KMK Madde 20/a — İşletme Giderleri: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ortak yer temizliği ve elektrik-su gibi işletme giderlerinden kiracı ve kat maliki, TBK m. 317-341 çerçevesinde birlikte sorumludur.
KMK Madde 20/c — Kullanmama Savunmasının Geçersizliği: Kat malikleri, bağımsız bölümü kullanmadıklarını veya ortak yerden faydalanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ödemekten kaçınamaz.
KMK Madde 22 — Müteselsil Sorumluluk ve Kanuni İpotek: Kira akdine dayanarak bağımsız bölümden faydalananlar, ortak gider borçlarından kat maliki ile müteselsilen sorumludur; ödenmeyen ortak gider borcu için malikin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir.
KMK Madde 42 — Faydalı Yenilik: Anayapının ömrünü uzatan veya değerini artıran, ısı yalıtımı gibi zorunlu hâle gelen yenilikler “faydalı yenilik” sayılır ve arsa payı oranında tüm maliklerce karşılanır.
KMK Madde 43 — Zaruri Olmayan (Lüks) Yenilikler: Yapılması arzu edilen yenilik çok masraflı veya lüks nitelikteyse, bu yenilikten faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir.
KMK Madde 19 ve 35 — Yöneticinin Acil Durum Yetkisi: Yönetici kural olarak genel kurul kararı olmadan büyük çaplı demirbaş harcaması yapamaz; ancak anayapıya zarar verecek acil durumlarda gerekli onarımları re’sen yaptırabilir.
KMK Madde 25 — Çekilmezlik Hâli: Ortak gider ve demirbaş borcunun ödenmemesi “çekilmezlik” hâlini alırsa, diğer malikler borçlu malikin bağımsız bölümünün kendilerine devrini hâkimden talep edebilir.
Demirbaş masrafı ile aidat (işletme) gideri arasındaki ayrım, apartman ve sitelerde kiracı ile ev sahibi arasında en sık ihtilaf yaratan konulardan biridir; çatı aktarımı, mantolama, asansör yenileme gibi harcamalar kural olarak yalnızca kat malikini bağlarken, kapıcı maaşı ve ortak elektrik gibi giderlerden kiracı da müteselsilen sorumludur. Bu yazıda bu iki gider türü arasındaki farktan kiracının hangi hâllerde ödeme yapmak zorunda kaldığına, kat malikleri kurulunun aldığı lüks harcama kararlarına itirazdan yeni ev alanların eski borçlardan sorumlu olup olmadığına kadar tüm merak edilen sorular güncel Yargıtay kararları ışığında ayrıntılı biçimde yanıtlanmaktadır.
Aidat (İşletme Gideri) ile Demirbaş (Yatırım Gideri) Arasındaki Fark Nedir?
Apartman ve site giderlerinde sorumluluk, giderin niteliğine göre belirlenmektedir. Taşınmazın günlük işleyişine ilişkin “işletme giderleri”nden (aidat) kiracı ve malik müteselsilen sorumluyken, taşınmazın değerini artıran ve yapısına ilişkin olan “demirbaş (yatırım) giderleri”nden kural olarak yalnızca kat maliki (ev sahibi) sorumludur. Bu iki gider türü arasındaki fark, harcamanın amacı ve sürekliliği ile belirlenir.
| Gider Türü | Kapsam | Sorumlu Taraf |
|---|---|---|
| İşletme Gideri (Aidat) | Temizlik, personel maaşları, rutin bakım, ortak alan elektrik/su | Kiracı ve Malik (Müteselsilen) |
| Demirbaş (Yatırım) | Çatı onarımı, dış cephe mantolama, asansör yenileme, ana yapı boyası | Sadece Kat Maliki |
Dairenin, tadilat giderleri ile aidat giderlerinin birbirinden ayrılması gerektiğini ve tadilat (demirbaş) niteliğindeki giderlerden malikin sorumlu olduğunu açıkça hükme bağladığı görülmektedir. Bu karar, demirbaş masrafı ile olağan aidat gideri arasındaki sınırı ilk elden çizen temel kararlardan biridir; mahkemenin, bir harcamanın “tadilat” mı yoksa “olağan bakım” mı olduğunu belirlerken harcamanın taşınmazın yapısına kalıcı bir katkı sağlayıp sağlamadığına baktığı anlaşılmaktadır. Bu ayrım, yönetimlerin kiracıdan talep edebileceği kalemleri doğru sınıflandırması bakımından uygulamada yol gösterici niteliktedir.
Dairenin, KMK m. 20 kapsamında belirtilen giderlerin taşınmazın aynına ilişkin giderler olmayıp yönetime ilişkin giderler olduğunu; esaslı onarım giderlerinin ise bu kapsam dışında kalarak malike ait olduğunu vurguladığı görülmektedir. Bu karar, demirbaş masrafı sayılan esaslı onarımların KMK m. 20’deki olağan “yönetim gideri” kavramından tamamen ayrı bir kategori oluşturduğunu; dolayısıyla kiracıdan yönetim gideri adı altında esaslı onarım bedeli talep edilmesinin hukuken dayanaksız kalacağını göstermektedir.
Kapıcı Maaşı, Güvenlik, Ortak Elektrik ve Temizlik Giderlerini Kim Öder? (Kiracı Sorumluluğu)
KMK m. 20/a ve TBK m. 317-341 uyarınca; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ile temizlik ve ortak alan elektrik-su bedelleri kiracıya aittir. Bu giderler demirbaş masrafı kapsamına girmeyen, taşınmazın günlük işleyişiyle doğrudan ilgili olan kalemlerdir; bu nedenle kiracı, bu tür giderlerden kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutulur.
Dairenin, bu tür personel ve işletme giderlerine kat maliklerinin yanı sıra bağımsız bölümden kira akdine dayanarak faydalananların da müteselsilen sorumlu olduğunu teyit ettiği görülmektedir. Karar, yönetimin kapıcı, güvenlik ve temizlik gibi giderler için doğrudan kiracıya başvurabileceğini; kiracının “bu bina benim değil, ev sahibimden isteyin” savunmasının işletme giderleri bakımından geçerli olmadığını netleştirmektedir. Bununla birlikte bu sorumluluğun demirbaş masrafı kalemlerine genişletilemeyeceği, kararın örtük biçimde çizdiği bir sınırdır.
Çatı Aktarımı, Mantolama (Dış Cephe) ve Asansör Yenileme Masrafları Kime Aittir? (Ev Sahibi Sorumluluğu)
Anayapının ömrünü uzatan ve değerini artıran bu tür “esaslı onarım” giderleri, tipik demirbaş örnekleridir ve malike aittir. Çatı aktarımı, dış cephe mantolaması ve asansörün komple yenilenmesi gibi kalemler, kiracının günlük kullanımından bağımsız olarak taşınmazın yapısal değerini artırdığından, bu bedellerin kiracıya yansıtılması hukuken mümkün değildir.
Dairenin, asansör sisteminin yenilenmesi ve binanın komple boyanması gibi giderlerin “alelade kullanımdan kaynaklanan tamiratlar” olmadığını; bunların mal sahibinin sorumluluğundaki esaslı tamiratlar olduğunu belirttiği görülmektedir. Bu karar, demirbaş masrafı ile günlük bakım gideri arasındaki ayrımı somut örnekler üzerinden netleştirmesi bakımından önemlidir; asansörün rutin servis/bakım gideri ile komple motor veya kabin yenilemesi arasındaki farkın gözetilmesi gerektiğini göstermektedir. Sadece rutin bakım kiracıya yansıtılabilirken, yenileme bedeli tamamen malike aittir.
Dairenin, mantolamanın ısı yalıtımı yönetmeliği gereği zorunlu ve faydalı bir gider olduğunu; bu bedelin arsa payı oranında maliklerce karşılanması gerektiğini ifade ettiği görülmektedir. Bu karar, mantolama gibi bir demirbaş masrafı kaleminin yalnızca “isteğe bağlı” bir lüks değil, mevzuat gereği zorunlu hâle gelmiş bir yatırım olduğunu; bu nedenle kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılması gerektiğini, kiracıya hiçbir şekilde yansıtılamayacağını açıkça ortaya koymaktadır.
Merkezi Sistem Kazan (Kombi) Değişimi veya Doğalgaz Dönüşüm Masrafı Demirbaş mıdır?
Evet, merkezi sistem kazan değişimi veya doğalgaz dönüşümü, KMK m. 42 kapsamında “faydalı yenilik” ve taşınmazda kalıcı değer artışı sağlayan bir işlem olduğundan demirbaş masrafı sayılır ve ev sahibi tarafından ödenir.
Dairenin, doğalgaz tesisatı gibi harcamaların “zorunlu gider” niteliğinin araştırılarak, bu giderin malikin sorumluluğunda olup olmadığının somut olay bazında belirlenmesi gerektiğini vurguladığı görülmektedir. Bu karar, her doğalgaz veya kazan değişikliğinin otomatik olarak demirbaş masrafı sayılmayacağını; mahkemelerin harcamanın zorunluluk derecesini, mevcut sistemin arızalı olup olmadığını ve değişimin isteğe bağlı bir iyileştirme mi yoksa kaçınılmaz bir yenileme mi olduğunu ayrıca incelemesi gerektiğini göstermektedir. Bireysel kombi arızalarında ise durum farklı değerlendirilebilir; kiracının kusuru bulunmayan bireysel kombi arızaları da malikin sorumluluğunda kabul edilmektedir.
Kiracı Ortak Alan Demirbaş Masrafını (Mantolama, Çatı) Ödemek Zorunda mıdır?
Kiracı, kural olarak demirbaş masrafından sorumlu değildir. Ancak KMK m. 22 uyarınca site yönetimi bu bedeli doğrudan kiracıdan talep edebilir; bu durumda kiracının sorumluluğu her zaman ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracı, malik adına yaptığı bu ödemeyi kira borcundan mahsup etme hakkına sahiptir.
Dairenin, kiracının demirbaş masrafı sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğunu hükme bağladığı görülmektedir. Bu karar, yönetimin bir demirbaş harcaması için kiracıya başvurması hâlinde dahi, kiracının kira bedelini aşan bir tutardan asla sorumlu tutulamayacağını; aşan kısmın tek muhatabının kat maliki olduğunu açıkça göstermektedir. Bu ilke, özellikle düşük kira bedeliyle oturan kiracıları yüksek tutarlı demirbaş talepleri karşısında önemli ölçüde korumaktadır.
Site Yönetimi Demirbaş Parası İçin Kiracıya İcra Takibi (Haciz) Başlatabilir mi?
Evet, KMK m. 22 uyarınca bağımsız bölümden kira akdine dayanarak faydalananlar, kat malikinin borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumludur; bu nedenle demirbaş masrafı için de kiracıya karşı icra takibi başlatılabilir. Ancak bu takipte kiracının sorumluluğu yine kira bedeli ile sınırlı kalır; kira bedelini aşan kısım için kiracının maaşına veya kişisel mal varlığına haciz uygulanamaz.
Dairenin, kesinleşen işletme projelerinin İİK m. 68 kapsamında belge niteliğinde olduğunu ve bu borçlar için doğrudan icra takibi başlatılabileceğini; ancak kiracının takibe konu sorumluluğunun yine kira bedeli ile sınırlı kaldığını belirttiği görülmektedir. Bu güncel karar, demirbaş masrafı alacaklarının da tıpkı aidat alacakları gibi kesinleşmiş bir belgeye dayanarak hızlı icra takibi yoluyla tahsil edilebileceğini; ancak icra dairesinin kiracı aleyhindeki haczi kira bedeli sınırını aşacak şekilde genişletmemesi gerektiğini göstermektedir. Aidat borcu tahsilinde izlenecek genel icra sürecine ilişkin ayrıntılı bilgi için aidat borcu icra takibi ve itiraz davaları başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının Acil Durumlarda Ödediği Demirbaş Masrafını Kira Bedelinden (Kiradan) Düşme Hakkı
Kiracı, malikin sorumluluğunda olan bir demirbaş masrafını -örneğin acil bir çatı tamiri veya kazan arızası nedeniyle- kendi imkânlarıyla ödemek zorunda kalmışsa, KMK m. 22/1 çerçevesinde bu tutarı kira borcundan düşme (mahsup) hakkına sahiptir.
Dairenin, kiracının yaptığı demirbaş masrafı ödemesinin kira borcundan düşüleceğini açıkça ifade ettiği görülmektedir. Bu karar, kiracının haksız yere üstlendiği bir demirbaş bedelini geri almak için ayrıca bir alacak davası açmasına gerek kalmadığını; doğrudan mahsup yoluyla bu tutarı sonraki kira ödemelerinden düşebileceğini göstermektedir. Uygulamada ihtilafın önüne geçilmesi için, yapılan ödemenin dekont veya fatura ile belgelenmesi ve mahsup işleminin yazılı olarak ev sahibine bildirilmesi önerilmektedir.
Kira Sözleşmesinde Yazan “Tüm Apartman Giderleri Kiracıya Aittir” Maddesi Hukuken Geçerli midir?
Bu madde, kiracı ile ev sahibi arasındaki “iç ilişkide” geçerli olsa da, malikin KMK’dan doğan yasal sorumluluğunu apartman yönetimine karşı ortadan kaldırmaz; yani yönetim, bu sözleşme hükmünü gerekçe göstererek demirbaş bedeli için doğrudan kiracıyı tam sorumlu tutamaz.
Dairenin, sözleşmedeki “tüm giderler kiracıya aittir” hükmünün malikin “esaslı tamir giderlerinden” sorumluluğunu tamamen kiracıya devretmediğini; yapısal giderlerin yine malik üzerinde kaldığını hükme bağladığı görülmektedir. Bu karar yukarıda ev sahibi sorumluluğu başlığında da incelenen aynı dairenin içtihadı doğrultusunda, sözleşme serbestisinin demirbaş masrafı gibi mülkiyetin aynına ilişkin yükümlülükleri üçüncü kişiye (yönetime) karşı geçerli biçimde devredemeyeceğini teyit etmektedir.
Kat Malikleri Kurulunun Aldığı Lüks Demirbaş Masraflarına İtiraz Edilebilir mi?
Evet, ancak bu itiraz hakkı yapılan harcamanın niteliğine göre değişmektedir. Zorunlu veya faydalı bir demirbaş masrafına itiraz etmek neredeyse imkânsızken, zaruri olmayan lüks harcamalara itiraz etmek kanunen mümkündür.
Zaruri Olmayan, Lüks ve Şatafatlı Masraflar (Havuz, Sauna, Lüks Peyzaj) İçin Ödeme Zorunluluğu Var mıdır?
Hayır, her zaman yok. KMK m. 43 uyarınca, yapılması arzu edilen yenilik çok masraflı veya lüks nitelikteyse, bu yenilikten faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; böyle bir demirbaş masrafı yalnızca kararı veren ve bu yenilikten faydalanacak olan maliklerce karşılanır. Havuz yapımı, sauna kurulumu veya lüks peyzaj düzenlemesi gibi harcamalar bu kapsama girdiğinden, karara katılmayan veya faydalanmak istemeyen malik masraftan muaf tutulabilir.
Alınan Demirbaş (Tadilat) Kararına Toplantıda “Ret” Oyu Veren Kat Maliki Masraftan Muaf Olur mu?
Hayır, muaf olmaz. Eğer yapılan iş “zorunlu” veya “faydalı” nitelikteyse (mantolama, çatı tamiri gibi) ve karar usulüne uygun biçimde alınmışsa, toplantıda “ret” oyu veren kat maliki de arsa payı oranında bu demirbaş masrafına katılmak zorundadır. Muafiyet yalnızca KMK m. 43’teki zaruri olmayan/lüks yeniliklerde söz konusudur.
Dairenin, toplantıya katılmamanın veya kararda muhalif kalmanın, zorunlu ya da faydalı nitelikteki ortak gider (demirbaş masrafı) borcunu ödeme sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağını belirttiği görülmektedir. Bu karar, “ben o toplantıda hayır oyu kullandım, bana sorulmadan karar alındı” savunmasının, kararın usulüne uygun alındığı ve işin zorunlu/faydalı nitelikte olduğu durumlarda hiçbir hukuki değer taşımadığını açıkça göstermektedir. Kat maliklerinin bu tür kararlara itiraz etmek istemesi hâlinde tek yol, kararın usulüne aykırılığını ileri sürerek KMK m. 33 kapsamında süresi içinde iptal davası açmaktır.
Yönetici, Genel Kurul Kararı (Onayı) Olmadan Kendi Başına Demirbaş Masrafı Yapabilir mi?
Kural olarak hayır. Yönetici, genel kurul kararı olmadan büyük çaplı bir demirbaş masrafı harcamasına kendiliğinden karar veremez ve bu tutarı kat maliklerinden talep edemez. Ancak KMK m. 19 ve 35 uyarınca, anayapıya zarar verecek gerçek bir acil durum söz konusuysa (çatı çökmesi, ana su/doğalgaz borusu patlaması gibi) yönetici, genel kurul kararını beklemeden gerekli acil onarımları yaptırabilir ve bu masrafı sonradan maliklerden talep edebilir. Yöneticinin bu yetkisini aştığı veya kötüye kullandığı durumlarda malikler, yöneticinin genel sorumluluğu ve hesap verme yükümlülüğü çerçevesinde harekete geçebilir; bu konuda apartman yöneticisinin sorumluluğu başlıklı yazımızda ayrıntılı bilgi bulunmaktadır.
Eski Demirbaş Borçları, Dükkanlar ve Yeni Ev Sahiplerinin Sorumluluğu
Bir taşınmazı satın almadan önce, güncel aidat borcu kadar önemli bir diğer husus da devam eden veya planlanan yatırım kararlarının varlığıdır. Aşağıdaki üç başlıkta yeni malik olmanın, dükkan sahibi olmanın ve ödenmeyen demirbaş borcunun sonuçları ele alınmaktadır.
Yeni Ev Alan Kişi, Evi Satın Almadan Önce Yapılan Mantolama veya Çatı Borcunu Öder mi?
Hayır, kural olarak ödemez. Kat maliki yalnızca mülkiyet hakkına sahip olduğu dönemdeki borçlardan sorumludur; satış tarihinden önce kesinleşmiş ve muaccel olmuş demirbaş masrafı borçları eski malike aittir ve yönetim bu borcu yeni malikten talep edemez.
Dairenin, kat malikinin sadece mülkiyet hakkına sahip olduğu dönemdeki borçlardan sorumlu olduğunu; satış tarihinden önceki borçların eski malike ait olduğunu hükme bağladığı görülmektedir. Bu güncel karar, tıpkı aidat borcunda olduğu gibi demirbaş masrafı borçlarının da “şahsi borç” niteliğinde değerlendirildiğini; devir tarihinden önce muaccel olmuş bir mantolama veya çatı taksitinin yeni malike yansıtılamayacağını açıkça ortaya koymaktadır. Buna karşılık, devir tarihinden sonra muaccel olan (ödeme günü gelen) taksitlerden yeni malikin sorumlu olacağı unutulmamalıdır; bu nedenle satın alma öncesinde devam eden demirbaş kararlarının ve kalan taksit planının mutlaka sorgulanması gerekmektedir.
Zemin Kattaki Dükkan veya İşyeri Sahibi Asansör Yenileme Masrafına Katılmak Zorunda mıdır?
Evet. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, zemin kat dükkanlar da asansör, çatı ve diğer ortak yerlerin demirbaş niteliğindeki giderlerine arsa payı oranında katılmak zorundadır. KMK m. 20/c uyarınca dükkan sahipleri, “asansörü hiç kullanmıyorum, dükkanım zemin katta” gerekçesiyle bu ödemeden kaçınamaz; muafiyet ancak yönetim planında açıkça düzenlenmişse söz konusu olabilir.
Demirbaş Borcu Ödenmezse Apartman Yönetimi Dairenin Satışını İsteyebilir mi? (Kanuni İpotek Hakkı)
Evet, iki aşamalı bir yaptırım söz konusudur. Öncelikle KMK m. 22 uyarınca ortak gider borcunu (demirbaş masrafı dahil) ödemeyen malikin dairesi üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir; bu, alacağın güvence altına alınmasını sağlayan ilk adımdır. Borçların ödenmemesi süreklilik kazanıp KMK m. 25 uyarınca “çekilmezlik” hâlini alması durumunda ise, diğer malikler daha ağır bir yaptırım olarak o bağımsız bölümün kendilerine devrini (satışını) hâkimden talep edebilirler; ancak bu son derece istisnai bir yol olup, uygulamada yalnızca sistematik ve uzun süreli ödeme yapmama hâllerinde gündeme gelmektedir.
Emsal Yargıtay Kararları
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Demirbaş masrafı ile aidat gideri arasındaki sınırı netleştirmek, kiracı-malik sorumluluk uyuşmazlığınızı çözmek veya haksız bir demirbaş talebine karşı haklarınızı korumak için vakit kaybetmeden iletişime geçin.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın
Bir yanıt yazın