Apartmanınızın sahanlığına bisikletini park eden, dev bir ayakkabılık koyan veya kat holünü kendi deposuna çeviren bir komşunuz mu var? Sahanlık işgali, Türkiye’deki apartmanlarda en sık karşılaşılan ortak alan ihtilafıdır. Üstelik birçok kat malikinin sandığının aksine, “uzun süredir orada duruyor” veya “yönetim ses çıkarmıyor” gibi gerekçeler, işgalciye hiçbir hak kazandırmaz.
Bu makalede, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde sahanlık ve kat holü işgallerine karşı sahip olduğunuz hakları, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarını ve açabileceğiniz davanın adım adım sürecini emsal kararlarla birlikte ele alıyoruz.
İçindekiler
- Sahanlık ve Kat Holü Nedir? Hukuki Tanımı
- Sahanlığa Eşya Koymak Hukuka Aykırı mı?
- Hangi Eşyalar İşgal Sayılır, Hangileri Sayılmaz?
- Yargıtay’ın Sahanlık İşgali Hakkındaki Emsal Kararları
- Sahanlık İşgaline Karşı Açılacak Dava (KMK m. 33)
- Süre, Görevli Mahkeme ve İspat Yükü
- Sıkça Sorulan Sorular
Sahanlık ve Kat Holü Nedir? Hukuki Tanımı
Sahanlık, merdiven katları arasında veya bağımsız bölümlerin giriş kapılarının bulunduğu, kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış yatay düzlemli alandır. Kat holü ise koridor şeklindeki geçiş bölümünü ifade eder.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4/a hükmü, sahanlıkları açıkça “ortak yer” olarak saymıştır. Üstelik bu sayım yalnızca tanımlayıcı değil, emredici niteliktedir. Yani:
- Sözleşme ile aksine karar verilse dahi sahanlık ortak alan olmaktan çıkarılamaz.
- Yönetim planı ile bir kişiye tahsis edilemez.
- Kat malikleri kurulu kararıyla bile bir bağımsız bölüme katılamaz.
Bu alanlar, doktrinde “mutlak ortak alan” veya “kanuni zorunlu ortak yer” olarak adlandırılır.
Sahanlığa Eşya Koymak Hukuka Aykırı mı?
Evet. Sahanlık işgali, hem mülkiyet hakkı hem de yangın güvenliği yönünden hukuka aykırıdır.
KMK Madde 19, kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü olduğunu hükme bağlar. Mimari projede “koridor” veya “sahanlık” olarak görünen bir alanın depo, eşya koyma yeri veya kapı ile kapatılarak özel alana çevrilmesi, doğrudan projeye aykırılık oluşturur.
Yangın Güvenliği Boyutu
Sahanlık ve kat holleri, aynı zamanda yangın tahliye yolu niteliğindedir. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik uyarınca bu alanların açık ve engelsiz tutulması zorunludur. İşgal nedeniyle bir afet anında can kaybı yaşanması durumunda, işgali yapan kat maliki ve buna göz yuman yöneticinin ağır kusurlu sayılarak tazminatla sorumlu tutulması söz konusu olabilir.
Hangi Eşyalar İşgal Sayılır, Hangileri Sayılmaz?
Doktrinde “faydalı yenilik” ile “haksız işgal” arasındaki sınır tartışmalı olsa da Yargıtay’ın yerleşik tutumu nettir:
İşgal sayılan eşyalar:
- Sabit veya yarı-sabit dev portmantolar, ayakkabılıklar
- Bisikletler, çocuk arabaları (sürekli bırakılması halinde)
- Su damacanaları, meşrubat kasaları, gazete standları
- El arabaları, ticari ekipman
- İşletmeye ait kirli tabak, bardak yıkama tezgahları
- Sahanlığa örülen duvar veya takılan çelik kapılar
Genellikle işgal sayılmayan eşyalar:
- Küçük paspaslar
- Hafif, kolay taşınabilir saksılar (geçişi engellemediği sürece)
- Geçici olarak bırakılmış eşyalar
Ancak şunu unutmamak gerekir: Sınırın nerede çizileceği, koridor genişliği, geçişin fiilen engellenip engellenmediği ve yangın yönetmeliği standartları gibi somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
Yargıtay’ın Sahanlık İşgali Hakkındaki Emsal Kararları
Yargıtay’ın bu konudaki tutumu istikrarlıdır. İşte raporumuzda yer alan en güncel ve çarpıcı emsal kararlar:
Karar 1: Sahanlığa Çelik Kapı Takılması
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 09.10.2017 T., 2017/4332 E., 2017/7405 K.
Bu kararda Yargıtay, anataşınmazın ara koridoru ve 2. bodrum kat merdiven inişine yapılan 1.35 x 2.90 metre ebadındaki çelik kapı müdahalesini hukuka aykırı bulmuştur. Karara göre demir kapının sökülmesine ve alanın mimari projesine uygun hâle getirilmesine hükmedilmiştir. Bu karar, “kapı ile kapatma” yoluyla yapılan işgallerin doğrudan men sebebi olduğunu göstermesi açısından önemlidir.
Karar 2: Apartman Merdiven Başlangıcında Ticari Faaliyet
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17.01.2022 T., 2021/12613 E., 2022/135 K.
Bu kararda, bir kat malikinin apartman merdiven başlangıcına mutfak tesisatı kurarak işletmesine ait kirli tabak ve bardakları bu alanda temizlemesi ele alınmıştır. Yargıtay, bu faaliyetin apartman merdiveninin kullanımını önlediğini ve ortak alanın işgal edildiğini tespit ederek müdahalenin men’ine karar vermiştir. Karar, ortak alanın “kullanımını önleyen” her türlü ticari faaliyetin işgal sayıldığını göstermektedir.
Karar 3: El Arabası, Damacana ve Gazete Standı İşgali
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 24.10.2017 T., 2017/4603 E., 2017/8327 K.
Bu kararda Yargıtay, ortak alana el arabası, su damacanası, meşrubat kasası ve gazete standı konulması suretiyle yapılan müdahalenin önlenmesine ve projeye aykırılıkların tespit edilerek eski hale getirilmesine karar vermiştir. Bu karar özellikle sahanlık veya zemin kat girişinde ticari amaçlı eşya bulunduran işletmeler için doğrudan emsal niteliğindedir.
Karar 4: Koridor Sahanlığının Dükkana Katılması
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 11.10.2023 T., 2023/3155 E., 2023/8803 K.
Yargıtay bu güncel kararında, bodrum kattaki ortak alanlardan olan koridor sahanlığı ve merdiven boşluğunun bir dükkana dahil edilmesini mimari projeye aykırı bulmuş; yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğunu vurgulayarak davanın kabulüne karar verilmesini yerinde görmüştür.
Sahanlık İşgaline Karşı Açılacak Dava: KMK Madde 33
KMK Madde 33, kat maliklerine ortak alana yapılan haksız müdahaleler için hakimin müdahalesi davası açma hakkı tanır. Bu dava ile şu talepler ileri sürülebilir:
- Müdahalenin men’i (eşyaların kaldırılması, faaliyetin durdurulması)
- Eski hale getirme (duvarın yıkılması, kapının sökülmesi, mimari projeye uygun hale getirilmesi)
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı – ortak alandan münhasıran yararlanılan süre için)
Davayı Kim Açabilir?
- Her bir kat maliki (münferiden)
- Apartman yönetici (kat malikleri kurulu kararıyla)
- Birden fazla kat maliki birlikte
Diğer kat maliklerinin rızasını almak zorunda değilsiniz. Mülkiyet hakkına dayanan bu dava bireysel olarak da açılabilir.
Süre, Görevli Mahkeme ve İspat Yükü
Görevli Mahkeme
KMK Ek Madde 1 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Asliye Hukuk değil. Yanlış mahkemede dava açmak süre kaybına yol açar.
Yetkili Mahkeme
Anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Zamanaşımı
İyi haber: Mülkiyet hakkına dayalı bu dava zamanaşımına tabi değildir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre haksız işgalin üzerinden ne kadar zaman geçerse geçsin, “kazandırıcı zamanaşımı” veya “rıza varsayımı” ortak alanlar için geçerli sayılmaz.
İspat Araçları
- Onaylı mimari proje (en temel delil)
- Bilirkişi raporu (mevcut durumun projeye aykırılığının tespiti)
- Fotoğraf ve video kayıtları
- Tanık beyanı (komşular)
- Yönetim plan ve karar defterleri
Davanın Sonucunda Ne Olur?
Hâkim müdahalenin men’ine karar verirken davalıya uygun bir süre verir (örneğin eşyaların kaldırılması, duvarın yıkılması için). Bu süre içinde aykırılık giderilmezse icra yoluyla zorla yerine getirme süreci başlar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Sahanlığa ayakkabılık koymak yasal mı?
Küçük, geçişi engellemeyen ve yangın güvenliğini tehlikeye atmayan paspas niteliğindeki eşyalar genellikle hoşgörü ile karşılanır. Ancak sabit veya yarı-sabit ayakkabılıklar, dev portmantolar Yargıtay tarafından işgal olarak değerlendirilmiştir.
Komşum sahanlığı 10 yıldır kullanıyor, hakkım yandı mı?
Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ortak alan işgallerinde kazandırıcı zamanaşımı işlemez. Mülkiyet hakkınız ayni nitelikte olduğundan her zaman müdahalenin men’ini talep edebilirsiniz.
Yönetim ses çıkarmıyor, ne yapabilirim?
Yöneticinin pasif kalması, sizin bireysel dava hakkınızı engellemez. KMK m. 33 uyarınca her kat maliki tek başına dava açabilir.
Beşte dört rıza ile sahanlık birine tahsis edilebilir mi?
Hayır. KMK m. 19 her ne kadar ortak alanlarda değişiklik için 4/5 rıza arasa da, bu rıza mutlak ortak alanların bir kişiye tahsisi için yeterli değildir. Bu yöndeki kararlar doktrinde “mutlak butlan” ile sakat kabul edilir.
Hangi mahkemede dava açmalıyım?
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde. Anagayrimenkulün bulunduğu yer yetkilidir.
Dava masraflarını kim öder?
Davayı kazanmanız halinde yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı tarafa yükletilir.
Sonuç ve Pratik Değerlendirme
Sahanlık ve kat holü işgalleri, mülkiyet hakkının ihlali olmasının ötesinde binanın işletme güvenliğini ve mimari bütünlüğünü tehdit eden eylemlerdir. Yargıtay’ın 2017-2023 yılları arasındaki istikrarlı içtihatları göstermektedir ki:
- Sahanlık mutlak ortak alandır ve hiçbir şekilde özel kullanıma tahsis edilemez.
- “Uzun süreli kullanım” veya “yönetimin sessiz kalması” işgalciye hak kazandırmaz.
- Mimari projeye aykırı her türlü sabit veya yarı-sabit imalat (kapı, duvar, kabin) doğrudan men sebebidir.
- Her kat maliki bireysel olarak dava açma hakkına sahiptir.
Apartmanınızda bu tür bir işgalle karşı karşıyaysanız, fotoğraf ve video kayıtlarını derhal toplayıp onaylı mimari projeyi temin ederek bir avukat eşliğinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde KMK m. 33 davası açabilirsiniz.
İlgili Yazılar:
- Apartman Sığınağını Depoya Çeviren Komşu: Yargıtay’ın Tutumu
- Şaft Boşluğuna İzinsiz Baca Çekilebilir mi?
- Merdiven Altını Depoya Çeviren Komşuya Karşı Hukuki Yol
Bir yanıt yazın