- Apartmanda Günlük Kiralama Yasal Mı?
- 100 Gün Kuralı: Hangi Kiralama “Turizm Faaliyeti” Sayılır?
- Airbnb İlanı Açmak İçin Oybirliği Şartı
- “Kimliği Belirsiz Komşu” Problemi ve Güvenlik
- İdari Para Cezaları Ne Kadar?
- Komşular Ne Yapabilir? Hukuki Yollar
- Mülkiyetin Elinden Alınması Mümkün Mü?
- İlgili Emsal Yargıtay Kararları
- Sıkça Sorulan Sorular
Apartmanda günlük kiralama — Airbnb, Booking veya benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli konut kiralaması — Türk hukukunda artık “kaçak ticari faaliyet” olarak değerlendirilmektedir. 7464 sayılı Kanun ve Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, tüm kat maliklerinin oybirliği ve Bakanlık izin belgesi olmaksızın yapılan her günlük kiralamanın hem idari para cezasına hem de mahkeme yoluyla durdurulmasına zemin hazırladığını açıkça ortaya koymaktadır.
Apartmanda Günlük Kiralama Yasal Mı?
Apartmanda günlük kiralama yapabilmek için yalnızca mülk sahibi olmak yetmez. Tapuda “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün, günlük, haftalık veya saatlik biçimde kısa süreli kiraya verilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi kapsamında doğrudan “ticari/işyeri kullanımı” sayılmaktadır.
Bu nitelendirme iki kritik sonuç doğurur. Birincisi, apartmanda günlük kiralama faaliyeti başlatabilmek için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması zorunludur. İkincisi, 2023 yılında yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Kanunu bu oybirliği şartına ek olarak Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan ayrı bir izin belgesi alma yükümlülüğü getirmiştir.
- Turizm Amaçlı Kiralama (7464 sayılı Kanun): Mesken nitelikli konutların, konaklama amacıyla günlük veya kısa süreli olarak kiralanması faaliyeti.
- KMK m. 24/2 — “Otelleşme” Yasağı: Mesken bağımsız bölümlerde otel, pansiyon gibi işletme açılabilmesi için kat maliklerinin oybirliği şartı.
- İzin Belgesi: Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan alınan, apartmanda günlük kiralama yapılabilmesini sağlayan resmi belge. Oybirliği kararı olmadan verilmez.
- İmisyon: Gürültü, koku, güvenlik kaygısı gibi komşuları rahatsız eden etkiler. TMK m. 737 uyarınca durdurulabilir.
100 Gün Kuralı: Hangi Kiralama “Turizm Faaliyeti” Sayılır?
Apartmanda günlük kiralama yapıp yapmadığınız konusunda belirleyici eşik 100 gündür. 7464 sayılı Kanun ve güncel doktrin bu sınırı net biçimde ortaya koymuştur: tek seferde 100 gün ve daha az süreyle yapılan her kiralama, yıl içinde kaç kez tekrarlandığına bakılmaksızın artık “turizm amaçlı kiralama” yani ticari faaliyet sayılmaktadır.
Bu eşiğin pratik önemi büyüktür. “Ben sadece tatile gidince kiraya veriyorum” veya “Yılda birkaç kez, kısa süreliğine” gibi savunmalar artık hukuken geçersizdir. Tek bir 30 günlük Airbnb kiralaması bile kanunun kapsamına girmektedir.
Tek seferde 100 günün altındaki her kiralama “turizm amaçlı kiralama” sayılır. Bu kiralamaları yapmak için hem oybirliği kararı hem de Bakanlık izin belgesi zorunludur. İkisi birlikte yoksa faaliyet kaçaktır.
100 Günün Üzerindeki Kiralamalar Güvende Mi?
100 günü aşan kiralamalar 7464 sayılı Kanun’un doğrudan kapsamı dışındadır; ancak bu, sorunsuz kiralama yapılabileceği anlamına gelmez. Faaliyetin yoğunluğuna ve sürekliliğine göre “meskenin işyeri olarak kullanımı” tartışması devam edebilir ve KMK m. 24 kapsamında yine dava açılabilir.
Airbnb İlanı Açmak İçin Oybirliği Şartı Ne Demek?
Apartmanda günlük kiralama veya Airbnb faaliyeti başlatmak için binayı oluşturan tüm bağımsız bölüm maliklerinin — tek bir istisna olmaksızın — oy birliğiyle karar alması gerekir. Çoğunluk kararı yetmez; tek bir kat malikinin itirazı bu faaliyeti hukuka aykırı kılar.
Yönetim planında “daireler konut olarak kullanılır” hükmü varsa durum daha da nettir: oybirliği kararı alınsa bile yönetim planının önce değiştirilmesi gerekmektedir.
“KMK’nın 24. maddesi hükmü uyarınca tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün bu amaçla kullanılması, tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile verecekleri karara bağlıdır… Anagayrımenkule ait yönetim planının 3. maddesinde dairelerin konut olarak kullanılacağı hususunun belirtildiği gözetildiğinde, mahkemece verilen davanın kabulü kararı usul ve kanuna uygundur.”
“KMK’nın 24. maddesinde mesken olarak kiralanan yerlerin işyerine dönüştürülmesi yahut ticari amaçlı kullanılması koşulları belirlenmiş olup, dava konusu taşınmaz için bu koşulların gerçekleşmediği ve kiralamanın niteliğinin ticari vasfa dönüştüğü böylece bağımsız bölümün kullanım niteliğinin değiştirildiği tespit edilerek… dairenin saatlik, günlük, haftalık kiralamalar yapılarak ticari amaçla kullanımına son verilmek suretiyle eski hale iadesine karar verilmiştir.”
“Kimliği Belirsiz Komşu” Problemi ve Güvenlik Zafiyeti
Apartmanda günlük kiralama yapılmasının komşular açısından en somut etkisi güvenlik kaygısıdır. Sürekli değişen, kimliği bilinmeyen kişilerin bina ortak alanlarını — asansörü, otoparkı, sosyal tesisleri — kullanması, hem KMK m. 18 kapsamında komşuluk hukukunun ihlali hem de Kimlik Bildirme Kanunu açısından ayrı bir yükümlülük doğurmaktadır.
1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca günlük kiralanan konutların işleticileri, her konuklayan kişinin kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarını tutmak ve kolluk örgütlerine hazır bulundurmak zorundadır. Bu yükümlülüğün ihlali ayrıca idari para cezasına neden olmaktadır.
“TBK’nın 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür… taşınmazın günlük kiralama gibi amaçlarla kullanılarak sürekli farklı kişilerin giriş çıkış yapması ve apartman sakinlerinin huzurunun bozulması, sözleşmeye aykırı bir kullanım olarak kabul edilmiştir.“
Şifreli Kilit ve Ortak Alan İhlali
Airbnb konuklarının apartman şifreli kapı kodunu, asansör kartını ve sosyal tesis girişini kullanması da ayrı bir ihlal kaynağıdır. Yönetim planına ve KMK’nın özüne aykırı olan bu durum, apartman yönetiminin erişim haklarını kısıtlama kararı almasına hukuki dayanak sağlar.
İdari Para Cezaları Ne Kadar?
İzin belgesi olmaksızın apartmanda günlük kiralama faaliyeti yürütmek, 7464 sayılı Kanun kapsamında yüz binlerce lirayı bulan kademeli idari para cezalarına yol açmaktadır. Bu cezalar her kiralama faaliyeti için ayrı ayrı uygulanmaktadır.
| İhlal Türü | Başvuru Yeri | Yaptırım |
|---|---|---|
| İzin belgesi olmadan günlük kiralama | Kültür ve Turizm Bakanlığı / Valilik | Ağır idari para cezası (kademeli) |
| Kimlik bildirimi yapmama | Genel Kolluk (Emniyet / Jandarma) | İdari para cezası (1774 s. Kanun) |
| KMK m. 33 kararına uymama | Sulh Hukuk Mahkemesi | İdari para cezası + ilamlı icra |
| Ticari kullanım (oybirliği yok) | Sulh Hukuk Mahkemesi | Faaliyetin durdurulması + eski hale getirme |
Komşular, izin belgesi olmayan günlük kiralama faaliyetini Kültür ve Turizm Bakanlığı’na veya Valiliğe ihbar ederek doğrudan para cezası kesilmesini ve faaliyetin durdurulmasını sağlayabilir. Bu idari yol, mahkeme sürecini beklemeden sonuç alınan en hızlı yoldur.
Komşular Ne Yapabilir? Hukuki Yollar
Apartmanda izinsiz günlük kiralama yapılması karşısında kat malikleri ve yöneticiler eş zamanlı olarak birden fazla yola başvurabilir. Bu yollar birbirini engellemez.
| Yol | Amaç | Başvuru Yeri |
|---|---|---|
| 1. Yol | Faaliyetin durdurulması ve idari para cezası | Kültür ve Turizm Bakanlığı / Valilik |
| 2. Yol | Müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası | Sulh Hukuk Mahkemesi (KMK m. 33) |
| 3. Yol | Kimlik bildirimi yapılmıyorsa suç duyurusu | Emniyet / Jandarma (1774 s. Kanun) |
| 4. Yol | Gürültü ve güvenlik zafiyeti için tazminat davası | Asliye Hukuk Mahkemesi |
İspat İçin Hangi Deliller Kullanılır?
Apartmanda günlük kiralama yapıldığını ispat etmek için şu deliller mahkemelerce kabul görmektedir: Airbnb, Booking veya benzeri platformlardaki aktif ilanlar (ekran görüntüsü alınarak); apartman giriş-çıkış kayıtları ve güvenlik kamerası görüntüleri; tanık beyanları; Kimlik Bildirme Kanunu kapsamında tutulan (ya da tutulmayan) kayıtlar.
Apartman yönetimleri, yönetim planına “dairelerin günlük, haftalık veya kısa süreli kiraya verilmesi yasaktır” hükmü ekleyerek hukuki konumlarını güçlendirebilir. Bu hükmün varlığı, ileride açılacak davalarda güçlü bir delil niteliği taşır ve hem idari başvuru hem de mahkeme sürecini hızlandırır.
Mülkiyetin Elinden Alınması Mümkün Mü?
Evet — ve bu, günlük kiralama yapan mülk sahiplerinin çoğunun bilmediği en ağır yaptırımdır. Eğer bir kat maliki, mahkeme kararına rağmen apartmanda izinsiz günlük kiralama faaliyetini sürdürmeye devam eder ve bu durum diğer malikler için “çekilmezlik hali” yaratırsa, KMK m. 25 uyarınca diğer malikler o kişinin bağımsız bölümünün kendilerine devredilmesini talep edebilirler.
Bu hükmün uygulanması son derece ağır bir yaptırım olmakla birlikte yargı tarafından kabul görmektedir. Mahkeme kararını defalarca görmezden gelen, komşuların huzurunu sürekli bozan ve güvenlik zafiyeti yaratan kullanımlar bu kapsamda değerlendirilebilir.
İlgili Emsal Yargıtay Kararları
Günlük, haftalık ve saatlik kiralamanın “ticari kullanım” sayılarak durdurulmasına hükmeden temel karar.
“Mahkeme, söz konusu bağımsız bölümlerin ticari işletmeye dönüştürülmesini hukuka aykırı bularak, ‘davalıların bağımsız bölümlerinin otel olarak kullanılmasının önlenmesine, eski hale getirilmesine’ karar vermiştir. Kararda, bu tür bir kullanım değişikliği için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerektiği vurgulanmış ve ‘taşınmazın otel olarak kullanılmasına ilişkin kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar bulunmaması’ durumu, davanın kabul edilmesinde temel bir gerekçe olarak sunulmuştur.”
Oybirliği olmadan yapılan günlük kiralamanın tahliye kararını da kapsadığını netleştiren güncel karar.
“Yönetim Planının 2. maddesinde bağımsız bölümlerin konut olarak kullanılması öngörüldüğünden ve kat maliklerinin tümünün iznini olmadan konut olan yerin başka bir amaçla kullanılması mümkün olamayacağından… eski hale getirme işleminin verilen süre içerisinde yerine getirilmediği hallerde kiracının taşınmazdan icraen tahliyesi için tahliye kararının da verilmesi gerektiği hükmüne yer verilmiştir.”
Günlük kiralama faaliyetinin 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamında olduğunu ve idari para cezasına konu olabileceğini hükme bağlayan karar.
“Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü konaklama yerleri… sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarını… tutmak zorundadırlar… günübirlik kiralanan evlerin de bu Kanun kapsamında bulunduğu değerlendirilmiştir.”
Mülk sahibi veya alt kiracı olup olmadığına bakılmaksızın günlük kiralama yapanın idari yaptırımla karşılaşacağını ortaya koyan karar.
“Kullanımında bulunan taşınmazın farklı odalarını günübirlik olarak kiraya verdiği sabit olan muterizin, dairenin maliki ya da alt kiraya verme yetkisi bulunan kiracısı olması durumu ile kabahate konu yerin bir işletme olup olmadığının, muteriz hakkında uygulanan idari para cezasına konu kabahat eylemi bakımından bir öneminin bulunmadığı anlaşılmakla… günlük kiralama faaliyetlerinde bulunanların idari yaptırımlarla karşılaşabileceğini ortaya koymuştur.”
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Apartmanda günlük kiralama, Airbnb şikâyeti veya kat mülkiyeti hukuku konularında doğru ve hızlı adım atmak için hak kaybı yaşamadan profesyonel danışmanlık alın.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile YazınDaha Fazlası ve İletişim İçin Tıklayınız.
Bir yanıt yazın