Gayrimenkul Hukuku Alanında Sunduğumuz Hizmetler
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, korunması ve devri ile bu mülkiyetten doğan uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir alandır. Taşınmazların ekonomik değeri yüksek olduğundan, bu alandaki uyuşmazlıklar müvekkiller açısından çoğu zaman ciddi maddi sonuçlar doğurur. Hukuk büromuz; tapu davalarından kira ilişkilerine, kentsel dönüşüm süreçlerinden ortaklığın giderilmesine kadar taşınmazla ilgili her aşamada müvekkillere hukuki destek sunmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Hukuka aykırı biçimde oluşmuş tapu kayıtlarının düzeltilmesi için açılan tapu iptal ve tescil davaları; hile, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, sahtecilik veya muris muvazaası gibi sebeplere dayanabilir. Mirasbırakanın mirastan mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı devirler, hem bu alanın hem de miras hukukunun kesişiminde yer alır ve mirasçılar tarafından dava konusu yapılabilir.
Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyeri kiraları özel hükümlere tabidir. Kiracının tahliyesi yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplerle mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama süresinin dolması. Ayrıca kira bedelinin tespiti ve aşırı ifa güçlüğü hâlinde kira uyarlama davaları da yürütülmektedir.
Önalım (Şufa) Hakkı Davaları
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak aynı koşullarla payı satın alabilir. Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.
Kentsel Dönüşüm Süreçleri
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, tespite itiraz, malikler arasında karar alma süreçleri ve kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri özel uzmanlık gerektirir. Maliklerin haklarının korunması açısından, inşaat sözleşmesinin imzadan önce ayrıntılı incelenmesi büyük önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Birden fazla kişinin paylı veya elbirliğiyle malik olduğu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaştırılması sağlanır. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda bu dava sıkça gündeme gelir.
Ecrimisil ve Müdahalenin Men’i
Taşınmazını izinsiz kullanan kişiye karşı malik, haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ve taşınmaza yapılan müdahalenin önlenmesi (men-i müdahale) davaları açabilir. Apartman ve sitelerde ortak alan kaynaklı uyuşmazlıklar için ayrıca kat mülkiyeti hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sözleşme ve Danışmanlık Desteği
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kira sözleşmelerinin imzadan önce hukuki incelemeden geçirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü baştan önler. Kurumsal taşınmaz portföyü yönetenler için sürekli danışmanlık modeli de sunulmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracım kirayı ödemiyor, nasıl tahliye edebilirim?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya yazılı ihtar gönderilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı aleyhine, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca ödenmeyen kira için icra yoluyla tahliye ve alacak takibi de mümkündür.
Satış vaadi sözleşmesiyle aldığım daire teslim edilmiyor, ne yapabilirim?
Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Sözleşmeye rağmen devir yapılmıyorsa, tapu iptal ve tescil davası ile mülkiyetin adınıza geçirilmesi talep edilebilir.
Önalım hakkımı kaç gün içinde kullanmalıyım?
Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır. Bu süreler hak düşürücüdür ve uzatılamaz.
Mirastan kalan tarlayı kardeşlerim satmak istemiyor, ne yapabilirim?
Paydaşların anlaşamadığı durumda her paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse taksime, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Satış bedeli paylar oranında dağıtılır.
Kentsel dönüşümde komşularım anlaştı, ben istemiyorum; hakkım ne olur?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılarda, maliklerin kanunda öngörülen çoğunlukla aldığı karar süreci işletilir. Karara katılmayan malikin hakları korunmakla birlikte, sürecin tamamen durdurulması her zaman mümkün olmaz. Bu nedenle tespit ve karar aşamasında hukuki destek alınması önem taşır.