- Ortak Terasın Hukuki Statüsü: Kimin Mülkü?
- Üst Kat Malikinin “Bu Teras Benim” İddiası Geçerli Mi?
- Ortak Terasa Kilit Vurulması ve Erişimin Engellenmesi
- Şezlong, Masa, Gölgelik ile Ortak Teras İşgali
- Acil Bakım Erişimi ve Hâkimin Müdahalesi
- Ortak Teras İşgali İçin Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talep Edilebilir Mi?
- Görevli Mahkeme ve Dava Süreci
- Dava Açma Hakkı: Kim Açabilir, Karar Yeter Sayısı Şart Mı?
- Yöneticinin Ortak Teras İşgalindeki Sorumluluğu
- Yönetim Planında “Tahsis” Edilmiş Terasa Kapatma Hakkı Tanınır Mı?
- İlgili Emsal Yargıtay Kararları
- Sıkça Sorulan Sorular
Ortak teras işgali — üst kat malikinin terası kilit altına alması, şahsi eşyayla kaplaması ya da diğer maliklerin erişimini engellemesi — apartman hukukunun en sık karşılaşılan ve en kesin sonuçlu uyuşmazlıklarından biridir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, ortak teras işgaline karşı her bir kat malikine tek başına dava açma hakkı tanımakta ve işgalin sona erdirilmesini zorunlu kılmaktadır.
Ortak Terasın Hukuki Statüsü: Kimin Mülkü?
Ortak teras işgali uyuşmazlıklarında başlangıç noktası her zaman aynıdır: terasın hukuki statüsü. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (c) bendi, “genel dam teraslarını” aksine bir sözleşme veya proje hükmü bulunmadıkça mutlak ortak yer olarak tanımlar. Bu alanlar üzerinde hiçbir kat maliki tek başına mülkiyet iddia edemez; tüm kat malikleri bu alanlarda arsa payları oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir (KMK m. 16).
Ortak terasın “mutlak ortak yer” statüsünde olması üç temel sonuç doğurur: hiçbir malik terasın tamamını şahsi kullanımına alamaz; terasın kapatılması, kilitlenmesi veya yapı yapılması için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir; ortak teras işgalinin tespiti halinde her kat maliki tek başına müdahalenin men’i davası açabilir.
- Mutlak Ortak Yer (KMK m. 4/c): Genel dam terasları, aksine sözleşme veya proje hükmü yoksa her halde ortak alandır. Tek kişinin mülkiyeti olamaz.
- Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi): Ortak teras işgali karşısında açılan, işgale son verilmesini ve eski hale getirilmesini talep eden dava.
- Eski Hale Getirme: Ortak terasa yapılan projeye aykırı değişikliklerin — duvar, kilit, yapı — yıkılarak projedeki orijinal durumuna döndürülmesi.
- Tahsis (Özgüleme): Yönetim planı ile ortak bir yerin kullanım hakkının belirli bir bağımsız bölüme bırakılması. Mülkiyet devri değildir; kapatma veya yapı yapma hakkı doğurmaz.
- Eklenti: Mimari projede ve tapu kütüğünde bir bağımsız bölümün parçası olarak tescil edilmiş alan. İstisnai statüdür; tapu kaydıyla ispatlanmalıdır.
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 16. maddesine göre kat maliklerinin ortak alanlarda arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.“
Üst Kat Malikinin “Bu Teras Benim” İddiası Geçerli Mi?
Ortak teras işgali davalarının büyük çoğunluğunda karşı taraf şu savunmayı öne sürer: “Teras doğrudan benim daireme açılıyor, dolayısıyla benim kullanım alanım.” Yargıtay bu savunmayı, onaylı mimari projede alanın “ortak alan” olarak görünmesi durumunda, kesinlikle kabul etmemektedir.
Ortak teras işgali davalarında esas olan onaylı mimari projedir. Kat maliki, terasın dairesine fiziksel olarak bitişik olduğunu öne sürerek mülkiyet hakkı iddiasında bulunamaz. Tapu kütüğünde “eklenti” olarak tescil edilmediği sürece, terasın üst kata yakın konumu hukuki bir ayrıcalık doğurmaz.
“Dava konusu ana gayrimenkulde davalının mimari projeye aykırı imalatlar dolayısı ile ortak alana müdahalede bulunduğu, yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı anlaşılmaktadır… ortak alanların kullanımında onaylı mimari projenin esas alınması gerektiği belirtilmiştir.”
Teras, mimari projede ve tapu kütüğünde bir bağımsız bölümün “eklentisi” olarak tescil edilmişse, artık ortak alan değil o dairenin bir parçası sayılır. Bu durum istisnadır ve tapu kaydıyla ispatlanmalıdır. Sözlü iddia veya fiili kullanım eklenti statüsü oluşturmaz.
Ortak Terasa Kilit Vurulması ve Erişimin Engellenmesi
Ortak teras işgalinin en ağır biçimi, terasa açılan kapının kilitlenmesi ve diğer maliklerin erişiminin tamamen engellenmesidir. Bu eylem, mülkiyet hakkına doğrudan haksız müdahale teşkil eder. Yargıtay, söz konusu davranışı “ortak alan kullanımına aykırı” olarak nitelendirmekte ve müdahalenin men’i ile eski hale getirme kararı vermektedir.
Kilit savunmasında en çok öne sürülen argüman — “yalnızca ben kullanıyorum, diğerleri zaten kullanmıyordu” — mahkemelerce kabul görmemektedir. Yargıtay, fiili kullanım yokluğunun mülkiyet hakkından feragat anlamına gelmediğini ve ortak teras işgalinin bu gerekçeyle meşrulaştırılamayacağını açıkça hükme bağlamıştır.
“Davalının ortak alanları kapatarak ve kilitli kapı yaptırarak işgal ettiğini ve diğer kat maliklerinin erişimine kapattığını tespit ederek, bu tür eylemlerin ortak alan kullanımına aykırı olduğunu ortaya koymuştur… davalının söz konusu alanların yalnızca kendisine erişim sağladığı ve diğer maliklerin faydalanma imkânının olmadığı yönündeki savunması mahkemece kabul görmemiştir.“
Şezlong, Masa, Gölgelik ile Ortak Teras İşgali
Ortak teras işgali yalnızca kilit ve yapı yoluyla gerçekleşmez. Şezlong, masa, güneşlik, saksı, bisiklet veya benzer şahsi eşyalarla terasın devamlı surette kaplanması da hukuken “müdahale” kapsamındadır. KMK m. 18 ve 19 uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün mimari bütünlüğünü ve diğer maliklerin ortak alan kullanım hakkını korumakla yükümlüdür.
Ortak terasa eşya konularak güneşlenme alanı oluşturulması, alanın tek bir kişinin tasarrufuna geçmesi sonucunu doğurur ve bu durum diğer maliklerin paylı mülkiyet hakkını fiilen ortadan kaldırır. Yargıtay, bu tür eylemleri de projeye aykırı müdahale sayarak eski hale getirme yaptırımına bağlamaktadır.
“Davanın kabulü ile davalının ortak alana yaptığı müdahalenin meniine, 2008 tarihli mimari projeye ve 02/08/2010 tarihli tadilatlı mimari projeye aykırı olan duvar üstü korkulukların, korkuluklardaki suni çim kaplamanın, kapalı çıkma altındaki elektrik tesisatının ve diğer mimari projeye aykırılıkların kaldırılması, eski hale getirilmesi için davalı tarafa 1 hafta süre verilmesine hükmedilmiştir.”
Acil Bakım Erişimi ve Hâkimin Müdahalesi
Ortak teras işgali yalnızca mülkiyet hakkı boyutuyla değil, pratik bir zorunluluk açısından da sorun yaratır. Çatı tamiri, anten bakımı, su tesisatı kontrolü gibi acil ve zorunlu durumlarda terasa erişim sağlanması gerekebilir. Bu erişim engellendiğinde, KMK m. 33 uyarınca ivedi olarak hâkimin müdahalesi talep edilebilir.
Hâkimin müdahalesi davası, normal müdahalenin men’i davasından daha hızlı sonuç verir. Mahkeme, gecikmesinde zarar bulunan durumlarda acele karar vererek terasın açılmasını emredebilir. Ayrıca yöneticinin KMK m. 35/b kapsamında anagayrimenkulün bakımı için gerekli tedbirleri alma yükümlülüğü, bu tür erişimleri kolaylaştırmayı da kapsar.
“KMK m. 33 uyarınca projeye aykırılıkların giderilmesi için uygun süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir.”
Ortak Teras İşgali İçin Ecrimisil Talep Edilebilir Mi?
Ortak teras işgali davalarında sıkça gündeme gelen bir diğer talep, geriye dönük kullanım bedelinin — ecrimisilin — ödenmesidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı bu konuda açıktır: ortak alanlar kural olarak gelir getiren yerler olmadığından ve KMK m. 45 uyarınca tüm maliklerin oybirliği olmadan kiraya verilemeyeceğinden, ortak teras işgali nedeniyle ecrimisil talep edilemez.
Bu yaklaşım, işgalcinin herhangi bir mali yükümlülükle karşılaşmadan terası kullanmaya devam edebileceği anlamına gelmiyor. Mahkeme, müdahalenin men’i ve eski hale getirme kararı verirken KMK m. 33/son uyarınca idari para cezası ihtarı da yapabilir. Ecrimisil reddedilse bile müdahalenin sona erdirilmesi zorunludur.
“Kat Mülkiyeti Kanununun 33 ve 25. maddesi gereğince ortak alanlar ile ilgili ecrimisil talep edilemeyeceğinden yerleşik Yargıtay kararları da bu yönde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş…”
“Ortak alanlardan kazanılan yerlerin başlı başına kullanılması söz konusu olamayacağından… ecrimisilin reddine karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.”
Ortak teras işgali davalarında ecrimisil talebi reddedilse de müdahalenin men’i ve eski hale getirme talepleri kabul edilir. İşgalci tazminat ödemese bile terası boşaltmak ve projeye aykırı yapıları kaldırmak zorundadır. Karara uyulmaması halinde KMK m. 33/son uyarınca idari para cezası uygulanır ve ilamlı icra başlatılır.
Ortak Teras İşgali Davası: Görevli Mahkeme ve Yetki
Ortak teras işgali nedeniyle açılacak müdahalenin men’i ve eski hale getirme davasında görevli mahkeme, KMK Ek Madde 1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar bu mahkemede görülür.
Ancak ecrimisil taleplerinin genel hükümlere tabi olduğu ve bu nedenle Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girdiği Yargıtay tarafından ayrıca hükme bağlanmıştır. Müdahalenin men’i ile ecrimisil taleplerinin aynı davada birleştirilmesi durumunda hangi mahkemenin görevli olduğu usul açısından dikkatle değerlendirilmelidir.
“Uyuşmazlığın da kat mülkiyeti kurulu taşınmazda ortak alan olarak bulunan yerin haksız işgalinden kaynaklandığı anlaşıldığından, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre Sulh Hukuk Mahkemesince görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.“
- Tapu kaydını alın — terasın ortak alan olduğunu gösterin
- Belediyeden onaylı mimari projeyi temin edin — işgalin projeye aykırılığını ispat edin
- Fotoğraf, video gibi dijital delilleri tarihli olarak saklayın
- Yöneticiye yazılı ihtar gönderin; yanıt alınamazsa KMK m. 33 kapsamında dava açın
- Acil erişim gerekliyse hâkimin müdahalesini talep edin
Dava Açma Hakkı: Kim Açabilir, Karar Yeter Sayısı Şart Mı?
Ortak teras işgaline karşı dava açmak için genel kurulun kararı veya diğer maliklerin rızası gerekmez. Her bir kat maliki, ortak mülkiyet hakkını korumak adına tek başına müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası açabilir.
Yöneticinin dava açabilmesi için ise kat malikleri kurulundan açıkça yetki alması şarttır. Yönetici, kuruldan yetki almaksızın ortak teras işgali gerekçesiyle müdahalenin men’i davası açamaz; ancak ortak alanların korunması için gerekli idari tedbirleri almak yöneticinin doğrudan görevidir.
“Kat mülkiyeti kurulu bir taşınmazın ortak alanına müdahale halinde, müdahale eden kişiye karşı elatmanın önlenmesi, yıkım, ecrimisil gibi davaları açmak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesine göre, kat maliklerinin olurlarının alınması halinde apartman yöneticisinin görevleri arasındadır.“
“Kat maliki tarafından müdahalenin önlenmesi ya da haksız işgal tazminatı talep edilebilmesi için diğer kat maliklerinin rızalarını almasına yahut onları da davaya dahil etmesine gerek bulunmamaktadır.“
Yöneticinin Ortak Teras İşgalindeki Sorumluluğu
Ortak teras işgali sürecinde yöneticinin pasif kalması, kendi başına hukuki risk doğurabilir. KMK m. 35 uyarınca yönetici, ortak alanların korunması ve amacına uygun kullanılması için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. Terasın kilitlenmesine ve işgaline göz yuman, yasal yollara başvurmayan yöneticinin bu ihmali nedeniyle hukuki sorumluluğu doğabilir.
Yöneticinin görevini ihmal etmesi durumunda kat malikleri iki yola başvurabilir: yöneticinin azli için genel kurula gitmek veya ihmalden doğan zarar için yöneticiye karşı tazminat davası açmak. Her iki yol da diğerinden bağımsız olarak işletilebilir.
Yöneticiye yazılı ihtar göndermek, ortak teras işgali sürecinde kritik bir adımdır. Yöneticinin haberdar edildiğini belgeler, olası sorumluluk davasında “bilmiyordum” savunmasını çürütür ve gerektiğinde KMK m. 33 kapsamında hâkimin müdahalesini talep etmek için zemin oluşturur.
Yönetim Planında “Tahsis” Edilmiş Terasa Kapatma Hakkı Tanınır Mı?
Yönetim planında ortak terasın kullanım hakkının belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş olması, o malike alanı kapatma, kilitli kapı yapma veya üzerinde kalıcı yapı inşa etme hakkı vermez. Tahsis, yalnızca kullanım önceliği sağlar; mülkiyetin devri değildir ve ortak alan niteliğini değiştirmez.
Yargıtay bu konuda açık bir çizgi çizmiştir: yönetim planıyla tahsis edilmiş bir teras üzerinde dahi onaylı mimari projeye aykırı herhangi bir yapı veya değişiklik yapılamaz. Tahsisli alan, projeye aykırı ortak teras işgalini meşrulaştırmaz.
“Yönetim planı ile ortak alanların kullanım hakkının belirli bağımsız bölüm maliklerine verilmiş olması, bu alanların ortak alan olma niteliğinde bir değişiklik meydana getirmediği… onaylı mimari projeye aykırı olarak tesis ve değişiklik yapmaları yasal mevzuata uygun düşmez.“
Ortak teras işgalinde ısrar eden ve bu durum diğer malikler için çekilmez hale gelen kat maliki, KMK m. 25 uyarınca bağımsız bölümünün mülkiyetini kaybetme riskiyle karşılaşabilir. Diğer malikler, işgalci malikin payının kendilerine devredilmesi için dava açabilir. Bu yaptırım son derece ağır olmakla birlikte yargı tarafından uygulanmaktadır.
İlgili Emsal Yargıtay Kararları
Ortak terasa kilitli kapı yapılarak diğer maliklerin erişiminin engellenmesini hukuka aykırı bulan ve savunmayı reddeden güncel karar.
“Davalının ortak alanları kapatarak ve kilitli kapı yaptırarak işgal ettiğini ve diğer kat maliklerinin erişimine kapattığını tespit ederek, bu tür eylemlerin ortak alan kullanımına aykırı olduğunu ortaya koymuştur… davalının söz konusu alanların yalnızca kendisine erişim sağladığı ve diğer maliklerin faydalanma imkânının olmadığı yönündeki savunması mahkemece kabul görmemiştir.“
Onaylı mimari projenin ortak teras işgali davalarında esas alınması gerektiğini ve muvafakat belgesi bulunmaksızın yapılan müdahalelerin hukuka aykırı olduğunu netleştiren karar.
“Dava konusu ana gayrimenkulde davalının mimari projeye aykırı imalatlar dolayısı ile ortak alana müdahalede bulunduğu, yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı anlaşılmaktadır… ortak alanların kullanımında onaylı mimari projenin esas alınması gerektiği belirtilmiştir.”
Projeye aykırı korkuluk, suni çim kaplama ve tesisat gibi unsurların kaldırılmasına ve eski hale getirilmesine hükmeden, ortak teras işgalinin kapsamını somutlaştıran karar.
“Davanın kabulü ile davalının ortak alana yaptığı müdahalenin meniine, 2008 tarihli mimari projeye ve 02/08/2010 tarihli tadilatlı mimari projeye aykırı olan duvar üstü korkulukların, korkuluklardaki suni çim kaplamanın, kapalı çıkma altındaki elektrik tesisatının ve diğer mimari projeye aykırılıkların kaldırılması, eski hale getirilmesi için davalı tarafa 1 hafta süre verilmesine hükmedilmiştir.”
Yönetim planıyla tahsis edilen terasın kapatılamayacağını ve ortak alan niteliğinin değişmeyeceğini açıklayan temel karar.
“Yönetim planı ile ortak alanların kullanım hakkının belirli bağımsız bölüm maliklerine verilmiş olması, bu alanların ortak alan olma niteliğinde bir değişiklik meydana getirmediği… onaylı mimari projeye aykırı olarak tesis ve değişiklik yapmaları yasal mevzuata uygun düşmez.“
Her kat malikinin diğerlerinin rızası olmaksızın tek başına dava açabileceğini hükme bağlayan Hukuk Genel Kurulu kararı.
“Kat maliki tarafından müdahalenin önlenmesi ya da haksız işgal tazminatı talep edilebilmesi için diğer kat maliklerinin rızalarını almasına yahut onları da davaya dahil etmesine gerek bulunmamaktadır.“
Ortak alan niteliğindeki terasta ecrimisil talep edilemeyeceğini, yerleşik Yargıtay içtihadına dayanarak hükme bağlayan karar.
“Kat Mülkiyeti Kanununun 33 ve 25. maddesi gereğince ortak alanlar ile ilgili ecrimisil talep edilemeyeceğinden yerleşik Yargıtay kararları da bu yönde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş…”
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki Destek Almak İster Misiniz?
Ortak teras işgali, müdahalenin men’i davası veya kat mülkiyeti hukuku konularında doğru ve hızlı adım atmak için hak kaybı yaşamadan profesyonel danışmanlık alın.
📞 Hemen Arayın 💬 WhatsApp ile YazınDaha fazla bilgi ve iletişim için tıklayınız.
Bir yanıt yazın