Apartman veya site içerisinde daire satın alan ya da kiralayan kişilerin en çok sorduğu sorulardan biri şudur: “Evimi işyeri olarak kullanabilir miyim?” Hukukumuzda, tapuda mesken olan yerin işyeri olarak kullanılması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 24. maddesi ile sıkı kurallara bağlanmıştır.
Kanun koyucu, apartman sakinlerinin huzurunu korumak amacıyla bazı işyerlerinin açılmasını kesin olarak yasaklarken, bazılarını tüm maliklerin oybirliğine bağlamış, bazılarına ise kanuni istisna getirmiştir. Bu rehberimizde, uygulamada en çok karşılaşılan 4 farklı senaryoyu, Yargıtay emsal kararlarını ve komşusunun işyeri açmasından rahatsız olan kat maliklerinin hukuki haklarını inceliyoruz.
1. Senaryo: Mutlak Yasaklı İşyerleri (Hastane, Klinik, Laboratuvar)
KMK Madde 24/1 hükmü son derece nettir: Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseseler kesinlikle kurulamaz. Kat malikleri bir araya gelip oybirliği ile karar alsalar dahi bu yasak aşılamaz.
İstisna (Muayenehane): İçinde yataklı tedavi veya ağır laboratuvar işlemi olmayan, doğrudan hasta üzerinde klinik operasyon yapılmayan “hekim muayenehaneleri” mutlak yasağın dışındadır (Yönetim planında aksine yasak yoksa açılabilir).
Emsal Yargıtay Kararı (Poliklinik/Klinik Yasağı) Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/1460 E., 2017/4130 K. “Dava konusu bağımsız bölümün tapuda ‘mesken’ vasfıyla kayıtlı olduğu, söz konusu yerde saç ekim işlemleri ve yataklı müdahaleler yapılarak buranın fiilen ‘Poliklinik/Klinik’ statüsünde işletildiği anlaşılmıştır. KMK m. 24/1 emredici hükmü gereğince, meskenlerde klinik ve poliklinik açılması kat malikleri kurulunun oybirliği kararı ile dahi mümkün olmadığından, müdahalenin men’ine ve tahliyeye karar verilmesi hukuka uygundur.”
2. Senaryo: Oybirliği Gerektiren İşletmeler (Güzellik Salonu, Kreş, Dershane)
KMK Madde 24/2’ye göre; lokanta, dükkan, imalathane, galeri gibi insan sirkülasyonu yaratan ticarethanelerin meskenlerde açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması şarttır. Son yıllarda apartman dairelerinde sıklıkla açılan “güzellik salonları, kuaförler, pilates stüdyoları, anaokulları/kreşler ve dershaneler” hukuken dükkan/ticarethane niteliğinde kabul edilir. Tek bir kat maliki dahi onay vermezse, tapuda mesken olan yerin işyeri olarak kullanılması mümkün olmaz.
Emsal Yargıtay Kararı (Güzellik Salonu ve Lazer Epilasyon Merkezi) Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/3455 E., 2019/1892 K. “Tapuda mesken olarak kayıtlı taşınmazda ‘Güzellik Salonu ve Lazer Epilasyon Merkezi’ işletildiği sabittir. Bu tür faaliyetler KMK 24/2. maddesi kapsamında kalıp, açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği kararı gereklidir. Dosya kapsamında böyle bir karar bulunmadığından faaliyetin durdurularak taşınmazın eski hale getirilmesine hükmedilmesi isabetlidir.”
Emsal Yargıtay Kararı (Kreş ve Anaokulu Faaliyeti) Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/9712 E., 2015/158 K. “Tapuda mesken niteliğinde olan taşınmazda kreş (çocuk bakımevi) açıldığı görülmüştür. Kreş ve gündüz bakımevi faaliyeti ticari bir iş niteliğinde olup KMK’nın 24/2. fıkrası uyarınca ancak kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları karar neticesinde yürütülebilir. Oybirliği ile alınmış karar olmadığından taşınmazın tahliyesi gerekir.”
3. Senaryo: “Home-Office” ve Fiili Kullanım Sınırı (Şirket Merkezi)
E-ticaret veya yazılım işi yapan girişimciler, genellikle evlerini “home-office” olarak kullanıp ticaret siciline ikametgah adreslerini şirket merkezi olarak bildirirler. Yargıtay’a göre; bir meskenin sadece şirket adresi olarak bildirilmesi, oranın eylemli bir işyerine dönüştüğü anlamına gelmez. Eğer kapıya koca bir tabela asılmamışsa, apartmana sürekli müşteri/kurye girip çıkmıyorsa tahliye istenemez.
Emsal Yargıtay Kararı (Eylemli İşyeri Kullanımı Ayrımı) Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/11030 E., 2015/1951 K. “Bir bağımsız bölümün sadece ticaret sicilinde şirket merkezi olarak gösterilmesi, o yerin eylemli işyeri vasfında kullanıldığı anlamına gelmez. Bilirkişi incelemesinde; dairenin fiziki olarak konut niteliğini koruduğu, dışarıya tabela asılmadığı ve diğer malikleri rahatsız edici insan sirkülasyonu olmadığı tespit edilmiştir. Tahliye davasının reddi gerekir.”
4. Senaryo: Kanuni İstisnalar (Avukatlık ve Arabuluculuk)
1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve KMK m. 24/3 hükümleri gereği; Avukatlık büroları, hukuk müşavirlikleri, mali müşavirlik ve arabuluculuk büroları, yönetim planında aksine mutlak bir yasak yoksa kat maliklerinin oybirliği aranmaksızın meskenlerde açılabilir. Bu, tapuda mesken olan yerin işyeri olarak kullanılması kuralının en bilinen yasal istisnasıdır.
5. Meskenin İşyeri Yapılmasına Karşı Kat Malikleri ve Yönetimin Hakları Nelerdir?
Peki, apartmanınızdaki bir daire sahibi evini izinsiz şekilde spor salonu, dershane veya kliniğe çevirirse hukuki olarak ne yapabilirsiniz?
1. Kimler Dava Açabilir? Yasadışı kullanımın sonlandırılması için herhangi bir kat maliki tek başına dava açabilir. Diğer sakinlerin onayına veya çoklu bir apartman kararına ihtiyaç yoktur. Apartman yöneticisi veya Site Yönetimi ise, bizzat kat maliki değilse, ancak Kat Malikleri Kurulundan özel yetki (karar) alması halinde apartman adına dava açabilir.
2. Hangi Yollara Başvurulur? (İhtarname ve Dava Şartı) Dava açılmadan önce, faaliyetin durdurulması ve taşınmazın yeniden konuta (meskene) çevrilmesi için işletmeciye ve tapu sahibine noter aracılığıyla bir İhtarname gönderilmesi tavsiye edilir. İhtara rağmen faaliyet durmazsa, şu taleplerle mahkemeye başvurulur:
- Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi): Meskenin yasal amaca aykırı (işyeri olarak) kullanımının durdurulması talebi.
- Eski Hale Getirme ve Tahliye: Bağımsız bölümün yeniden “konut” formatına döndürülmesi ve mevcut ticari işletmenin/kiracının tahliye edilmesi talebi.
6. Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kat mülkiyetine tabi (veya kat irtifakı kurulmuş) ana gayrimenkullerde KMK’nın uygulanmasından doğan tüm uyuşmazlıklarda, davanın değerine bakılmaksızın Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (KMK Ek Madde 1). Yetkili Mahkeme ise: Taşınmazın (apartmanın/sitenin) bulunduğu yer mahkemesidir.
Örneğin, Beşiktaş’taki bir apartmanda açılan usulsüz bir güzellik salonunu tahliye ettirmek istiyorsanız, davanızı İstanbul (Çağlayan) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açmanız gerekmektedir.
Uzman Gayrimenkul Avukatından Destek Alın
Tapuda mesken olan yerin işyeri olarak kullanılması sebebiyle açılan “Müdahalenin Men’i ve Tahliye” davaları, yönetim planının incelenmesi, ihtar süreçlerinin doğru yönetilmesi ve tapu kayıtlarının analiz edilmesini gerektiren teknik süreçlerdir. Sürecin hızla ve lehinize sonuçlanması için Gayrimenkul Hukuku alanında uzman bir avukatla ilerlemek büyük önem taşır.
Konuyla ilgili detaylı danışmanlık ve profesyonel avukatlık hizmeti almak için sitemizin İletişim sayfasından hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bir yanıt yazın