilmemektedir. Bu nedenle iskansız bir evi kredi ile almayı planlıyorsanız, öncelikle bankanızın ekspertiz sürecinde iskan durumunu nasıl değerlendirdiğini netleştirmeniz gerekmektedir.
İskansız Evin Elektrik ve Su Faturası Neden Çok Yüksek Gelir? (Şantiye Aboneliği Cezaları)
İmar Kanunu m. 31 uyarınca iskanı olmayan yapılara genel kural olarak kalıcı mesken aboneliği tanınmaz; bu binalar zorunlu olarak “şantiye aboneliği” adı verilen geçici ve daha pahalı bir tarifeden hizmet almak durumunda kalır. Şantiye aboneliğinde birim fiyatlar mesken tarifesine göre belirgin şekilde yüksektir ve bu maliyet farkı, tapu türleri arasında iskansız yapıyı tercih edenlerin sıkça karşılaştığı, hafife alınan ama uzun vadede ciddi bir mali yük hâline gelen bir sorundur. Ayrıca kaçak biçimde mesken tarifesine geçilmeye çalışılması hâlinde idari para cezası riski de gündeme gelmektedir. Bu nedenle iskansız bir evde oturmayı düşünenlerin, aylık gider planlamasına şantiye aboneliği farkını da dahil etmesi gerekmektedir.
Müteahhit İskan (Yapı Kullanma İzni) Almıyorsa Ev Sahipleri Ne Yapmalı? (Eksik İfa Davası)
Yüklenici (müteahhit), sözleşmesel olarak iskan almakla yükümlüdür. İskan alınmaması durumunda kat malikleri, Borçlar Kanunu m. 471 ve 473 kapsamında “eksik ifa” nedeniyle tazminat davası veya iskanın alınması için yetki talepli bir dava açabilir. Doktrindeki hâkim görüşe göre iskan eksikliği “açık ayıp” olarak nitelendirildiğinden, taşınmazı teslim alırken ihtirazi kayıt koymayan alıcılar yükleniciye karşı bu haklarını kaybedebilmektedir; bu nedenle teslim tutanağına iskan eksikliğinin açıkça yazılması kritik bir usuli güvencedir. Bu süreç, tapu türleri arasında iskansız kalan projelerin en sık yaşanan hukuki ihtilaf noktasıdır.
Dairenin, “anahtar teslimi” kavramının iskan ruhsatı alınmasını da kapsadığını ve bu yükümlülük yerine getirilmeden yüklenicinin tescil talep edemeyeceğini vurguladığı görülmektedir. Bu karar, tapu türleri arasında iskansız kalan projelerde müteahhidin “anahtar teslim ettim” savunmasının tek başına yeterli olmadığını; iskan alınmadan yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini tamamlamış sayılamayacağını ortaya koyan önemli bir emsaldir.
İskan ile Yapı Kayıt Belgesi (YKB) arasındaki değer farkı da ayrıca bir sorumluluk kaynağıdır ve tapu türleri arasında sıkça karıştırılan bu iki belge farklı hukuki sonuçlar doğurur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun ilgili kararına göre, yüklenicinin iskan yerine yalnızca YKB ile yetinmesi hâlinde bu iki belge arasındaki değer farkından da sorumlu tutulabileceği kabul edilmektedir; bu husus aşağıda imar barışı bölümünde ayrıca ele alınmaktadır.
Sadece Kat İrtifakı Olan (İskansız) Bina Belediye Tarafından Yıkılabilir mi?
Evet, ancak sadece iskan alınmamış olması tek başına yıkım sebebi değildir; tapu türleri arasında en çok karıştırılan konulardan biri de tam olarak budur. Yıkım riskinin doğması için yapının ruhsat ve eklerine aykırı olması gerekmektedir. İskan başvurusunun geç yapılması veya sürecin uzaması farklı bir durumdur; buna karşılık kaçak kat çıkılması, ruhsata aykırı metrekare artışı veya iskân koşullarının hiç sağlanamayacak olması hâlinde belediye encümeni yıkım ve idari para cezası kararı alabilmektedir.
Dairenin, ruhsata aykırı kaçak yapıların yıkılmasının esas olduğuna ve bu tür yapılar için mülkiyet talepleri ileri sürülemeyeceğine hükmettiği görülmektedir. Karar, tapu türleri bakımından ruhsata aykırılık taşıyan yapılarda malikin “ben iyiniyetliydim” savunmasının yıkım kararını engellemeyeceğini; idari yaptırımın mülkiyet iddialarından bağımsız olarak uygulanabileceğini netleştirmektedir.
Kat Mülkiyetli Tapunun (İskanlı Evin) Hukuken En Güvenli Tapu Olmasının Sebebi Nedir?
Tapu türleri arasında hukuken en güvenli olanı, tartışmasız biçimde kat mülkiyeti tapusudur. Kat mülkiyeti, yapının tamamlanması ve iskan alınmasının ardından kurulan, bağımsız bölümler üzerinde tam ve bağımsız mülkiyet sağlayan statüdür. Kat irtifakının aksine kat mülkiyetinde tapu, belirli bir bağımsız bölümü doğrudan ve kesin biçimde temsil eder; bu nedenle satış, miras, ipotek ve kredi işlemlerinde herhangi bir belirsizlik yaşanmaz. Ayrıca kat mülkiyeti kurulmuş bir binada malikler, Medeni Kanun’dan doğan kullanma, yararlanma ve tasarruf haklarını tam olarak kullanabilmektedir; oysa kat irtifaklı bir yapıda bu haklar iskan alınana kadar eksik kalmaktadır. Bu konuda malikler arasındaki arsa payı oranlarının doğru belirlenip belirlenmediği ayrıca önem taşıyabilir; arsa paylarının hatalı dağıtıldığını düşünenler, kat mülkiyeti hukuku kapsamında değerlendirilen arsa payı düzeltilmesi davası yoluyla bu oranı düzelttirebilir.
Toprak (Arsa/Tarla) Tapulu Ev Alırsam Başkası Evimi Elimden Alabilir mi?
Evet, bu risk gerçek ve ciddidir. Tapuda “arsa” veya “tarla” olarak görünen ancak üzerinde fiilen bina bulunan taşınmazlarda, Türk Medeni Kanunu’nun “üst araza tabidir” ilkesi (TMK m. 722) uygulanır; yani arazinin mülkiyetine sahip olan kişi, kural olarak üzerindeki yapının da sahibi sayılır. Bu tapu türleri arasında en yaygın kayıp senaryoları önalım (şufa) hakkının kullanılması ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası yoluyla taşınmazın açık artırmada satılmasıdır.
Bina Var Ama Tapuda “Arsa” Yazıyor, Hisseli Tapuda “Önalım (Şufa) Davası” Tehlikesi Nedir?
Hisseli bir araziden pay satın alındığında, TMK m. 732 uyarınca diğer paydaşlar, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden bu payı öncelikli olarak geri satın alma hakkına sahiptir. Bu, tapu türleri içinde hisseli arsa tapusunun en somut tehlikesidir: üzerine ev yapıp yıllarca oturduğunuz bir payı, diğer paydaşlardan biri önalım davası açarak sizin ödediğiniz bedel üzerinden devralabilir ve siz üzerine emek verdiğiniz evi kaybedebilirsiniz. Önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın tapuda usulüne uygun bildirilmesi ve kanunda öngörülen sürelerin geçmemiş olması gerekmektedir; bu nedenle hisseli arsa tapulu bir yer alınırken diğer paydaşların önalım hakkından açıkça ve yazılı olarak feragat etmesi sağlanmalıdır.
Diğer Arsa Ortakları “İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)” Davası Açarsa Evim Satılıp Sokağa Atılır mıyım?
Bu senaryo, tapu türleri arasında toprak tapulu evlerde en çok korkulan hukuki risktir ve maalesef gerçekleşebilir. TMK m. 698 uyarınca paydaşlardan herhangi biri, taşınmazın paylaşılmasını mahkemeden talep edebilir. Taşınmaz fiilen aynen bölünemiyorsa (örneğin üzerinde tek bir ev varsa), mahkeme taşınmazın tamamını açık artırma yoluyla sattırır ve satış bedeli paydaşlar arasında arsa payı oranına göre paylaştırılır. Bu durumda evin üzerine yaptığınız binanın değeri değil, yalnızca arsanın (ve varsa yapının muhdesat değerinin) bedeli size ödenir; yani yıllarca oturduğunuz ev fiilen elinizden çıkabilir ve tahliye edilmeniz gerekebilir. Bu nedenle hisseli toprak tapulu bir taşınmaza yatırım yapmadan önce, diğer paydaşlarla yazılı bir kullanım/taksim sözleşmesi yapılması veya taşınmazın fiilen taksim edilmiş olduğunu gösteren belgelerin temin edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Kendi Yaptığım Evi (Muhdesat) Tapuda Nasıl Üzerime Kaydettirebilirim?
Bir arazi üzerinde sonradan meydana getirilen yapı, TMK m. 722 anlamında “muhdesat” olarak adlandırılır ve kural olarak arazi sahibine ait sayılır; bu nedenle kendi inşa ettiğiniz evi doğrudan kendi üzerinize tescil ettirmek, arazi sahibinin rızası veya bir muhdesat şerhi olmadan hukuken kolay değildir. Yapı ruhsatsız veya kaçak ise durum daha da zorlaşmaktadır. Bu durum, tapu türleri arasında arsa tapusunun en can sıkıcı yönlerinden biridir.
Dairenin, tapuda arsa olarak kayıtlı yerlerde bağımsız bölüm satış vaadi mümkün olsa da, yapı kaçaksa ve yasal hâle getirilmesi imkânsızsa tescil kararı verilemeyeceğine hükmettiği görülmektedir. Bu karar, tapu türleri arasında arsa tapulu bir yerde inşa edilen evin, sözleşmeyle “satış vaadi” konusu yapılmış olsa dahi, yapının yasal statüye kavuşturulamadığı sürece asla resmi tapuya dönüştürülemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.
Bununla birlikte, taşınmazın el değiştirmesi (satış, ortaklığın giderilmesi vb.) durumunda, kaçak yapının tamamen değersiz sayılmaması gerektiği de kabul edilmektedir; bu husus tapu türleri arasında arsa tapusunun tazminat hesaplamalarında dikkate alınan bir istisnadır.
Dairenin, kaçak yapıların yasal bir değeri olmasa da, satış tarihinde araziye kattıkları değerin (en azından enkaz ve asgari levazım bedelinin) arazi bedeline eklenmesi gerektiğine karar verdiği görülmektedir. Bu güncel karar, muhdesat sahibinin evi doğrudan tapuya kaydettiremese dahi, tazminat veya paylaştırma hesaplamalarında yapının ekonomik değerinin tamamen yok sayılamayacağını göstermesi bakımından önemlidir.
İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) Alınmamış Toprak Tapulu Evlere Yıkım Kararı Çıkar mı?
Evet, Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınmamışsa yıkım riski aynen devam eder. İmar barışından yararlanmamış tapu türleri için bu risk özellikle yüksektir. 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesi uyarınca alınan YKB, yapının yıkım kararlarını ve idari para cezalarını durdurmakta ve geçici abonelik imkânı sağlamaktadır; ancak YKB’si bulunmayan kaçak yapılar için bu koruma söz konusu değildir.
| Konu | Yapı Kayıt Belgesi (YKB) Etkisi |
|---|---|
| Yasal Statü | Yıkım ve para cezalarını durdurur, yapıyı geçici olarak yasal hâle getirir |
| Hizmetler | Elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasına olanak tanır |
| İmar Uygunluğu | Yapıyı imara uygun hâle getirmez; sadece kentsel dönüşüme kadar kullanım hakkı verir |
| Eksik İfa | İskan ile YKB arasındaki değer farkından yüklenici sorumlu tutulabilir |
Kurulun, Yapı Kayıt Belgesi’nin yıkım ve idari para cezalarını durdurduğu, yapıyı geçici olarak yasal hâle getirdiği; ancak iskan ile YKB arasındaki değer farkından yüklenicinin sorumlu tutulabileceği yönünde karar verdiği görülmektedir. Bu karar, tapu türleri arasında imar barışından yararlanan yapıların “kurtarıldığı” algısının yanıltıcı olduğunu; YKB’nin gerçek bir iskan belgesinin yerini tutmadığını açıkça göstermektedir.
Dairenin, Yapı Kayıt Belgesi’nin yapıyı imara uygun hâle getirmediğini, sadece kentsel dönüşüme kadar geçerli bir kullanım hakkı sağladığını vurguladığı görülmektedir. Bu karar, YKB’li bir toprak tapulu evin dahi kalıcı bir çözüm olmadığını; tapu türleri arasında kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde farklı bir hukuki rejime tabi olacağını netleştiren önemli bir emsaldir.
Dairenin, Yapı Kayıt Belgesi’nin elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin bağlanmasına olanak tanıdığına hükmettiği görülmektedir. Bu karar, YKB alan tapu türleri arasında en azından hizmet erişimi bakımından somut bir iyileşme sağlandığını, ancak bunun mülkiyet güvenliğiyle karıştırılmaması gerektiğini göstermektedir.
2B Arazisi Üzerindeki Evler (Gecekondular) Yasal mıdır, Devlet El Koyar mı?
2B arazileri, bir zamanlar orman vasfı taşıyan ancak sonradan bu vasfını fiilen veya hukuken yitirmiş; 6831 sayılı Orman Kanunu m. 2/B kapsamında Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan arazilerdir. 6292 sayılı Kanun uyarınca, 31.12.2011 tarihinden önce bu arazileri fiilen kullanan kişiler “hak sahibi” sayılmakta ve araziyi doğrudan Hazineden (Milli Emlak) satın alabilmektedir. Şartları taşıyan bir kullanıcı için devletin arazisine “el koyması” söz konusu değildir; tersine kanun, mevcut kullanıcıya öncelikli satın alma hakkı tanımaktadır. Bu nedenle 2B arazisi, tapu türleri arasında kendine özgü bir kategori oluşturmaktadır.
Üzerinde Evim Olan 2B Arazisinin Tapusu (Milli Emlak’tan) Nasıl Satın Alınır?
2B arazisi üzerinde hak sahibi sayılan kullanıcılar, ilgili Milli Emlak Müdürlüğüne başvurarak hak sahipliği tespiti yaptırır; arazi rayiç bedeli üzerinden peşin veya taksitli olarak satın alınabilir. Tapu türleri arasında 2B arazisi, süreç tamamlandığında doğrudan kişi adına kat mülkiyeti benzeri güvenceye kavuşabilen nadir istisnalardan biridir; ancak bu sürecin başlaması ve tamamlanması tamamen süresinde yapılan başvuruya ve düzenli ödemeye bağlıdır.
2B Arazisinin Tapu Başvuru Süresini Kaçırdım veya Taksitleri Ödeyemedim, Evim Yıkılır mı?
6292 sayılı Kanun m. 12 uyarınca, belirlenen sürelerde başvuru yapılmaması veya taksitlerin ödenmemesi hâlinde hak sahipliği düşer. Bu durum otomatik olarak yıkım anlamına gelmez; ancak hak sahipliğinin düşmesiyle birlikte arazi yeniden doğrudan Hazine yönetimine döner ve kullanıcı, artık kanuni bir hak sahibi değil fiilî bir işgalci konumuna gerileyebilir. Bu noktadan sonra Hazine, tahliye ve müdahalenin men’i talepli bir süreç başlatabilir; dolayısıyla süre veya taksit kaçırma, dolaylı biçimde yıkım ve tahliye riskini fiilen artırmaktadır. Süresi geçmiş veya taksidi aksamış hak sahiplerinin, yeni bir başvuru imkânı olup olmadığını gecikmeden ilgili Milli Emlak birimiyle netleştirmesi önerilir. Bu risk, tapu türleri arasında 2B arazisini en kırılgan kategori hâline getirmektedir.
Başkasının Üzerine Kayıtlı (Kullanıcısı Başkası Görünen) 2B Arazisindeki Evi Satın Alırsam Hak İddia Edebilir miyim?
Bu, tapu türleri arasında en belirsiz ve riskli senaryolardan biridir. 2B arazilerinde hak sahipliği süreci tamamen idari bir işlemle yürütüldüğünden, bu idari işlem kesinleşmeden yapılan devirler hukuken güvenceli değildir.
Dairenin, imar affı kapsamındaki idari işlemler idari yargıda iptal edilmeden mülkiyet aktarımının talep edilemeyeceğine hükmettiği görülmektedir. Bu karar, 2B arazisinde henüz kesinleşmemiş bir hak sahipliğine dayanarak “kullanıcısından” satın alma yapan kişilerin, idari süreç tamamlanana veya iptal davası sonuçlanana kadar mülkiyet talep edemeyeceğini göstermektedir. Bu nedenle 2B arazisi üzerindeki bir evi, mevcut kullanıcıdan devralmadan önce hak sahipliği tespitinin kesinleşip kesinleşmediğinin mutlaka Milli Emlak kayıtlarından teyit edilmesi gerekmektedir. Bu karar, tapu türleri arasında 2B arazisinin ne denli hassas bir kategori olduğunu göstermektedir.
Orman Kadastrosu Geçerken Yanlış Tespit Yapıldıysa İtiraz Davası (Tapu İptal) Nasıl Açılır?
6831 sayılı Orman Kanunu m. 11 uyarınca orman kadastrosuna karşı iki farklı süre içinde itiraz imkânı bulunmaktadır: kadastro çalışması sırasında ilan edilen 30 günlük askı süresi içinde idari itiraz yoluyla, ya da kadastronun kesinleşmesinden sonra 10 yıl içinde dava yoluyla. Tapu türleri arasında orman kadastrosu hatalarından etkilenen araziler, özellikle 2B statüsüne girip girmediği tartışmalı sınır bölgelerinde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Askı süresi geçtikten sonra 10 yıllık dava hakkı hâlâ kullanılabileceğinden, arazinin orman kadastro tutanaklarının ve harita kayıtlarının incelenmesi, itiraz veya tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce mutlaka yapılması gereken ilk adımdır.
Tapum Sorunluysa Kentsel Dönüşümde (6306 Sayılı Kanun) Haklarım Kaybolur mu?
Hayır, haklar tamamen kaybolmaz; ancak hakkın niteliği ve kapsamı, elinizdeki tapu türlerine göre önemli ölçüde değişmektedir. İskansız veya kat irtifaklı binalar da dâhil olmak üzere, “riskli yapı” tespiti yapılan her taşınmaz kentsel dönüşüme girebilir. Tapuda arsa payı bulunan herkes, yeni yapılacak binada payı oranında hak sahibidir; tapusu olmayan ancak fiilen yapısı bulunanlara ise sadece “enkaz bedeli” ödenerek tahliye sağlanabilmektedir. Ayrıca dönüşüm kararları artık 2/3 çoğunlukla değil, paydaşların arsa payı üzerinden hesaplanan “salt çoğunluğu” ile alınabilmektedir; bu nedenle arsa payınızın doğru hesaplanmış olması, kentsel dönüşüm sürecindeki oy gücünüzü de doğrudan etkilemektedir. Toplantı kararlarının usulüne uygun alınıp alınmadığının denetimi site yönetimi hukuku kapsamında, arsa payınızın doğruluğunun denetimi ise ayrı bir arsa payı düzeltilmesi davası ile mümkündür.
İskansız veya Kat İrtifaklı Binalar Kentsel Dönüşüme Girdiğinde Müteahhitten Daire İstenebilir mi?
Kural olarak evet; arsa payınız varsa, kentsel dönüşüm kapsamında yeni yapılacak binadan payınız oranında bağımsız bölüm talep edebilirsiniz. Bu noktada da tapu türleri arasındaki fark belirleyicidir: arsa payı doğru ve tapuya yansımış şekilde kayıtlıysa hak talebiniz güçlüdür. Ancak bu hak, sözleşmenin ve projenin hukuken uygulanabilir olmasına bağlıdır; yapının ruhsata bağlanması objektif olarak imkânsız hâle gelmişse (örneğin imar planı buna kesin olarak izin vermiyorsa), taraflar arasındaki sözleşme geçersiz sayılabilmekte ve karşılıklı hak talepleri sınırlanabilmektedir.
Dairenin, yapının ruhsata bağlanmasının objektif olarak imkânsız olduğu durumlarda, objektif ifa imkânsızlığı nedeniyle taraflarca karşılıklı hak talep edilemeyeceğine hükmettiği görülmektedir. Bu karar, tapu türleri arasında ruhsata bağlanma ihtimali baştan itibaren bulunmayan yapılarda, kentsel dönüşüm sürecinde dahi müteahhitten daire talep etmenin garanti bir hak olmadığını; her somut olayda projenin hukuki ve teknik uygulanabilirliğinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
Toprak Tapulu (Kaçak) Binalarda Dönüşüm Olursa Evin Gerçek Değeri (Enkaz Bedeli) Alınabilir mi?
Kısmen. Tapusu bulunmayan ancak fiilen yapısı olan kişilere, kentsel dönüşüm kapsamında evin piyasa rayiç değeri değil, sınırlı bir “enkaz bedeli” ödenerek tahliye sağlanmaktadır. Yukarıda muhdesat başlığında incelenen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi kararında da vurgulandığı üzere, kaçak yapıların yasal bir değeri kabul edilmese dahi en azından enkaz ve asgari levazım bedelinin hesaplamaya dahil edilmesi gerekmektedir; ancak bu tutar, kat mülkiyetli veya arsa payı doğru belirlenmiş bir taşınmazın alacağı bedelin çok altında kalmaktadır. Bu fark, tapu türleri arasındaki güvenlik seviyesinin kentsel dönüşüm sürecinde somut bir maddi sonuca dönüştüğü en net örnektir.
2B Arazisindeki Gecekondular Kentsel Dönüşüm Projelerine Dahil Edilebilir mi?
Evet, 2B arazisi üzerindeki yapılar da riskli yapı tespiti yapılması hâlinde kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmektedir. Burada da tapu türleri arasındaki statü farkı belirleyici olmaya devam etmektedir. Ancak bu taşınmazlarda hak kapsamı, kullanıcının 6292 sayılı Kanun kapsamındaki hak sahipliği sürecinin hangi aşamada olduğuna göre değişmektedir: hak sahipliği tapuya dönüşmüşse arsa payı esasına göre tam hak sahipliği söz konusu olurken, süreç henüz tamamlanmamışsa veya hak sahipliği düşmüşse yalnızca enkaz bedeli ya da idari bir tahliye yardımı gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle 2B arazisindeki bir evin kentsel dönüşüme gireceği düşünülüyorsa, hak sahipliği başvurusunun tamamlanmış olması, sürecin sonucunu doğrudan etkileyen en kritik unsurdur.
Emsal Yargıtay Kararları
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Tapu türleri arasındaki farkları netleştirmek, iskansız veya toprak tapulu bir taşınmazın risklerini değerlendirmek ya da 2B arazisi ve kentsel dönüşüm süreçlerinde haklarınızı korumak için vakit kaybetmeden iletişime geçin.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
Bir yanıt yazın