Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının ölümüne kadar her türlü bakım, gözetim ve sağlık ihtiyacının karşılanması karşılığında bir taşınmazın bakım borçlusuna devredilmesini öngören; Türk Borçlar Kanunu m. 611–624 kapsamında düzenlenen ve geçerlilik için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olan ivazlı bir sözleşme türüdür. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğru kurulmadığında mirasçılar tarafından tapu iptali davalarına konu edilmekte; sözleşmenin her maddesi ilerideki uyuşmazlıklarda belirleyici olmaktadır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi; bir tarafın (bakım borçlusu) diğer tarafı (bakım alacaklısı) ölümüne dek bakıp gözetmeyi, her türlü temel, sağlık ve sosyal ihtiyacını karşılamayı üstlendiği; karşılığında bakım alacaklısının mülkiyetindeki taşınmazı bakım borçlusuna devrettiği, karşılıklı ve ivazlı bir sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde devredilen mülk bir bağış değildir; bakım borçlusunun üstlendiği ağır yükümlülüğün tam karşılığıdır. Bu nitelendirme, mirasçıların ileriye yönelik itirazlarına karşı sözleşmenin en kritik kalkanlarından birini oluşturmaktadır.
TBK m. 611–624 — Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: Sözleşmenin tanımı, tarafların yükümlülükleri, fesih koşulları ve geçerlilik şartları bu maddeler kapsamında düzenlenmiştir.
TMK m. 545 — Resmi Şekil Zorunluluğu: Taşınmaz devri içeren ölünceye kadar bakma sözleşmesi, noter huzurunda “düzenleme şeklinde” resmi senet olarak tanzim edilmedikçe hukuki sonuç doğurmaz. Adi yazılı veya harici sözleşmeler tapu devri ve ifa talebi bakımından geçersizdir.
Yargıtay İçtihadı: Bakım alacaklısı sağlığında sözleşmeyi feshetmemişse vefatından sonra mirasçılarının “bakım borcu yerine getirilmedi” gerekçesiyle tapu iptali talep etme hakları bulunmamaktadır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Neler Yer Almalıdır?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin ileride açılacak muvazaa veya fesih davalarına karşı dayanıklı olabilmesi için belirli unsurları eksiksiz içermesi gerekmektedir. Sözleşmenin bakım kapsamı somutlaştırılmalı; barınma ve iaşe giderleri, sağlık ve tedavi yükümlülükleri ile kişisel bakım ve manevi destek ayrı ayrı tanımlanmalıdır. Taşınmazın tapu bilgileri tam ve doğru olarak yer almalı; sözleşme tapu kütüğüne şerh edilerek bakım alacaklısının sözleşme süresince taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi engellenmelidir. Bakım borçlusunun ifayı nasıl belgeleyeceği (fatura, hastane kaydı, periyodik memnuniyet tutanağı) de sözleşmeye işlenmelidir.
- Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri (Bakım Alacaklısı / Bakım Borçlusu)
- Bakım alacaklısının fiil ehliyetini gösteren sağlık kurulu raporu (tam teşekküllü hastane)
- Bakımın kapsamı: barınma, iaşe, sağlık, kişisel bakım ve manevi destek
- Devredilen taşınmazın tam tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm)
- Tapu kütüğüne şerh hükmü
- İfanın ispatı: fatura/fiş arşivleme ve periyodik memnuniyet tutanağı
- Bakım alacaklısının kusuru ve irata dönüştürme hükmü
- Mirasçıların talep hakları ve feragat hükmü
- Bakım borçlusunun ölümü hâlinde mirasçılara intikal hükmü
- Fesih koşulları ve tazminat hükmü
- Noter huzurunda düzenleme şeklinde imza şartı
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Geçerlilik Şartı: Noter Zorunluluğu
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin en kritik özelliği, geçerliliği için aranan resmi şekil şartıdır. TBK m. 611 ve TMK m. 545 uyarınca taşınmaz devri içeren ölünceye kadar bakma sözleşmesi, noter huzurunda “düzenleme şeklinde” resmi senet olarak tanzim edilmek zorundadır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin el yazısıyla, bilgisayarda veya noter onayı olmaksızın hazırlanması, tapu devri ve ifa talebi bakımından hiçbir hukuki sonuç doğurmamaktadır. Bu nedenle aşağıdaki örnek sözleşme bir hazırlık taslağı niteliğindedir; hukuki geçerlilik kazanması için mutlaka noter huzurunda yeniden tanzim edilmesi şarttır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi; adi yazılı, el yazılı veya genel vekaletname aracılığıyla düzenlenemez. Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89. maddeleri uyarınca mutlaka “düzenleme şeklinde” resmi senet olarak tanzim edilmelidir. Bu şarta uyulmaksızın yapılan sözleşmeler tapu devri ve ifa talebi bakımından kesinlikle geçersizdir.
Muvazaa (Mirastan Mal Kaçırma) İddialarına Karşı Nasıl Korunulur?
Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin en sık karşılaşılan hukuki riski, bakım alacaklısının vefatından sonra mirasçıların “bu sözleşme aslında mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılmıştır” iddiasıyla açtığı tapu iptali davalarıdır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin bu tür davalara karşı dayanıklı olması için birkaç önlem birlikte alınmalıdır: sözleşme imzalanmadan önce tam teşekküllü devlet hastanesinden alınmış sağlık kurulu raporu ile bakım alacaklısının fiil ehliyeti belgelenmelidir. Bakım borçlusu, yaptığı harcamaları (fatura, ilaç fişi, hastane kaydı) düzenli arşivlemelidir. Taraflar altı ayda bir “durum tespit ve memnuniyet tutanağı” imzalamalıdır. Sözleşme tapu kütüğüne şerh ettirilmeli; devredilen malvarlığının bağış değil bakım edimine karşılık olduğu sözleşmede açıkça vurgulanmalıdır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu, her altı ayda bir tarafların karşılıklı imzaladığı “durum tespit ve memnuniyet tutanağı” düzenlemelidir. Bu tutanaklar; mirasçıların “bakım yerine getirilmedi” iddiasına karşı mahkemede en güçlü delil niteliğini taşımaktadır.
📋 Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi
Aşağıda indireceğiniz örnek sözleşme; tarafların kimlik bilgileri, bakımın kapsamı, taşınmazın tapu bilgileri, şerh ve fesih hükümleri ile muvazaa iddialarına karşı koruyucu maddeler dahil olmak üzere 12 maddeden oluşan kapsamlı bir taslaktır. Taslak, noter huzuruna gitmeden önce kendi durumunuza göre bir avukata danışılarak uyarlanmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin hazırlanması, noter süreci, tapu şerhi, muvazaa davalarına karşı savunma veya sözleşmenin feshi konularında profesyonel destek için iletişime geçin.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile Yazın